楼市充满“未知数”，买房就买“护城河”

未来的楼市充满了未知，所以，我们要寻找那种更有确定性的楼盘。

市场持续的调整，相信给到每个人的压力都很大，不知道该怎么办。想买又怕被套，不买又怕错过。

我认为这个背后其实是一个方法论的问题，我直白给出我的答案：我从不建议我的粉丝们去“搏抄底”，我们矢志不渝做的事，一直是“寻找那种值得住十年以上的好楼盘”。也只有那种楼盘，才能最终真正的有希望实现你保值增值的愿望。

什么样的楼盘有这种确定性？

简单说，就是判断并买入有“护城河”价值的那种楼盘，这个观点我在先前的文章里讲过《》。所谓“护城河”，就是指这个楼盘有稀缺性、有垄断性，就是指在未来若干年时间里，同区域不太能出现可以挑战它、替代它、超越它的楼盘。如果是这样的楼盘，哪怕要稍微付出比周边高一点的价格，都无需介怀。因为放到时间的长河里，有“护城河”价值的楼盘会拥有更为强劲的成长动能。即便是大家全都不涨价，这样的楼盘也会创造更有吸引力的人居与生活价值。

在深圳西部，万丰海岸城就是这样的一座楼盘。我相信，在同区域，未来十年都很难再有“第二座海岸城”有实力挑战它。放眼全城，均价5.5/平米左右的楼盘阵营里，万丰海岸城一定是塔尖阵营。同类可比的条件下，能够超过它的，你很难找得到。如果你是在周边30分钟通勤圈工作生活的人，那么，这会是不二之选。

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一、配套给“全A++”，海岸城西部“造地段”！

买房买地段，这是谁都懂的道理，但万丰海岸城的地段有什么不同？

我们大部分情况下理解的“地段”是给定的，一个盘在什么地段，有什么公共配套（比如地铁、医院等等），但海岸城作为建筑规模高达500万平米的巨型城市综合体，与需要“依赖地段”的个盘完全不同，它能“重塑地段”，也就是我说的“造地段”。

万丰海岸城占地高达2平方公里，复合了轨道、商业、住宅、产业、甲写、高端酒店、名校、文化、公园等城市综合体的所有元素，甚至超越了南山海岸城。宝安区和海岸集团矢志要在这里打造一个西部城市中心，为此，他们为这里配给了几乎全是A++的配套资源，两者共同塑造了一个“微型城市”。

（万丰海岸城全景示意图）

用我们一直讲的“改善四宝”来梳理，海岸城拥有：

轨道：距离地铁11号线马安山站，近处直线距离约600米（KIMI智能助手数据）。

学校：项目范围内拥有深外宝安学校（本部）学校，提供4700多个学位，全深圳最大。

商业：AB两区共拥有商业66万平米，包含18万平米海岸城购物中心、宝安首个山姆会员店。

公园：项目有三大公园环绕，海岸公园、大钟山公园、万丰公园。

“改善四宝”本质是一个组合，第一层级是要有，第二层级是要优。达到第一个层级的楼盘不多但也有一些，但是达到第二个层级的楼盘，全深圳都极少。

海岸城占据了全部，不但有，而且全优。

未来十年，如果同区域有楼盘想挑战海岸城，那么，它需要做到：类似的巨型综合体、轨道环绕、三大公园配置、堪比深外的名校、超越山姆+海岸城联合体的商场……

其中两三个超越，也许有可能，但同时全部做到超越，恐怕概率极低。

这是海岸城最重要的“护城河”，区域最好的名校、商场、轨道、公园，在未来若干年里都将会领先市场，难有替代。

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二、谁将主导未来深圳“西部消费中心”？

目前而言，深圳西部商业分散、品质感不够，因此，长期存在着消费外溢。赢商网大数据统计，福（永）新（桥）沙（井）已开业商业总量约70多万平米，其中超10万平米项目仅2个。显示这里亟需一个可以辐射周边数公里的集中式区域商业消费中心。

万丰海岸城将实现这一点，强力塑造整个西部商业新中心。

万丰海岸城综合体AB两区共有商业总体量高达66万平米，这在整个西部是唯一，放眼全深圳也是前三的存在，足以担当区域消费中心。

将在年中开业的海岸城购物中心，不仅是深圳西部重要的事件，也将是深圳商业地产史上令人兴奋的一幕——它提供了很多商业创新。单是这个购物中心便约达18万平米，定位是南山海岸城的升级版。如果你在其间走一走，会相信这一点。商业与4万平米的海岸公园融为一体，营造“公园里的MALL”感。商业上层有巨大的空中连廊相连，类似南山海岸城，营造双首层感。下有公园，上有广场。

