重大调整！广州拟推旧改新规！村民可出资重建！！

近期，广州市住房和城乡建设局发布了关于对《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法配套文件（征求意见稿）》公开征求意见的公告。

在旧村改造方面，明确了多条重磅新规，一经确定，将对城中村改造产生翻天覆地的影响。接下来，小编划重点跟大家分析一下。

图源/政府官网

1

政策适用范围

适用的旧改项目是指，在《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》实施前已批复方案或者已引入合作企业的，以及其他经市人民政府确定的旧村庄改造项目。

2

改造类型

在改造类型上分为全面改造、微改造、混合改造模式，这三个类型基本对应了去年国家住建部明确的旧改分三类实施。

01

全面改造

实施拆除新建，即完全推倒重建，广州南沙24个旧改项目都是属于此类。该类型又细分为三种模式，即政府主导、合作改造、自主改造。

02

微改造

指在维持现状建设格局基本不变的前提下，开展局部的整治与提升，进行小规模、渐进式的城市更新。

02

混合改造

上述两者相结合实施的拆整结合。这种模式更适合带有传统历史风貌的区域，在进行现代化改造的基本上，保留、延续历史特色风貌。

3

未纳入旧改年度计划，不得审批

旧村改造项目入库后，方可按照有关规定推进片区策划方案编制与审核、基础数据调查与核查、引入合作企业、项目实施方案编制与审核等前期工作，符合条件的，可按程序纳入项目年度计划。

未纳入项目年度计划的旧村庄改造项目，片区策划方案和项目实施方案不得审批。

这一条，明确了两个方面，一是衡量一条村旧改搞不搞，最首要的前提是项目有没有进入到旧改储备库，没有的话，无法推进旧改前期工作。

二是，没有纳入旧改年度计划的，无法获得审批，意味着旧改进程放缓，或面临停滞。

而根据广州市《广州市2024年重点建设项目计划》，今年南沙共有8个旧改项目上榜，但全部都是续建项目。

• 黄阁镇东湾村旧村庄改造项目
• 南沙区大塘村留用地结合旧改造项目
• 广州市南沙区坦尾村旧村改造项目
• 黄阁镇亭角村旧村庄改造项目
• 黄阁镇大井村留用地结合旧村改造项目
• 南沙街东瓜宇旧村庄改造项目
• 南沙街金洲冲尾村旧村庄改造项目
• 南沙街大涌村旧村庄改造项目

另外，根据《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》及《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，至2035年南沙拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目共28个。

可以肯定的是，纳入了年度计划的村落旧改应该可以顺利开展，但其它村落由于没有列入年度计划，即便规划最迟2035年旧改，但仍然存在变数。

不过，往年一般都是在年中前公布旧改年度计划，今年会不会有新的项目纳入呢，大家不妨期待下。

4

改造事项表决

凡是跟旧改村民切身利益相关的事项都需要经过征求意见、民主表决等流程，并明确了通过比例。

村民住宅等私人物业搬迁补偿安置方案需经被搬迁安置的村（居）民和世居祖屋权属人总人数的80％以上表决通过。

若旧改项目实施方案调整，凡是涉及复建安置总量、搬迁补偿安置的原则和标准等直接与村民利益相关内容的，应当经农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议表决通过后，按程序报批。

涉及全面改造，应当分两轮征求房屋所有权人的意见：

第一轮，经改造范围内建筑面积占比90%以上（含90%）的房屋所有权人且人数占比90%以上（含90%）的房屋所有权人同意，方可启动改造；

第二轮，征询对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋补偿安置协议的建筑面积占比和房屋所有权人人数占比均达到2/3以上（含2/3）的，方可实施房屋拆卸。

5

鼓励旧改项目分阶段引入合作企业

一般来说，绝大部分旧改都是通过广州公共资源交易中心公开招商，又或者是通过股权转让的形式引入合作商，。

而此次新规则鼓励分别在土地整理阶段、土地开发阶段引入合作企业，其实这样做确实也有一些好处。

比如在土地整理，是旧改的“硬骨头”阶段，可以优先考虑国企介入，他们在处理此类事项更有优势、经验更丰富、推进速度更快。

在“生地”做成“熟地”之后，可以考虑实力稳健的民营开发商介入，他们在商业运营、房地产开发方面积累更深的市场经验。

同时，分阶段引入还能减轻开发企业的资金压力、旧改风险等，并约定投资利润比例等。

2024年新规征求意见稿节选

6

合作企业退出

新规明确了旧改企业的退出路径，符合以下三个情形之一可清退开发商，并可同步开展新的招商工作，也可以用股权转让的方式引入新合作企业。

若合作企业拒不退出的，可由村集体发起相关表决，并按照合作协议清算“分手费”。

2024年新规征求意见稿节选

7

政府补位

在限期内，开发商如果无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议，比如说旧改签约率过低，迟迟达不到规定要求，开发商在征得村集体（不少于三分之二）同意后，可以申请将项目转由政府主导推进。

这一条新规其实在去年的征求意见稿《第四十六条》有提过，这一次进一步明确了开发商触及的条件，以及村集体表决通过比例等。

如果是转为政府主导，那不排除会用上“做地模式”、以及“房票”等，但也需要村集体表决同意才行。

2024年新规征求意见稿节选

2023年新规征求意见稿节选

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留守户问题

据了解，很多留守户常常卡在立案这一步，其实要分不同的情形：

一是，因村集体经济组织或其他市场改造主体与房屋权利人签订的房屋拆迁补偿协议所引发的纠纷，并属于《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定》的决定的通知》(法[2020347号)中规定的“民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷”，可作为民事案件受理。

二是，未签约的情况下，村民合法宅基地被强制拆除或被采取其他手段毁损所引发的纠纷，可作为行政案件处理，相关行政职能部门或作出批准确定改造主体的行政机关都可能列为被告。

而广州旧改新规这一条也是跟上述的法律规定相吻合的，未签约的留守户想要维权只能通过行政复议或行政诉讼，超期限期不申请的话，就可能会被强制执行。

2024年新规征求意见稿节选

9

新增业主作为改造主体的模式

资金筹措方式同样有变化，旧城镇全面改造或混合改造项目，可由改造范围内的房屋所有权人直接出资，作为改造主体实施改造。

这意味着，旧城改造在政府主导改造、引入开发商改造这两种模式以外，新增业主作为改造主体的第三种模式。

10

鼓励房票安置

新规鼓励利用房票进行安置。鼓励早签约、多得益、先选房。具体的奖励办法，可由各区政府制定。

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事权下放

新规放宽了各区的审定旧改事项的权限，审批有望进一步提速。

符合详细规划的片区策划方案、旧村庄改造项目实施方案的审定事权委托给各区人民政府实施。

黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区按已经市人民政府下放或委托权限的有关规定办理。市城市更新领导机构应当建立工作机制，对区政府承接工作情况进行督导检查。

篇幅有限，上述内容并非全文，只是节选部分重点分析，各位想看全文的可以点击下方“阅读全文”以及想提意见的，可以按以下方式建言。

有意见这样提：

一、征求意见时间

2024年3月22日至2024年4月20日

二、提交意见方式

1.登录广州市住房和城乡建设局网站（http://zfcj.gz.gov.cn/）首页上的“互动交流”—“调查征集”栏目查看征求意见稿全文，并提交意见建议。

2.发送电子邮件至邮箱（hujunyan@gz.gov.cn）反馈意见建议。

3.书面意见邮寄至广州市越秀区府前路1号市政府大院3号楼105室（邮政编码：510000）。

提交意见时请留下姓名和联系方式，以便必要时进一步联系。

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来源：广州住建局