深圳的城中村，浓缩了几代人的寄居之所，更有你所不知道的另一面

深圳1997.47平方公里的市区面积中，有145平方公里被城中村所覆盖，相当于深圳7%的陆域面积。根据2015年深圳自然村落历史人文普查，深圳现存1024个自然村落，且正以平均每月消失4个的速度持续减少中。

这些尚存的村落散布在深圳全市十个行政区内，在这些村落中，农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占深圳全市住房总量的49%。因为深圳市早在2004年就已经成为全国首个没有农村行政建制的城市，所以这些村落实际上早已与城市交织相融在一起，成为城市不可分割的一部分，俗称“城中村”。

深圳的城中村，因为其庞大的建筑住房面积，承担着近70%实际管理人口的居住任务，大约相当于1400万深圳人居住在城中村中。不管是本地原住民、还是外地来深的年轻奋斗者，提及这密如丛林的居住建筑群，都怀揣一份情怀与生活寄托于此。城中村是深圳的一个标志，当年在城中村里走出过很多成功人士，很多人来深之后拼搏奋斗的第一站一定是在城中村，城中村承载并记忆了深圳乃至中国改革开放的历史。有种说法，没有在城中村住过，就不算来过深圳。

原特区内的罗湖、福田、南山等区域，由于城市更新的加速，很多城中村已经变身，消亡在城市的发展进程中，只余少量城中村扎根在高楼大厦间，更多的城中村则是分布在原特区外的龙岗、宝安、盐区等区域。它们至今仍是这个城市绝大多数外来务工人员的容身之所，承担着庞大人群的居住生活职能，对于深圳这个城市的繁荣起着居功至伟的重要作用。

早二十年前，深圳的城中村还一度以脏乱差和不法分子聚集地而著称，因为逼仄的生活空间、杂乱的生活配套、密如蛛网的交通小巷，一度让这些终日不见阳光的生活区域环境卫生与治安管理堪忧。

但是近十余年来，深圳治安大为改观，城中村的基础设施、配套环境都得到了“革命性”提升，早已不复当年的破败场景，相反，部分城中村通过综合整治，堪比“花园小区”式的物管环境。

有几个年轻同事在公司附近城中村租住，问他们为啥为选择那里时，他们诧异的回答，“城中村不是你想象的那样，离公司近，里面又啥都有，好吃的好玩的，白天晚上都好方便的。”

确实如此，现在的城中村，因为聚集了来自五湖四海的人群，消费旺盛，一楼底商几乎无一例外全开成了各种各样的店铺，从早到晚，各式叫卖，甚是热闹。随着大环境与治安的改善，更有不少的网红店铺冲上城市热榜，吸引着众多饮食男女来小巷子里寻觅美食或淘宝，价廉物美，别有一番滋味。

我居住的小区旁边就是号称现在关内仅存的最大城中村，简直堪比美食集中营，因为紧邻商业CBD，蓝领白领扎堆租住，一房难求。从早上的地道粤式早点，到午间档的港式烧腊工作餐，再到晚间的小炒拼盘，甚至半夜的大排档宵夜，始终人流不断。俨然就是周边数一数二的美食街，每天路边密密麻麻占道停放的车辆，惹得交警部门甚是头痛。

特区建设四十年，一茬又一茬的年轻人来深圳闯荡，一片片原来的村落相继被推平，然后又是一幢幢的高楼大厦拔地而起，高速发展的经济让深圳房价在一线城市中也位列前茅，越来越多的来深务工者被迫从关内的城中村中搬出，迁往更远的城中村中落足蜗居。而深圳的城市管理者们也意识到城市更新牵涉的利益主体过多，更新过程中导致租客不断迁徙，引发众多中低收入人群无房可租的社会问题日益突出，所以不拆式改造的城中村综合整治模式渐成城市更新的另一重要选择。

随着中国这一波房地产热潮的退去，深圳也开始了对城中村老旧设施的提升与功能升级，努力尝试在旧改之外，走出一条与众不同的城村共存的新路子来。

2018年，全国首个由城中村握手楼改造而成的人才保障房社区，在福田区水围村建成，水围村共35栋统建农民楼，其中29栋改造成504间人才公寓，按照“保本微利”原则，承租给福田区企业人才居住。该项目也成为了深圳市首个利用城中村改造成人才保障房的试点项目，既盘活了老旧城中村社区，又为城市中心提供了保障性住房，从而形成多方共赢的局面。

2023年，深圳发布城中村品质改造指引文件，正式开启城中村的租赁改革，同年，深圳人才安居集团旗下“安居微棠”正式成立，定位“城中村社区运营商”，也就是俗称的“统租”模式启动了。这算是深圳为了批量改造存量城中村，转化居住面积而做出的一次大规模尝试，而提供“高品质、小户型、可支付、有温度”的保障性租赁住房是其改造的目标。

因为涉及面广，牵涉利益主体多，短期波及的租客群体大，在实施过程中也遇到一些旧有房东的阻力，甚至一度引发改造片区的“涨租”潮，导致部分项目一度搁置，也算是新事物创新过程中必然要经历的一个历程吧。

毕竟早年万科的“万村计划”与自如的“自如公寓”模式最终都以失败告终，这么大体量的存量城中村，既要照顾到房屋持有方既有利益，又要兼顾城市更新发展规划与租客承租成本，确实是一项国内创新，仍有诸多实践性问题尚待解决。

其实城中村这种独特的城市发展现象，不光在深圳，整个广东省甚至外省都有广泛分布，目前来看，大规模的城市旧改并不现实，而旧改与统租模式并举，深圳能不能䠀出一条新的路子来，具有全国性的示范意义。而在此次首批试点的深圳元芬村改造规划中，除了既有的改造统租房屋外，国家大力提倡的社区食堂与配套商铺（统一运营）一并都出现在了改造计划列表中。

或许再过十几年，又一个不一样的深圳城中村将会出现在世人面前吧。