（万丰海岸城购物中心示意图）

商场将引入300+品牌，其中区域首店品牌约达1/3。海岸集团将在此落地自营影院-海岸影城，以五星级标准打造宝安区首个Cinity巨幕影厅，拥有九个影厅。现在商场已经接近完工，我在现场看到，星巴克、瑞幸、M Stand都已经开始进场装修了。不出几个月，海岸城的业主就可以完全享受举步刷卡的快感了。

（万丰海岸城现场拍摄图）

另一个令人兴奋的事件是，海岸城引入了宝安首家山姆会员店，预计2025年开业。而且届时，海岸城也会通过廊桥和山姆会员店相连，住宅社区的业主可以非常便利的步行到达。山姆会员店我们就不多做介绍了，近年来沃尔玛一边在关沃尔玛一边在开山姆会员店，已经印证了它的受欢迎程度。在我看来，山姆会员店所在之处，一定是楼盘巨大的加分项！说到这里，我必须要赞一下山姆的品控，尤其是水果和海鲜，强烈建议大家在山姆买。而且，山姆大叔一般在每个区域只开一个，在西部开了这一个，意味着未来数年内，周边便不会再有第二个。

（宝安首个山姆会员店示意图）

商业，尤其是海岸城+山姆会员店联合体，构成了万丰海岸城领先和独占优势，这个优势很难推翻。

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三、家门就是深圳双名校！

名校，是我们“改善四宝”里面最重要的一环，源于中国家庭可以为教育“不惜代价”的投入。所以，我之前说：没有地铁你可以换乘，但没有学校你只能搬家。

海岸城强大的优势加持之一，来自于深外。学校不需多讲，媒体都讲太多了，2021年9月已经开学了，102个班、4740个学位，是目前深圳规模最大的九年一贯制学校。

（深圳外国语学校现场拍摄图）

我重点强调两点。

其一，看学校怎么看，唯一重点看“在不在家门口”。为什么？一则，学位开发商不能承诺，现在稍微规范一点的开发商都不会承诺学位，因为只有教育部门才是唯一的权威信源。是以，在家门口，可以依据教育法中的“就近入学”原则，提高学位确定性（不要去闹开发商，这跟人无关）。二则，义务教育重要是“就近”，因为接送需要整个家庭投入时间精力，越近越美，省时省力。我当时买房子，就是使用第一条判断准则，断定学位大概率可以确保。

万丰海岸城与深外学校的关系，在我看来就是这种入学确定性很高的关系。因为太近了，划出去公共成本极高。

去年底，万丰海岸城又加了一个大利好：它也被划入了深外北校区的招生范围，由深外牵头管理办学。这一下子，让海岸城变成了一个拥有“双深外”名校配套的社区。

关系大概就是这样的关系。

（深外北校区法定图则）

未来整个西部还会有楼盘坐拥这样的名校机会吗？不敢说没有，但一定非常稀少。4700多个学位的名校直属办学，如此的规模，放到哪里都是屈指可数的存在。这个竞争力，会让周边那些有教育需要的新增家庭，在未来数年里都将把万丰海岸城列为必选盘！这毫无疑问。

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四、3T3纯大户区域绝无仅有！

从2021年亮相至今，一直都是“网红盘”的存在。这个背后，有上述垄断性极强的配套原因，同时，也有万丰海岸城极有竞争力的产品因素。

最近这段时间，伴随着政策持续宽松，市场一线出现了令人鼓舞的回暖迹象。在这样的情势下，万丰海岸城打算推出其最看重的楼王单位——瀚府2期6栋。

（万丰海岸城现场拍摄图）

来看6栋楼王的产品有多“能打”——这也是构成万丰海岸城“护城河”的重要存在。

准备新推的6栋楼王位于瀚府北地块，在海岸公园中轴景观带上，拥有南北一线三公园景观——向南可观海岸公园，向北可观万丰、大钟山两大公园。这是区位价值第一个亮点。

（瀚府6栋与公园关系示意图）

6栋第二个亮点是，距离深外学校距离极近。大概匡算只有约200米左右，站在10楼样板房可以看到深外学校的操场，未来娃们上学穿过海岸公园就可以到达，完全目送式教育。而且，家长想在体育课时找自家孩子，拿望远镜横扫操场绝对可以找到。

我站在6栋10楼往下看，就是这样的关系。

（瀚府6栋现场拍摄图）

6栋楼王产品设计在区域内独一无二。1）全为纯大户，加推129套全为两个户型，143平米、189平米，业主圈整齐。

（瀚府6栋户型示意图）

2）梯户比仅有3梯3户，品字形分布，这是标准的豪宅配置了。3）层高3.15米，这个层高我上次见到还是在均价超11万/平米的金地环湾城，全深圳极少。

（瀚府6栋样板房示意图）

4）架空层大堂挑高6米，是整个万丰海岸城最高的大堂。5）外立面采用干挂铝板，有效避免某些楼盘交房掉外墙风险。6）户型设计采用大面积玻璃窗，阳台推拉门单面面宽接近3米，景观面非常纯净，这样的阳台我上次见到是在单价8万多/平米的西丽金众麒麟公馆。7）楼道设计的阔绰，宽2.4米。

