看见长沙| 预热篇：聚焦城市价值，让中国看见长沙

2010年，中国首次聚焦城市发展，城镇化发展迅速，2023年城镇化率达66.16%。2024年中国城市聚焦长沙，长沙发展聚焦板块，板块分化推动房企决策转变，而房企决策的转变推动城市发展，实现以“城市”为载体的美好生活。

zhai yao

城市力量

房地产推动城市聚焦，让中国看见长沙

2010 年上海世博会主题“城市，让生活更美好”，首次聚焦城市生活质量，随后中国开启快速城镇化进程，13年间城镇化率上涨31.99个百分点。

2024年3月5日，十四届全国人大二次会议开幕，李强总理在政府工作报告中再次重点提及“积极推进新型城镇化。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置”，未来人口将进一步聚焦城市。

但“美好生活”并不是“城市”，而是以城市为载体的生活场景；是在新城市居民需要“居住”时，城市房地产市场飞速发展；是城市居民不仅仅需要居住时，房地产市场又反向推动城市的发展。

具体来看，房企在选择城市入驻前，会对城市在全国的战略地位、人口、经济、基建、产业等多方面进行对比，这也推动政府对城市进行完善，加速城镇化进程，优化以“城市”为载体的生活场景感受。

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战略地位：中部六省中

长沙战略地位和省内经济首位度居高

中部地区作为中国的“腰腹”早在20年前政府工作报告就提出“中部地区崛起”的重要战略构想，随后中国中部六省发展明显加速，但各城市发展较为分化。

从省内战略地位来看，各城市均为单核引擎，其中长沙更是省内长株潭城市群的核心城市，省内经济首位度仅次于武汉，位列第二。

从全国战略地位来看，武汉和郑州为国家中心城市，长沙、合肥及南昌也均位于全国特大城市群，未来发展前景看好；其中长沙作为制造之都，未来将将在此基础上打造全球研发中心城市，并打造十个重大产业项目，预估总投资730.6亿元，加速战略目标落地。

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城市经济：长沙GDP保持稳定

总量位列中部六省省会城市第五

作为衡量一个城市发展水平，GDP高低对房企投资有重要参考价值。长沙2023年GDP位列全国第15，中部六省省会城市第二，同时长沙GDP增速为4.8%，位列中部六省中位。

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城市人口：吸附力强

常住人口增速全国第一

长沙人口吸引力从四大维度看，均位于全国前列。

从常住人口总数看，2022年长沙常住人口总数跻身千万俱乐部，位列中部六省第三；从新增人口看，长沙新增常住人口18.13万人，位列全国新增人口第一；从旅游吸引力看，2024年春节国内城市人口迁入热度TOP10之中，长沙市位列第七；从人才总量上看，长沙是中部城市中首个官宣“人才总量”突破300万的城市。

长沙人口的吸附力，一方面是受幸福城市的底色所吸引，第二方面是长沙多方出台的人才政策，让居民感受到政府对人才的重视；第三方面则是作为“房价洼地”的房地产市场吸引更多购房者落户。

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房地产市场：房价差距缩小

但“洼地”优势仍在

2023年市场下行，部分品牌房企布局收缩，但23年仍有15家房企在长沙拿地，同时长沙新房市场始终保持千万级规模，位列全国TOP5。

房价表现上，长沙一直以来都是全国的“房价洼地”，但其自2015年起，8年间房价涨幅高达113%，位列全国主要二线城市的第五。房价与同级城市差距缩小，但仍有4261元/平米的差值，房价“洼地属性”仍在，长沙新房市场保持着安全高地底色。

综合来看，长沙无论是战略地位、城市经济、人口还是房地产市场表现与同级别城市对比均位于上游。当然，长沙为让更多人看见，除大环境外，内部发展也加速落位。

长沙力量

长沙城市发展突破夯实中部粮仓角色

保持安全高地底色

作为房地产“中部粮仓”，品牌房企一直将长沙作为重要布局城市。长沙房地产市场无论是历史表现、目前发展布局还是未来发展展望都精准踩在房企布局的核心需求点上。

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历史：54家百强房企入驻

两大房企布局项目数超20个

2010年以前，长沙虽有多个房企入驻，但多开发单项目或与本土房企合作开发；2011-2013年大量房企入驻，但仍缺乏在市区多点布局的房企；直到2014年长沙首条地铁开通，房企开始开始广布局多项目发展。

（根据2023年克而瑞全国房企业绩榜单计算）

落位到房企排名上，2013年以前成交金额TOP30仍有10个左右本土小型房企上榜，2014年以后TOP20均为全国百强房企，到2015年甚至TOP30房企仅剩3-4个本土房企，长沙楼市正式进入品牌房企为主导的时代。

