市场确实“热闹”起来了，3月苏州楼市迎来大回暖？

　　转眼，三月还有一周多的时间就要收尾了。

　　3月以来，楼市小阳春的氛围可谓被渲染得十分到位，置业顾问、二手房中介的朋友圈晒出的都是人潮拥挤的售楼处和耀眼的成交喜报，处处洋溢着喜气洋洋、春暖花开的气氛，似乎从表象来看，楼市确实升温回暖了。

　　事实上，这个三月苏州楼市并没有兑现传统销售旺季应该有的热度。

　　先从数据端就可以窥见：

　　截至3月21日，苏州市区商品住宅的供应面积为25.6万㎡，同比减少33%；成交面积为16.06万㎡，同比减少64%。

　　因为2月同期有春节黄金周影响，故不做环比对比。从同比来看，供求量和去年同期相比大为减少，也反映了当前的市场表现非常平淡。

　　回望去年3月，受疫情抑制的需求在年后大幅释放，3月中上旬楼市迎来短暂的小阳春，甚至被央视作为“复苏回暖”的典型案例来宣传。

　　而这种情况在今年不复存在。也就是说，今年市场底色更不理想，楼市仍在“筑底”，整体延续分化的态势。

　　值得一提的是，从部分楼盘发出的周末热销的喜报来看，部分在地段、产品力、价格方面有优势的楼盘还是取得了不错的去化成绩，闪耀在这个“成色不足”的金三时节。

　　比如说，新区浒关城铁的中建虹溪璟庭在开年第一个周末就卖了21套，平江新城的熙和平江雅园工作日来访络绎不绝，虎丘湿地公园旁的纯新盘建发檀府正在认筹中，销售直言忙到没时间吃饭……

　　​ 熙和平江雅园项目人气图

　　从现象现象来看，市场确实是热闹起来了，但是说楼市复苏回暖又过于绝对化，究其原因则是因为这是部分楼盘的销售表现好，是部分个例，并不是所有楼盘，外围的且性价比不明显的楼盘仍旧去化艰难。

　　从克而瑞苏州房产测评统计的80个主流楼盘的来访认购来看，春节后(2.19-2.25)到上周（3.11-3.17）来访量逐周增加，看房的客户量确实在增加。

　　但认购量相较于1月同期（2月同期为春节假期）却没有明显的增加，可见市场观望情绪浓厚。

　　从以上图表可以发现，从春节后第8周（2.19-2.25）起至第11周（3.11-3.17）的成交量仍未打破年前行情。

　　要知道，受春节返乡、出游潮的影响，今年1-2月的楼市表现已经进入低谷，而当前的新房成交量还不如春节前，可见市场的艰难。

　　综合来访认购数据和成交数据，我们目前能得出的结论就是：苏州新房市场看房的人确实多起来了，但从目前来看还是“看多买少”。

　　相较于新房市场，二手房整体成交韧性要更强。

　　虽然今年1-2月苏州市区二手房的总成交套数呈现同比微降的态势，但成交量达到了新房的2.25倍，苏州楼市的购买力需求向二手房倾斜严重。

　　截至3月21日，苏州市区二手房的成交套数为3117套，而新房成交仅有1272套，二手房成交量达到了新房的2.45倍，两者之间的差距越来越大。可以说到这个3月，苏州二手房的成交量已经连续15个月反超新房。

　　即使二手房在今年春节过后的行情先于新房行情启动，但是从周度成交量来看还是比节前要下滑不少。

　　去年同期，苏州市区二手房的成交量为5136套，今年的成交量同比去年减少了近40%。

　　据中介反映，近期看房客户比2月时候要明显增加，一部分上学、结婚等刚性需求的客户已经开始“行动”起来了，但是多数购房者还处在观望状态，他们觉得价格还有下调空间。

　　目前苏州二手房价格下跌明显，不少板块房价跌了近30%，购房者的“捡漏”机会大为增加，二手房市场的成交量基本靠刚性需求在支撑。

　　相比于去年3月的小阳春效应凸显，今年经济大环境和整体市场预期还不明朗，需求端观望情绪仍重。

　　那么3月的苏州楼市真的就像一汪平静的湖水吗？

　　并不是，3月中旬狮山的土拍就让平静的湖面激荡起一丝涟漪。

　　新区狮山原农干校地块经过32轮报价，由绿城房地产集团有限公司竞得，成交总价82770万元，成交楼面价为45455元/㎡，溢价率达到了42%。

　　可以说，苏州土地市场已经很久没有出现这么高的溢价率了，姑且不说限价时代15%的溢价率是红线，就是取消限价后，去年11月苏州八批次土拍为苏州带来了3.9万元/㎡的新地王，它的溢价率也仅为30%。

　　狮山的地价天花板被刷新了，土地溢价率也刷新了，市场对第一梯队的价值预期再次被拔高。

　　从这个角度来说，在优质地块带动下，多家房企参拍最终摇高溢价成交，土地市场的热度确实呈现“点状回暖”的态势，这在杭州、合肥、伤害等一二线城市也有所体现。

　　可见，优质地块的供应，是保持地市热度的关键。

　　接下来，市场的目光则聚焦在3月27日下周三的园区双湖地块的土拍上，绝版地段的优质地块，起拍楼面价就是土地市场的“天际线”级别。毫无悬念，园区双湖这块地比狮山原农干校地块更能调动房企的参拍积极性，可想而知开拍时的“战况”有多激烈。

　　从狮山农干校地块成功出让开始，再到月底双湖地块开拍，苏州核心区的地价、备案价预期将会大为提升，苏州房价格局将迎新一轮的洗牌。

　　房价预期的提升是能够提振市场信心的，毕竟跌出性价比的二手房价格让很多人踌躇不前，等待房价进一步下调，市场永远是“买涨不买跌”。

　　今年以来苏州的政策端不断放松，3月中旬，苏州发布公积金新政——支持房票安置、“以旧换新”，全方位完善苏州公积金对于居民的购房支持。

　　叠加全面放开限购、LPR超预期下调、第三套房的限贷放松，苏州的购房环境达到了较为宽松的时刻，可政策越宽松，购房者似乎越不买账。

　　说到底是预期的问题，但是市场预期的调整仍旧有赖于经济面的恢复。

　　3月18日，国家统计局公布了1-2月的宏观经济和房地产行业数据，各项数据仍旧不太乐观。新房销售面积和销售金额的下滑，说明了当前的房地产行业仍处在触底、调整的趋势中，销售的压力依然不容小觑，购房预期、信心尚在修复中。

　　3月，对于房地产市场来说是非常重要的一个月，当前苏州楼市呈现出来的“热闹”，也仅仅只是相对行情。只要“以价换量”仍在持续，市场就依然难以走出底部行情。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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