北京买房：理清思路，购房建议1127

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

本人刚过四十岁，户口在西城月坛。我们一家三口现和父母一起住在七里庄。在昌平回龙观融泽家园有套两居室、现出租状态。我姐姐部队转业后一直住在西城月坛的军队公寓房里。我孩子2026年上学。

想就以下入学和房户问题请教一下章哥：

第一：让我姐姐一家住到融泽嘉园（她们家孩子今年高考）、我们住她的军队公寓房、如果这样的话我孩子可以在月坛幼升小吗？

第二：就在融泽家园幼升小。但只能是昌平学籍了，感觉昌平的中学弱点。

第三：就有点折腾了。就是赶紧把融泽家园的房子卖了，在东西海买套占坑房， 如果这样的话应该具体在哪个区？请赐教

A：

1、户口在月坛，那如果七里庄和融泽的产权是孩子父母的，按目前的政策不能在西城入学，得去“实际居住地”登记。如果户口在西城，监护人名下在京无房，那就可以在西城入学了，顺位未必靠前，但2026年孩子少了，进入对口校的概率增大。

2、昌平目前的好中学是昌一昌二，在东西海之外算不错的，放到西城也属于中上。但毕竟名额少，竞争有可能比西城激烈。而且郊区的教育资源都不太多，如果进不去好中学，普通校跟西城就不好比了。

另外是学习氛围，毕竟孩子的成长环境很重要，从这点来说月坛在西城也是顶级。再有是补课资源，全北京的一对一都以东西海的老师为主。

3、既然有户口，那能不折腾房子就尽量，有些没必要。而且融泽的保值也不错，有点儿亏。如果是换房那也只能是月坛了，毕竟已经有户口，那再换到普通学区就犯不上了。

或者看看陶白的，优势是直升校多，小升初的时候能省心，不用折腾大抽奖了，这还算弥补一些优势。

仅供参考。

二

Q:

您对朝阳园了解吗？我们住了快20年了，想换换了，改善一下。周边看了看，感觉都泡沫太大，当初都没朝阳园贵的现在都贵了，不知道怎么好了。预算800多吧，有意见吗？

A：

1、我没意见，别人预算多少钱我都没意见，有意见也没用。

2、朝阳园我不太了解，早期的港式公寓，开发商香港达力，质量应该挺好的。既然是20年前买的那就是二期的荟景峰，也挺好的，当时也就是7000多块钱吧？虽然仍然是青年路第一高价，但总比一期的动辄上万划算多了。一期的时候是开发商不懂北京房地产，让北京人给开发了一下，所以才成本高的。二期就已经很好了，住习惯了就住着呗。

3、我真没什么意见，房子是用来住的，看自己的喜好。现在的创展和尚街也还都是开发商的产业吧？他们这么多年都没出手，说明也挺看好这里的。

4、周边的泡沫怎么说呢？只能说每个时代都有自己的特色和时尚吧，港式公寓在当年流行，所以价格高，但2003非典之后就不太受追捧了，2008年奥运之后更是很少有人开发了。

主要是塔楼的户型朝向都不太好设计，所以没有板儿楼受欢迎。或者说没什么泡沫也行，反正都是感兴趣的人不多，也不太出高价，价格走势也就不太强，但仍然算豪宅。

5、总之房子是用来住的，朝阳园二期挺好的，还打造了全北京第一个会所，性价比到今天也挺高的。所以注重自住就留着，有其他的想法再说其他方案。

仅供参考。

三

Q:

我和爱人都没有北京户口，我名下的一套公寓是2017年买的，中介说不占用名额，对吧？但是没涨还跌了，属于，鸡肋，但好在当时钱少赔的也少，但也挺后悔的。

看了很久，考虑明年孩子幼儿园，我们想买城六区之外的以促进落户，同时兼顾教育学区。父母坚持买新房保值，但我看了几乎所有新楼盘，地段好的买不起，我们首付只有200左右，地段不好的估计不保值，都是周边很荒凉的。看过亦庄的次新房，但是看您说有学区溢价，中介也说有，那对比亦庄的教育质量值不值？

A：

1、2017年买的，肯定是326新政之前呗，不占名额。那年买的公寓全都跌了，政策原因导致的，不算业主的失误，甭太纠结了。

2、城六区之外兼顾学区，那一般就是亦庄通州和顺义了。是都有部分溢价，但都没有市区的占比高，一般在15%以下。

新房极少有带学区的，城六区的都极少，郊区的更少了。所以还是以二手房为主吧，新房更保值的逻辑在中小城市适用，北京十多年前还行，现在不太适合了。

3、亦庄的溢价和教育质量值不值，这怎么说呢？如果是以现在的成绩来对比溢价率，不算太值，毕竟亦庄现在的高分段还不如丰台石景山呢。但家长们看好的都是未来的发展，亦庄教育也确实进步的很快，非常快。所以可以说还是值的，一分钱一分货。另外这主要看孩子的成绩，成绩好就怎么都值，学校和家庭共同努力吧。

仅供参考。

四

Q:

我目前还在踩盘，准备在新龙城（回龙观）和立水桥之间选择，天通苑也在看，总之都是在北部。但感觉选到好房的概率不高，预算总价400左右，这价位也就在五环外了吧？有没有更好的选择？

A：

1、好房的标准是什么啊？要说400万总价不低了，买套正规两居没问题，小三居也正常，再好的话指哪方面啊？期望值别太高吧，我也觉得北京的房价太贵，没办法，在预算不是太高的情况下只能是相互取舍。

2、400万看想买多大面积了，如果是两居的话基本就是五环外了。

3、更好的选择，这也是指哪方面啊？还是说点儿具体的吧，要不然我都不知道说什么。

仅供参考。

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