第4代住宅陆续出台鼓励政策！防水、给排水、门窗五金率先受益

建造好房子，打造新质生产力。两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹强调要“下力气建设好房子。”并指出房地产新模式下，拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。

房地产市场对创新产品的需求增长，第四代住宅以其外立面垂直绿化独特的设计理念，满足了改善型需求，也成为房企提升产品力、差异化竞争的新抓手。

自2017年来，成都、福州、西安、苏州等多地开始了对第四代住宅产品的探索，近两年，政策的放宽为其发展、落地提供了机遇。2024年前两个月，福建省泉州市、江苏省苏州市吴中区先后出台鼓励政策。

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政策与规范的土壤越来越肥沃

第四代住宅，即立体生态住宅，又称城市森林花园住宅，以外立面垂直绿化为特点，打造了人与自然和谐相处的城市公寓高端住宅形态。它主要是解决了第三代电梯房的居住痛点，把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。

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推行立体生态住宅试点，对推动房地产行业实现绿色转型和高质量发展，促进经济发展具有重要意义。西安、武汉、昆明、株洲等地虽然没有没有类似的试点细则，但是龙湖、华润、金地等知名开发商项目均打造了“第四代住宅”的标签。

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设计要点与各地的区别

从各地的鼓励政策来看，相关文件在户型、层高、面积等形态；消防、日照、环保、容积率、绿地率等技术审查要点进行了规范，但是各地有所区别。

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从近半年来发布鼓励政策的苏州市吴中区、泉州市、重庆市、南通市的相关要求来看，限制第四代住宅发展的庭院面积的计算规则正在得到解决，为第四代住宅发展的迎来重要的发展基础。

第四代住宅的发展依赖各城市“因城施策”，由于我国幅员辽阔，受限于各地的地理位置、气候等条件不同，很多地方还在论证与实践阶段，各个城市的成果也有差别。

理论到项目试点落地，再到鼓励政策，第四代住宅经过了近8年的发展，回归到产品本身，国内大部分的“第四代住宅”最大的亮点在于公摊低，有意想不到的高得房率；以及双层挑高的错层露台，不仅大大提升了项目外立面的美观性，改善型住宅的空中花园，给每家每户更大的室外空间感，以及更多的空间功能性，增进了人与人、人与城市、人与自然的交互。

相对而言，第四代住宅依然存在需要解决的“痛点”——

阳台不能密封：多地第四代住宅相关规定，露台是不能封的，受风吹、雨淋、暴晒、雪侵、蚊虫的影响，露台整洁度与清理的工作量成正比；以及没有密封，导致的露台安全性降低、室内外温度缓冲区缺失的问题自然暴露出来。

私密性受影响：奇偶错层阳台面临“私密性”问题；如果是市面上较为常见的120-144㎡的改善户型，阳台的排列就会较为紧凑，从而对隐私产生一定影响。

缺乏相关标准与规范：关于第四代住宅，福州实施了《福州市房产与规划建筑面积测算技术规程》及配套编制的《福州市房产测算参考图示》，主要在建筑高度建筑基底及计容激励等政策组合引领建筑形态设计；而行业标准《 城市森林花园住宅设计标准》T∕CECS 855-2021，具备参考性，不具备强制性。

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落地的第四代住宅项目

据克而瑞“2024年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100”数据，截至2月末，新增货值、总价和建面百强的总额分别为3934亿元、1540亿元和2753万平方米，华润、滨江、保利发展、中国铁建等拿地表现突出，尤其是在北京、杭州、广州这样的核心城市。

房地产行业进入品质时代，要以品牌思维践行行稳致远，是培育企业竞争新优势、走高质量发展的关键路径。第四代住宅已在成都、福州、西安、武汉、重庆、厦门、昆明、温州、信阳等地高调亮相，不乏保利、华润、国贸、龙湖、中建等央国资房企精耕细作的身影。

据不完全统计，西安目前在售/待售的“第四代住宅”就有约28个。福州城区明确建设立体生态住宅的已有9个，国贸·天琴湾、国贸·天琴樾、建发·璞云、建发·缦云、榕发·麓里云筑、保利国贸·天琴湖、榕发·誉湖郡、中建·元亨府等。

福州市

保利·天珺

福州作为东南沿海区域首批试点第四代建筑的城市之一，成为第四代住宅的全国领跑者，产品也不断升级迭代。

保利·天珺目创新设计“π”字形布局，横向和纵向两个方向都设置了规整的方形庭院，绿化面积更集中。竖向空间上，实现奇数层和偶数层的庭院位置相错，保证每一个庭院上空都有两层的挑高，总层高达到6.2米。

