培育20余年的新动能，护住龙湖的利润盘面

市场不再是那个市场，但龙湖还是那个龙湖

在风云变幻的经济版图中，房地产行业正在一场深度转型与重塑，从过去的高速扩张逐步步入稳健发展新常态。

转型往往意味着剧痛，尤其是在当下这一时间节点上，整个行业呈现出相对低迷的状态。市场需求疲软、投资降温、项目去化压力增大，不少房企在这场洗礼中步履维艰，甚至面临生存危机。

然而，在近数年的严峻大考中，也涌现出一批如龙湖集团般转型颇具成效的房企。

作为国内知名房企之一，龙湖以其敏锐的市场洞察力与战略前瞻性，未雨绸缪地布局多元化发展路径，形成“开发+运营+服务”的三位一体协同发展模式。这一模式不仅有力抵御了市场周期性波动带来的冲击，更为企业在新时代的竞争格局中找到了新的价值增长点。

其中，由商业投资、长租公寓组成的运营业务，在2023年实现营业收入129.4亿元，除贡献源源不断的现金流外，令业界艳羡的75.9%毛利率，也使这部分资产成为龙湖集团巩固利润盘面的重要支撑。

可以看到的是，经过二十余年的发展，龙湖集团的运营业务正从每年依靠地产开发10%销售回款哺育的年轻业务，成长为能为龙湖带来正向现金流，进而推动整体龙湖发展的核心引擎之一。

当地产深度转型重塑，龙湖的动能换挡的故事已逐渐圆满，而置于行业之中，亦为高质量发展路径的探索，提供一个新的启示。

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商业投资持续精进，高效运营撬动更多增长点

在了解运营业务2023年的表现之前，我们首先需要知道该业务对于整个集团的重要程度。

据近日公开披露的年度数据显示，龙湖集团全年实现总收入1807.4亿元人民币，归母净利润达到128.5亿元，其中运营及服务业务板块的贡献率已超过总利润的60%。

这样的数据或许会让那些觉得龙湖还是传统房地产开发企业的人有所惊讶，但事实确实如此。龙湖集团已经淡化了对传统开发业务的依赖，转而依托高效的运营与服务体系，成功实现业务重心转移，为集团创造了稳定的新增长点。

其中，作为运营板块旗下的核心动力，商业投资自然是取得了斐然的业绩。

数据上，商业投资业务2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元，首次突破百亿。全年如期新增运营12座商场，其中7座为轻资产，持续深化在核心城市的网格化布局。期末出租率达96.2%，较期初提升3个百分点，充分展现了卓越的资产管理与商业运营能力。

12座全新商场的面世以及无微不至、一店一策的精细化运营，是龙湖商业2023年最显性的成绩单。

经过二十余年的发展，龙湖商业的综合运营能力已经处于了绝对的第一梯队，具备从商业空间布局，到空间场景营造、空间创新运营，再到空间价值赋能的全链条能力，拥有着强大的“空间即服务”商业运营能力。

也正是因此，2023年龙湖轻资产模式一路高歌猛进，新增7座商场，并先后于西安、南京、杭州、上海等核心一二线城市实现轻资产项目签约，而龙湖自有产权的重资产模式也处于稳步推进之中，两者相辅相成，共同巩固了全国网格化布局，实现有质量的布局增长。

在新增的商场中，龙湖也贯彻了其一直以来的运营策略，基于项目所在市场情况、客群需求、产品空间特色等因素，采取完全不同的运营模式。

譬如，对于城市地标级商场，龙湖会以精致、时尚、潮流或创新主题化定位，打破传统招商规划思路，赋予不同商场不同的意义，搭造城市商业地标；对于区域引领级商场，龙湖则继续深化“一店一策”的打法，用更多元的品牌，更丰富的场景，激活商圈，为消费者创造充满新意的生活空间；而对于那些社区共生的商务或产业中心，龙湖则将重点放在了舒适与便利之上，通过舒适松弛的氛围及特色鲜明的空间场景营造，给消费者一种宾至如归的感觉

此外，龙湖商业超越传统商业综合体的重要一点，在于其深入理解和预见消费者需求，打造出真正贴合消费者心理与生活场景的商业空间的能力。

为了创造更多惊喜的购物体验，龙湖商业同品牌方共同发力，精心打造了完全不同的特色化场景门店，同时还基于商业业态与商户特色，为消费者们创造出全新的社交空间与互动场景。

譬如，上海江湾里Meet678就定位为“年轻力的X街口”，通过引入众多网红流量品牌，借力抖音平台影响力，构建成为了线上线下双循环的网红打卡地。

而杭州滨江天街-造梦空间则取灵感于街头艺术，打造区域首个造梦主题漫步式街区「造梦空间」，构建出了一个充满新奇想象力的空中艺术花园，让更多的互动性成为了吸引消费者的一大利器。而像这样的案例，其实还有很多很多......

