拍卖盘古大观

近日，阿里资产交易网对北京市朝阳区北四环中路27号院23个标的物进行公开挂牌拍卖，2024年3月25日上午10点开拍，总起拍价达59.4亿元，总评估价达84.86亿元，标的物所有人为北京盘古氏投资有限公司。

图片来源：阿里资产交易网

北四环中路27号院，即盘古大观，坐落于北四环皇城中轴线，一街之隔是国家游泳中心“水立方”，对街西侧500米是国家体育场“鸟巢”，地理位置极其优越。

盘古大观于2008年建成，以一幢超5A级写字楼为“龙首”，以3栋盘古七星公馆为“龙身”，以1栋盘古七星酒店为“龙尾”。建筑设计出自台北101大厦设计师李祖原之手，曾被认为是北京地标之一。

图片来源：阿里资产交易网

“龙身”摆上拍卖货架

此次拍卖标的物位于“龙身”的2、3、4号楼及“龙尾”1号楼。

其中，1号楼和2号楼及相关动产起始价26.7亿元，评估价为38.20亿元。标的物用途为商业、酒店，总建筑面积为5.23万平方米，1号楼共23层，地下19层，附属层1层，地下三层；2号楼共五层，房屋朝向东西。截止至发稿，已有近1万7千人的围观。

3号楼商业、地下车库、人防收益权以及4号楼不动产起价18亿元，评估总价为25.728亿元。标的物用途为办公、酒店、地下车库、商业，总建筑面积为104207.22平方米，其中4号楼有租赁情况。标的出让3号楼包含地下三层（其中-3层为人防收益权）、4号楼总楼层为5层。

23个标的物相关信息

因开发商债务原因，盘古大观曾被多次拍卖。

2018年8月，当时盘古大观国际公寓盘古七星公馆3号楼共41套房源（住宅）开启拍卖，市场价总值约35.4亿元，不过拍卖最终流拍。此后2019年2月再次进行拍卖，最终也被撤销。

2019年8月20日，在经历了24小时的拍卖后，金隅集团(601992)以51.87亿元的手笔完成了对盘古大观5号楼“龙头”的收购，成为这栋百米建筑的新买家。

收购后，金隅将盘古大观原来的龙头形状改变成了矩形，改造后的建筑高度从原来的192米增加到了195米，现已完工。

“空中四合院”七折起拍

值得注意的是，此次参与拍卖的标的物中有10座空中四合院，这些四合院在盘古七星公馆的顶层，每套四合院面积约为900-1000平米，起拍价8971万元起，折扣率70%。

北京奥运会期间，这些四合院是新闻报道中的常客。当时有报道称，这些四合院每座分上下两层，一层可以休息、会客、用餐，还有小型室内游泳池，二层以卧室、书房为主，中庭安装了可开合的屋顶，每座四合院还配特别定制的电梯。2008年奥运会时，站在“空中四合院”里，可以俯瞰奥运会全景。还有传闻称比尔·盖茨为了看奥运，花1亿元租下了一座空中四合院，后被证实为假新闻。

奥运结束之后，有关它的话题也从来没有断过。2010年2月，有关部门认定这些四合院违章。经过一番斡旋，这片一万多平方米的违章建筑，最终按3000元/平米的处罚金换来了合法身份。随后，空中四合院也从“只租不售，租金为一天一百万”摇身一变成为合法建筑，开始正式买卖。

法拍市场持续升温

房地产行业调整期，一线城市豪宅法拍频繁受到关注。

仅3月上旬，就有多个知名豪宅通过法拍成交。3月2日，上海古北臻园独栋别墅，以1.8099亿元的总价成为司法拍卖全国第三高价成交住宅。3月7日，两套万柳书院法拍房成交，两套房源起拍价分别约2900万元和2990万元,最终成交总价分别为5313万元和5365万元，折合单价约20万元一平。

虽然关注度不断提升，但法拍房成交率整体偏低。据中指研究院监测，2024年1-2月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源累计15.5万套，累计成交约2.47万套，整体清仓率15.95%。其中，2月份新增上拍数量4.1万套（新增法拍拍品有可能当月不成交），交易截止拍品数量7.9万套（法拍挂拍截止时间拍品）；2月成交各类法拍房源10078套，成交率12.75%，成交折价率75.37%。

第一太平戴维斯报告显示，受房地产行业低迷与开发商资金链紧张的影响，预计2024年将会有更多的优质资产被抛售入市，而需求端则会以机会型收购为主，潜在买家会更加关注待售资产的品质、价值与稀缺性。

中指研究院也预测，在接下来房产市场整体预期调整行情下，法拍房的价格优势会逐步打开市场空间，预计今年法拍房热度或将进一步被激发。近两年法拍市场交易越来越受到市场重视，更多的机构、银行、以及购房者参与到法拍市场中。

对于个人买家来说，购买法拍房有利有弊。法拍房源竞价规则透明，整个竞拍过程非常公平、简单高效，不需要和买家讨价还价，也不需要中间人协商，价格也非常有优势。

但从风险因素上说，房子本身的信息是不全面的，需要购房人自己去调研，从交易流程上说，相较于新房或者二手房，法拍房的交易对手不是原业主而是法院，法院会开具判决书、协助执行通知书等，竞买人要和法院、交易中心打交道；如果涉及到产权，涉及到公司，可能还要跟公司所在地的税务打交道，相对来说比较复杂，需要专业机构协助办理。