每个空中花园都设置了60%以上的种植区，每个休闲绿化平台都设置了30%以上的种植区。每个庭院专门进行精密化的结构设计，预留了0.5m深的土壤层，能够种植灌木、小乔木等植被。

南通市

云起苑·和苑

项目由聚焦绿色地产、低碳地产业务的江苏本土房企中技天峰开发。云起和苑是建筑两侧延伸出去的部分也被称作‘空中花园’，是第四代住宅最有特色的部分。133平方米、143平方米、172平方米的户型均带有“空中花园”。边户均赠送30多平方米宽阔的蝶形花园。由于错层布置，净高达6米左右，270°环幕采光。

项目坚持引领绿色建筑发展，把原本的“设计二星”上升到了“设计三星”，并已获得“三星绿色建筑设计标识证书。

武汉市

城建金地和悦

该项目共7个地块，产品非常丰富，包括高层、小高层、叠拼、商业、办公等，其中G地块将单独拿出来作为第四代住宅试点项目。

武汉首例第四代住宅，项目容积率仅2.0，居住密度低。第四代住宅试点的G地块园区绿化率达到了33%，边户带有可自行种植露台，并且设计的空中花园，露台层高达5.8米，其不仅将采光最大化，并且露台不计入建筑面积，面积最大约19平方米。

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“绿科技”助力第四代住宅建设

空中种植区的植物离不开水，精细化的“水设计”与“水技术”为空中庭院提供可持续的保障。

保利天珺空中庭院种植区构造层分析图

防水---空中庭院种植区的防水设计需要考虑到植物根系活跃的特点，应考虑耐根穿刺的防水卷材并叠加了防水涂料的双重防水，保障防渗漏。以东方雨虹高分子自粘胶膜防水卷材等为代表的耐根穿刺防水卷材，通过北京园林所阻根实验，符合《种植屋面用耐根穿刺防水卷材（GB／T 35468—2017）》全项要求，更好地满足种植顶板防水工程的严苛要求。

给排水---绿化区给水可配置了自动灌溉控制系统，给水管结合绿植设计铺设在种植土面上，定时控制，自动给水灌溉绿植根部；排水设计应配置专属地漏与排水沟第一时间排走积水，搭配了滤水层、排水板，多重组合，多道保障。以威派格为代表的企业，依托“智能硬件+专业软件+水务平台+行业物联网+全面服务”的五位一体综合能力，可以实现供水、排水、污水、水环境的智慧化和运营优化。

第四代住宅对室内与室外空间的过渡带——阳台门的性能需求极高。如门洞口预留又大又高又宽的情况，一般选择重型推拉门。以兴三星为代表的企业，从应用场景出发，研制出个性化、高性能推拉门窗五金，提升阳台推拉门超大承重，并应用于招商蛇口、华润、龙湖、越秀等央国资房企高端项目、超低能耗项目。

第四代住宅是绿色建筑和智能建筑的有机融合，除了每户拥有独一无二的绿色空间外，住宅本身也遵循着“环保、节能、低碳”的绿建核心理念。

响应第四代生态住宅节能减碳、健康自然的需求，福州保利·天珺突破目前市面上多数“三恒（恒温、恒湿、恒氧）”科技住宅的做法，引入“六恒”科技系统。——通过定制的智能控制系统，将新风、空调、地暖进行联动，可根据环境指标、时间段自动调节设备，营造四季如春的室内环境，更可以根据使用者和使用场景，设置老人、儿童、睡眠、运动等专属模式，实现恒温、恒湿、恒氧、恒智。在厨房配置的专用防油烟空调、各类设备加载的消毒模块，保证室内空气达到恒净。所有设备均采用超低分贝噪音设计，让环境实现恒静。

云起苑项目采用地源热泵水环系统，提供“空调+地暖+生活热水”功能和全热交换新风系统置换新风。保温隔热体系采用综合节能外墙保温技术，隔音降噪体系采用楼层隔音和管道隔音技术，创造更健康、宜居的环境。

榕发·麓里云筑设计效果图

第四代住宅是一个居住迭代型产品，也是一种精神需求的迭代。

第四代住宅是房地产企业产品力进阶的新方向。在全国多地成形的项目中，看到对住户居住需求、生活品质、空间功能的探索，寻求差异化竞争的创新，市场也期待回归居住属性、更加以人为本、功能多元的产品出现。

第四代住宅提供了人们所向往的绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，好房子的内里需要好产品、好材料、好设备。

第四代住宅产品不断在多个城市落地，以其自身突出和鲜明的特点吸引了市场青睐。优采平台希望行业跨界协同，合力建造好房子，让第四代住宅高质量发展。

第四代住宅还需要哪些黑科技、绿产品、新技术？

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