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房地产市场并非只有“买卖”关系

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国务院总理李强3月22日主持召开国务院常务会议,会议要求,要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快完善“市场+保障”的住房供应体系,改革商品房相关基础性制度,着力构建房地产发展新模式。

何谓“市场+保障”,简单地说,就是让有能力的人随行就市、购买自己喜欢的住房,让其他人依据自身能力选择购房还是租房。自然,对于政策制定者的政府以及住房供应者的企业来说,就需要依据广大居民的这些需求,提供不同形式的住房,而不是僵化死板地满足于某种方式的住房供应。



事实也是,随着广大居民住房观念的不断变化,过去那种只想拥有一套属于自己的住房的观念,已经在很多人身上出现了变化。特别是90后、00后等年轻人,对所住房屋有没有属于自己的产权,已经不感兴趣,他们需要的是轻松、愉快、有质量的生活。如果因为住房问题,让自己背上一身的债,让该买的商品不敢买、该享受的生活不敢享受、该拥有的品质生活不能拥有,甚至让父母、孩子都跟着自己受苦,是不能接受的。住房,在他们心里,只能是锦上添花,而不能成为负担。

于是,选择租房的年轻人越来越多,即便购房,也一定是经济条件可以达到,且不给父母等添麻烦的人。为什么各地出台了那么多鼓励居民购房的政策,房地产市场仍然处于低迷状态,关键就在于居民的购房冲动已经不再强烈,租房动力则在不断增强。房地产市场不再只有“买卖”关系,还有“租赁”关系,且租赁的比重不断提升。所谓房地产市场还有很大的需求潜能,只是专家们的想象。对这样的观点,必须理性分析和思考,绝不能盲目听从或相信。否则,会给决策带来不利影响。



实际上,住房问题真正做得好的国家和地区,租赁房的比重一定远高于买卖房,租房者人数也远多于购房者。尤其是人口大国,更需要把握好租房与买房的关系。否则,会造成土地资源的巨大浪费,会给耕地等造成严重影响。经济发展、基础设施、开发建设、城市布局、居民生活等都需要大量使用土地,如果不能在开发建设方面有效控制土地占用,而是盲目扩大开发规模、增加住房供应等,就会对土地供应形成强大压力,对经济发展、居民生活、基础设施建设等都造成不利损害。

而控制开发建设用地最有效的手段,就是扩大居民租房的比重,引导广大居民多租房、少买房,尤其不要囤积住房、闲置住房,避免造成住房资源的严重浪费。恰恰是,我国目前的房地产市场,闲置、空置、库存的住房规模是非常大的,住房资源的利用率也是相当低的。城市如此,农村也是如此。城市的闲置房、空置房主要是投资性住房、炒作性住房以及腐败性住房,农村的闲置房、空置房则主要是那些在城市和农村都有住房者。如此一来,城乡的住房资源浪费就实在太大太多了。在这样的情况下,如果地方再无序地增加商品房供应,其可能造成的住房资源、土地资源浪费将无可估量,对经济发展、城市建设、基础设施投资等也将造成极大的影响。更重要的,还会无限积累房地产市场风险,导致经济发展受到房地产风险的威胁。



眼下,多数房企都面临着比较大的资金链断裂风险,而从市场需求来看,只会是供需矛盾越来越激烈,而不是有些专家所言的市场需求仍然很大。因为,随着租房者越来越多,房地产市场的买卖矛盾会日益尖锐,供大于求的现象越来越严重。因此,必须采取强有力的措施,缓解这一矛盾。一方面,要有效控制新的住房供应,把重心放在存量房的消化上,最大限度地缓解供需矛盾;另一方面,要有效扩大租赁房规模,将现行的存量房通过政府购买、企业购买、开发企业转型等方式,逐步转化成租赁房,以满足居民租房需要。如果租赁住房的结构合理、价格合理,选择租房的居民会更多,存量房、闲置房、空置房等的利用效率也会有序提升。在此基础上,根据市场需求变化,适度增加新房供应,才不会造成资源浪费,才能有效化解房地产市场风险,有效保护土地资源。

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