在用心开辟全新商场外，龙湖也没有落下对已有商业综合体的维护，在完善一二线核心城市网格化布局的同时，也对全国多个商场从空间品质到品牌矩阵进行改造升级，持续塑造能与消费者产生情感共鸣的生活场景

而这些，也正是龙湖商业投资为何能在2023年中稳定吸引消费者，达成营业额同比增长49%，日均客流同比增长32%佳绩的最根本原因。

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长租公寓成长为丰富多元的运营资管平台

在商业投资之外，长租公寓也是龙湖集团运营业务旗下的重要航道。随着市场向“存量时代”转型，以及国家坚持“租购并举”的住房制度下，租赁市场也成为了新增量赛道。

作为长租公寓航道的核心业务之一，龙湖冠寓通过输出住房租赁资产的全周期服务，已经探索出了一种轻重协同的高质量发展模式。在2023年，龙湖冠寓租金收入同比增长6%至25.5亿元，盈利稳增，能力行业领先。截至2023年末，冠寓已在全国一二线高量级城市开业超12万间，管理规模近16万间，根据克而瑞数据统计，截止2023年末，冠寓累计开业房源规模稳居行业第二。

随着高线城市青年对住房环境要求的不断提升，只有那些真正懂得租客需求的企业才能稳定、长久地生存下去。而冠寓则通过深刻洞察行业发展周期和青年需求，在产品和服务上不断精进，创造出一个“家外之家的居住场景”。

具体来看，冠寓从1.0满足基本居住安全需求到2.0引入装配式装修，到3.0提升收纳空间和房屋颜值，再到4.0关注空间复合功能性，在公共社交空间、装修的颜值美学、户内生活场景三方面进行了更为精细的打磨，提供从“住”到“享”的全新租住生活体验，让长住空间有了更多的可能。

龙湖冠寓杭州九堡丰收湖店（全国首个产品4.0落地项目）

得益于精细化、数智化的运营和服务理念，冠寓收入稳健攀升也是自然而然的事情。2023年全年，冠寓六个月开业及以上房源出租率已提升至96.4%，提效明显。

遵循更好满足市场及用户多元需求为出发点，龙湖长租公寓业务也在推动产品升级的基础上继续寻找增量。目前，龙湖长租公寓航道不仅涵盖长租公寓——冠寓，产业办公——蓝海引擎、服务式公寓——霞菲公馆、活力街区——欢肆，以及医养品牌——佑佑宝贝儿童医院、椿山万树颐年公寓等丰富产品线。

通过产品线的丰富与协同发展，龙湖长租公寓已逐渐成长为丰富多元的运营资管平台。在今年业绩会，龙湖管理层做了一次剧透，“接下来将针对长租公寓航道发布一个全新的品牌，未来长租公寓只是航道的一部分，但龙湖的资管业务不止于长租公寓。”

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在当前中国房地产行业经历深刻变革的大背景下，龙湖集团以其务实与创新的战略决策，生动诠释了房企在挑战中寻求机遇、在转型中稳步前行的可能性。

回望龙湖的2023，其正在透过商业投资、长租公寓及物业管理等多元化运营业务的扎实表现，不仅有效缓解了开发业务的压力，更是在市场低谷中寻得了新的增长动力。而在这一切的背后，我们看到的是龙湖对市场趋势的精准把握和对消费者需求的深度洞察，还有坚持以人为本，践行高质量发展的决心。

当然，在2024年，龙湖的运营业务还有诸多进展值得期待。据业绩会介绍，在2024年，龙湖商业将新开业运营14座购物中心，届时累计开业商场将超过百座，迈进“百MALL”时代；而长租公寓品牌龙湖冠寓，也将在全国全面落地4.0产品，全新活力街区品牌欢肆同样将在年内亮相开业。

总而言之，龙湖在当下这个行业大浪淘沙的过程中以其稳扎稳打的业务拓展和不断创新的服务模式，为我们呈现了一家房企该如何顺应行业变迁，积极应变，从而在新时期书写新篇章的生动案例，也为整个房地产行业提供了宝贵的经验借鉴。