（瀚府6栋样板房现场拍摄图）

总之，6栋楼王的设计整体给我的感觉，就是那种“很成功人士”，专为周边少数高净值人群而造。

我要问是：这样的产品在区域内、在万丰海岸城内，未来能有几多？答案可能就是，几栋罢了。因为实话讲，这个面积段，总价不便宜，有那笔钱，都可以在关内买了。放眼整个区域，恐怕也只有海岸城敢这么做，它敢这么做，背后是上面那一大堆别人没有的“垄断性”在撑它。

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五、瀚府平替，全深圳凑不齐一掌！

本着不谈价格谈价值都是耍流氓的原则，我们来谈谈对价格的看法——瀚府2期大约5.5万/平米的价格值不值？

（瀚府6栋现场拍摄图）

有人说这价格贵了，是的，海岸城的确溢价率要高一些。但这个高，我认为值得。一则，相对于配套能级，溢价只高一点点，楼市平稳在制造“好价格”；二则，5.5万/平米的均价依然还卖得不错，说明了市场对它认可。

用股票打比方，第一，设定一个前提：你是否长期持有？满足了第一，那么第二：你是以低廉的价格买入一个平庸的企业，还是以合理/低估的价格买入一个伟大的企业？哪种投资回报的持续确定性更强？

房地产不需要回答第一个问题，因为它天然是长期持有品种，所以，问题只在于：你是以低廉的价格买入一个平庸的楼盘，还是以合理的价格买入一个优质的楼盘？哪种确定性更强？

答案已经很明显了。好的产品，有护城河的好产品，永远都不会便宜。比如茅台一直不便宜，但它的回报到今天每年都可以双位数。回到上面说，山姆会员店的东西好，但是它收年费，什么档次的商场啊还收年费。但它的卡值不值得办一张？事实给出答案：前海山姆会员店开业，千余停车位一早满员，不到半年时间销售数据已跻身全国48家山姆会员店前十名，在深圳四家门店中排名第二。

这说明了：好东西，价格合理，消费者便会买单（当然低估了更完美）。

海岸城瀚府的价格是要比周边溢价高，那是因为它所拥有的“护城河”之多，足以支撑起它的溢价率。的确花上5.5万/平米、单套700-1000万，你可以有更多的选择，但是同时得到：一个微型城市综合体+靠近地铁站+坐拥三大公园+家门口就是深外名校，而且俩校区+举步即达购物中心、山姆会员店+3.15米层高三梯三户纯大户楼王……这些，你放眼全深圳，可能都凑不齐一掌。或者说，同等于海岸城瀚府楼王的楼盘，那个价钱，恐怕必得10w+/平米以上。

（万丰海岸城实景图）

这是海岸城的确定性之所在，所有的配套都已经是明牌，地铁的距离是确定的，名校是确定的，另一个名校是确定的，商场是确定的，山姆是确定的，楼盘设计也是确定的……确定性，是它能够给到客户的。

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最后，让我们来总结。

我们的逻辑是：无论在任何时候、任何情况下，我们都要矢志不渝的寻找那种拥有强大“护城河”的楼盘，它的稀缺性必须要特别强。因为，稀缺性意味着垄断价值，垄断价值意味着竞争力，意味着溢价，意味着强劲的保值增值能力。

真正的买家，无论是住家还是非住家，永远只需要思考两个问题：1）如果要选一个社区住10年、20年，你选什么样的盘？2）如果这个社区价格比周边稍微高一些，你该怎么算账？

万丰海岸城是目前深圳市场上，极其少有的拥有强大护城河的社区，这些稀缺而明确的配套，以及来自出色的产品设计，为瀚府楼王的未来提供了可以预期的确定性。这些全A++级别的要素聚合在一起，让万丰海岸城有很高的壁垒，未来的竞争楼盘想打破它的影响，不是不可能，但是非常之困难。我相信，至少未来十年，深圳西部都难有第二个“万丰海岸城”出现。

如果打个比方，我认为万丰海岸城最为类似南山华润城，可称为“西部华润城”。华润置地是“造地段”的先行者，华润城也是一个单价从4万/平米升值到18万/平米的创富神话故事，可窥“造地段”之威力。

（万丰海岸城实景图）

所以我说，也许未来的市场充满未知数，但是海岸城没有未知数。若说谁是深圳西部第一盘，万丰海岸城称第二，恐怕没人敢称第一。如果你就是要在西部生活，想在那买入一个自己心仪的、长久居住的社区，那么海岸城是可选中的必选。

万丰海岸城瀚府6栋楼王将于3月30日盛大开盘，感兴趣的朋友千万不要错过！有需要我介绍的，可以扫码下方二维码加我（备注清楚，方便交流）！

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