同时，多家房企持续深耕，截至2023年年底，部分百强房企已在长沙主城区布局超20个项目，可见品牌房企对于长沙城市发展的认可。

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发展：以全国最幸福城市为底色

保持“房价洼地”优势

“长沙”，很多人听到这个名字都能想到“网红城市”，但长沙并不仅仅只有它。

长沙是一座千年山水州城，文脉深厚，这里有着楚汉名城的底蕴，也有着山水洲城的景观，历史韵味十足。

长沙是一座宜居之城，连续十六年蝉联最具幸福感城市，幸福已成为长沙最鲜明的底色，也是长沙发展的基石。

政策端，为保障购房者权益，长沙一直是全国政策模范城市，是全国购房政策最严厉的城市之一，政策优化空间充足。

对比来看，目前全国大部分城市政策已经大力度放松，甚至取消限购和限售，长沙仍仅优化限购和限售政策，取消限价，未来可用政策手段较充足。

人居环境上，长沙作为网红城市和美食之都，吸引了大批年轻人旅游和居住，五一商圈更是成为全国最火的商圈之一。同时，“房价洼地”也代表低房价收入比，长沙2023年在21个特大超大城市中，居民买房压力最小，房价收入比排名末位。

作为全国最具幸福感的城市，长沙在人居环境，房地产政策以及房价上都表现出对年轻人才的友好性，以吸引了更多人才常住。

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突破：融城打破掣肘

科创打造新极点

2021年长沙发布《长沙国土空间规划（2021-2035）》公示版，其在地域规划上，大篇幅规划了长株潭融城的发展规划；在发展战略目标上，将打造为全球研发城市，更将科技创新作为未来长沙三个发展高地之一。

融城打破掣肘，开启2.0时代

2023年，城大托铺机场搬迁和解放垸空间释放有效的破除了制约长株潭融发展的要素，使得南部融城片区发展空间得到极大释放，长株潭融城进入2.0时代。

交通方面，长株潭城际轨道——西环线一期开通运营，长沙、湘潭实现“地铁同城”；教育上，融城片区7所品牌学校集中签约；医疗上，中南大学湘雅医院新院区加快建设，未来三年将打造全国重要增长极，推动长株潭成为长江经济带独具特色、富有魅力的现代化都市圈。

聚焦科创，以顶层战略指导打造长沙城市新名片

科技兴则民族兴，中国几乎每座科学城都是城市现在或未来发展的核心，房地产市场发展也表现较好，例如北京中关村，房价高于北京全市均价近30%，张江科学城高于上海全市均价14%。

根据最新规划，长沙未来将聚焦产业发展，向“全球研发中心城市”全力冲刺，至2025年预计打造各类创新平台2600家，国家先进制造业集群3个，国家专精特新“小巨人”企业200家……至2030年创兴平台将上升到3000家以上。

同时，科创兴城与人才政策配合，谋求人口到人才吸附力转变。长沙最新人才政策中，将对新引进的国际级科技与产业顶尖人才，给予200万元奖励补贴和200平方米全额购房补贴，以期望2025年人才总量达350万。

具体落位到片区，未来长沙最具科创潜力板块主要在湘江科学城、自贸区以及马栏山、科大金霞、大泽湖基地。在空间载体上，湘江科学城是最主要区域，未来将持续输入高端人才，倾斜资金和资源，成为城市发展源动力，未来城市发展核心。

板块力量

板块进入不规则发展时代

克而瑞城市地图逻辑升级迭代

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城市热点回归核芯

主城区房地产市场热度上涨

长沙城市的发展从最早停留在河东的南北向野蛮发展，到以中心城区为中心的同心圆方式向外扩张，到2012年开始有目的的发展新兴板块，河西多板块进入发展加速时代；2014年开始，长沙城区多点开花。

到2021年，长沙开启城市更新，房地产市场价值也开始回归主城区。2023年市政府、谷山、省府北等中心城区成为购房热点板块；开福区中心板块楼面价达16180元/平米，未来预计房价将达4万+。

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城市发展聚焦，长沙进入不规则发展时代

从长沙城市空间规划可以明显看到，长沙正在历经同心圆往多核裂变转变，同时无论是产业、还是人口，南部融城均将进入高速发展期。

从规划上看，南城在发展时序上明显优于长沙其他三面；从发展落位上来看，长沙历年重点项目建设投资额排名对比表现可明显看到，长沙发展的不规则性，并不是根据同心圆的方式依次发展，而是有目的的发展特定几个区域。例如滨江市府、中心板块以及即将高速发展的南部融城区域。

从房地产市场上看，2023年地处南部融城的大王山、省府等板块热度持续攀升。例如大王山板块2023年单项目月均流速达30套以上，高于全市平均水平近10套，成为长沙高热板块之一。

城市发展迅速，未来前景看好，但长沙内部板块发展依然充斥着混沌感。板块市场未来前景表现更为复杂，再加上多房企“以销定投”，一个地块的市场表现，或将决定接下来一年或者两年拿地资金的充裕度。

房地产市场发展的不规则，一方面非常考验房企拿地的前瞻性，另一方面也导致传统的地图分析逻辑无法匹配目前房企需求。

2024年，克而瑞将迭代和升级城市地图分析逻辑，以符合当前市场供需关系以及房企决策逻辑。同时将展开以新的城市地图为依据，之于长沙城市各指标维度、各发展片区的专栏分析——《看见长沙》，敬请期待！

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