股价萎靡、业绩承压，徐家俊“接棒”金地集团挑战重重

文|恒心

来源|博望财经

身为中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一的金地集团，日子却过得并不好。

一方面，金地集团交出一份糟糕的业绩答卷，营收、利润双降。据2023年财报显示，全年金地集团实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%，房地产项目结算面积486.34万平方米，同比下降21.13%；结算收入854.69亿元，同比下降21.72%；实现归属于上市公司股东的净利润8.88亿元，同比下降85.48%。

另一方面，金地集团在资本市场表现不佳，股价持续低迷。截止3月20日收盘，金地集团股价报收4.02元/股，较历时最高已经跌去逾七成，目前市值181亿元。

当然，这也不能全怪金地集团，毕竟整个大环境欠佳，房地产行业开发投资持续低迷。

从房地产行业开发投资指标来看，2023年全国房屋新开工面积为9.54亿平方米，同比下降20.4%，全国房地产开发投资额11.09万亿，同比下降9.6%，增速在低基数下继续走弱，连续两年处于负增长区间。2023年全国房屋竣工面积9.98亿平方米，同比增长17.0%。

各家券商也对金地集团持悲观态度，其中花旗维持金地集团卖出评级，目标价下调至3.1元；同时开源证券也发布评级报告称，“将金地集团评级调低至‘增持’”。

顶着内外压力，一场交接班仪式已悄然拉开帷幕。

随着3月18日金地集团披露的人事变动名单，原计划去年5月开展的董事会换届终于落地。据公告显示，金地集团董事会选举徐家俊为第九届董事会董事长，选举季彤为第九届董事会副董事长。

尽管“靴子”落地，但新任董事长徐家俊肩上的担子可不轻。

01

“双俊”交替，重心转变

据公开资料显示，金地集团成立于1996年2月，2001年4月在上交所上市，后经过多次注册变更及股票期权行权后，截至2023年底无控股股东及实际控制人，富德生命人寿持股21.69%，为第一大股东。目前金地集团业务涵盖房地产开发、商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融和物业服务等。

对比前后，金地集团此次换届颇具看点。

金地集团新一届董事会将由11位董事组成，其中大股东富德生命人寿占3席，第二大股东国资福田投控占2席，金地经营团队2席，提名独立董事候选人4席。此外，金地董事会还增加了一位中小股东代表董事，以更好地保障中小股东的权益。

可以很清楚的看出，换届之前金地集团董事会成员以经营管理团队为核心，充分体现了股东方对管理团队的信任；但换届之后的董事会成员涉及范围众多，包含了险资、国资、职业经理人、职工代表、中小股东，是体现了各方股东的支持。

而除此之外，金地集团对于董事长的标准似乎更为“严苛”。

早在去年10月，金地集团就曾发布公告表示，董事长凌克因身体原因辞任公司董事长等相关职务，由总裁黄俊灿代为行使公司董事长职务。而在黄俊灿代理董事长职务的短短几个月内，金地集团各项指标稳健运转，保障了公司生产经营和现金流安全。但如此表现却没有赢来股东的支持，反而因为过分“严谨”“细致”而遭到股东方反对，极力主张董事长另换他人。

似乎对股东方来说，在当前严峻的市场环境下，金地集团未来的发展更需要一位资本运作和融资协调能力更强的董事长来引领公司前行，而并非谨慎、稳健运行。

而这两点需求却是在徐家俊身上体现的淋漓尽致，外界更是给他贴上了“熟谙资本市场”、“沟通能力很强”的标签。

据悉，徐家俊于1978年6月生，上海财经大学管理学硕士，历任金地集团行政管理部副总经理、监事会职工代表监事、人力资源部总经理、第九届董事会董事、高级副总裁、董事会秘书，兼任金地商置（主要负责金地集团的商业地产、产业地产、租赁住宅业务）行政总裁，至今已服务金地集团20余年。可以说，在徐家俊的带领下，金地商置实现了规模、盈利能力和市值的持续增长，2023年以总收入174.52亿元的业绩再创新高。

02

营利双降，都是减值惹的“祸”

2023年，金地集团实现营业收入981.25亿元，同比下降18.37%；房地产项目结算面积486.34万平方米，同比下降21.13%；结算收入854.69亿元，同比下降21.72%。受市场下行影响，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润8.88亿元，同比下降85.48%。

对于此次亏损，金地集团解释称，“公司房地产业务结转规模减少，并且为加快销售及现金回笼，根据市场情况动态调整经营及销售策略，结转收入的房地产项目毛利水平较上年同期有所下降，以及结合当前市场变化对部分项目计提资产减值准备。”

简单来看，归结为两点，一是大额计提减值准备，二是销售承压。

金地集团因对未来房价、地价下跌的担忧，计提了大额减值准备。

2023年金地集团计提资产减值准备37.86亿元，包括12.47亿元信用损失准备、25.39亿元存货跌价准备，这直接导致归母净利润减少29.91亿元。去年也不例外，共计提资产减值准备49.61亿元，其中包括计提信用损失准备12.71亿元，存货跌价准备35.22亿元，固定资产减值准备1.68亿元，导致该年归母净利润减少38.78亿元，使其增收不增利。

可以预见的是，短期内房地产行业景气度仍较差，金地集团的减值仍有一定不确定性。

另外，以去年经营数据来看，全年金地集团累计实现签约面积和签约金额分别同比下降14.01%、30.77%至877万平方米、1535.5亿元。而事实上，自2022年以来金地集团的销售情况持续低迷，全年累计实现签约面积、签约金额同比下降25.94%、22.64%至1019.8万平方米、2218.1亿元。2024年延续了下行趋势，金地集团前两个月累计实现签约面积、签约金额分别同比下降58.95%、55.83%至56.9万平方米、106.0亿元。

03

疯狂拿地或为一大“败笔”，筹资能力持续下滑

金地集团还有一点“失误”那就是拿地不止，同时布局的部分城市市场环境较差，未来项目去化及回款将受到一定影响。

2023年金地集团仍保持较大的拿地规模，在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地储备约95万平方米，总投资额约125亿元；期末总土地储备约4,100万平方米，权益土地储备约1,800万平方米，其中，一、二线城市占比约73%。

值得一提的是，金地集团部分项目所在城市及区域的市场环境较差，去化速度较慢，拖累其项目资金周转速度。

如此大规模的拿地自然需要庞大的资金去支持，然而金地集团近年来筹资能力持续下滑。

2023年，金地集团筹资活动现金流入同比大幅下降，主要系公司新开工项目减少，融资规模减少所致，筹资活动现金流出规模仍保持高企，主要系公司偿还债务规模较大所致；筹资活动现金流连续两年净流出，主要系公司自有资金偿还债务所致。

因筹资规模大幅下滑，金地集团当前拥有的现金流正在减少，2023年末拥有的货币同比减少45.44%至297.38亿元。

但值得肯定的是，金地集团积极偿还债券，一季度公开债务将全部顺利偿付。

金地集团表示，“公司目前经营情况稳定，按时全额偿还公开市场债务融资是公司恪守的信用底线，公司将持续保持稳健经营，继续维护全体股东及投资者的权益”。行动是最好的证明，截至目前金地集团已将“16金地02”债券兑付资金本息共计约11.39亿元，全额汇入中登公司指定银行账户。此外，金地集团还透露，3月24日到期的另一只中票“21金地MTN003”的兑付资金也已全部备妥，本息共计15.597亿元，公开债务的偿付工作在有序铺排中。

整体看，此次董事会换届“靴子”落地的积极效应将持续释放，但最终能否带领金地集团开辟一条新的道路尚需市场给出答案，我们拭目以待。