刚需的倔强，中海浣花里VS保利和颂，怎么选？

保利自从在广钢打造最后一个高端盘：保利堂悦之后，就开始准备退出广钢了，无奈中海又拉来保利一起开发朗阅。

讲真，保利在芳村独立开发的小盘，基本是偏刚需为主的。

前有和悦滨江，后有保利和颂。

目前整个荔湾分为三大板块：芳村白鹅潭、坑口花地湾、广钢聚龙湾，后期还会增加一个东沙板块。

今天我们主要说的是花地湾板块，花地湾板块大部分是广信开发的，现在被万科资产包拿下，被开发成了万汇天地系列。

大地主还是万科，拆分了两个小地块给到中海保利，地价2.4-2.7万，如今售价4.3-5万之间，是比万科开发的金域曦府和万汇天地臻园要便宜的。

先说一下这些板块的配套，距离地铁1号线坑口站和花地湾站都不远，可以直达体育中心，未来芳村11/22号线开通，那去到琶洲珠江新城会更便捷了。

目前芳村最热闹的商业就是坑口的荔胜广场，离未来的太古里、华润万象城也就是2-3公里。

3公里范围内，还有荔湾人民医院、省中医芳村医院、中医药大学附属三院。

论配套的话，还是不错的，只是附近的产业较为落后，主要以批发市场为主，其次，整个芳村不是旧改就是基建，不是挖地铁就是修隧道，还要建设白鹅潭，到处像个工地一样，现代化与传统相结合，一边是十几万的江景房，一边是两三万的老破小。

对于刚需来说，主要看能不能上得了车，毕竟三四百万上车主城区还是比较吃香的，新广过来主要买刚需户型，老广可能会偏改善一些。

不过这个花地湾板块，还是偏刚需的，那接下来我们就分别介绍一下这两个小区。

小区：保利和颂
户数：4栋616户
层高：32层
梯户比：2梯5户
容积率：4.9
物业费：3.82
使用率：100%
车位比：1：0.86
单价：4.4-4.8万
面积：三房71/76/86，四房99
总价：280/330/380/480
配套：幼儿园+金兰苑小学

整个花地湾板块都是以老旧小区为主，这几年开发商了一些新盘，但是容积率都很高。

而保利操盘能力是极强的，虽然地块小，地价高，但是还得要在芳村众多大盘里面突围，也是挺厉害的。

这次保利拿出来的产品就是那种极致的三房和四房，最小71，最大99，总价在300万不到就可以买三房了，400万不到就可以买大三房了，500万不到就可以买四房了。

保利目前是整个花地湾板块里容积率最低的，但是盘也不大，就四栋楼。

和保利有竞争的其实就是中海浣花里和万科朗庭，这一次，保利还是用户型取胜了，在卷得要死的花地湾杀出了重围。

目前71的小三房已经卖得差不多了，主推的是86的三房两卫，总价才380万，非常有性价比。

对比之前金域曦府90多的三房都要五百多万了，去到广钢，400万不到也只能买两房或三房一卫， 这样显得保利和颂性价比确实很高。

此外，保利和颂得房率也是比较高，基本都超过100%。

缺点就是小区太小，周边都是老破小为主，低楼层景观一般，靠近马路，噪音粉尘少不了，学位也比较一般，建议刚需就不要考虑学位因素了。

小区：中海浣花里
户数：3栋760户
层高：43层
梯户比：1/2栋3梯6户，3栋3梯7户
容积率：6.57
物业费：3.93
使用率：95%
单价：4.3-4.6万
面积：三房71/88，四房108
总价：310/410/510
配套：省实花地湾校区

中海的位置更靠近地铁口，位置更好，遮挡也没有保利和颂严重，但是容积率也更高了，三梯六户/七户，等电梯也是挺费时间的。

超高层并非中海的错，整个花地湾板块，到广钢，再到沿江一带的豪宅都有大量的超高层，密度也是非常高，只能买得起这里，你就得要适应这里。

而且中海从户型上来看，是没有保利和颂的好，71的户型不像个完整的三房，连个阳台都没有，又想要三房，又想要便宜，又想要在超高层里做高赠送，其实是不容易的，所以中海浣花里的价格会比保利和颂的要贵一点点。

另外就是88和108的三四房，面积比保利和颂的要大，每个人实际感受不同，建议去现场做个对比。

可能是他们有一定的学位溢价吧，但是这个省实学位现在还不确定，毕竟没有交楼，没有得到官方证实，大家还是留个心眼。

中海自称在品质和物业上比保利更胜一筹，如果保利能顺利清盘，中海也不会太差，毕竟都是同一批客群，都才六七百套货。

中海的不利因素是旁边有个地铁隧道，但是据说会做隔音棚，虽然会加隔音棚，楼下的噪音和震动是避免不了的。

我认为浣花里比较大的优点就是靠近地铁了，比保利快多两分钟，实际上并没有太大的差别。

最后，我们再来总结一下。

不管是中海还是保利，能买的户型也就是80多的三房，总价控制在350-400万之间即可，超过这个价格可能东边或南部会有更多的选择。

花地湾作为刚需板块，在建的新盘里，保利和颂和中海浣花里是一个梯队的竞争对手，万科把自己摘开没有放在一起竞争。

如果万科后期的商业能够兑现，花地湾还是有很强居住属性的。

虽然这个板块和白鹅潭、太古里不远，但中间断裂带也很明显，如果真的是那么高端的商场，跟刚需小伙伴们关系也不大，也并非刚需们消费得起的。

所以要在这里建一堆刚需盘，起码也要配建一些生活成本不高的商业配套吧，而不是买得起却住不起。

还是那句话，花地湾只适合300-500万的刚需买家，工作在越秀、海珠西、荔湾的人，对于地铁通勤有较高的要求。

借着今年芳村有10/11/22号线的开通，今年芳村还有七块地要出让，不管哪里出让，都会稀释现有住宅的价值，当然，我们也要看看它做什么样的产品。