“新居住”时代正在到来 贝壳瞄准“以品质为核心的效率增长”

2023年，贝壳实现净收入777.77亿元，同比增长28.2%，实现净利润58.90亿元

标点财经研究员 卓玛

在国新办近期举行的新闻发布会上，国家统计局局长康义表示，经过20多年发展，房地产市场处在调整转型过程中。这个大背景下，各地区各部门都在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

标点财经研究员注意到，在过去的一年里，房地产市场持续深化转型，房子回归居住属性。而凭借品质与效率优势，科技驱动的一站式新居住服务平台——贝壳控股有限公司(下称“贝壳”，NYSE:BEKE; HKEX:2423）的业绩表现出极强的韧性。

3月14日，贝壳发布了2023年第四季度及全年未经审计财务业绩。财报显示，贝壳2023年实现总交易额（GTV）3.14万亿元（人民币，下同），同比增长20.4%；全年实现净收入777.77亿元，同比增长28.2%；实现净利润58.90亿元；经调整净利润为97.98亿元，同比增长244.7%。

单季来看，贝壳2023年第四季度GTV为7356亿元，同比增长13.7%；单季实现净收入202.04亿元，同比增长20.6%；实现净利润6.70亿元，同比增长80.2%；经调整净利润为17.14亿元，同比增长10.8%。

贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示：“过去两年，我们凭借提质增效、守住风险等一系列举措在2023年释放红利，盈利能力和盈利质量显著增强，全年经营性现金净流入达111.6亿元，是经调整净利润的1.14倍。我们相信，卓越的财务管理能力将为公司的健康成长保驾护航，未来将实现更有机、高效的增长。”

“翻越第二座山”的号角已经吹响，“新居住”的时代正在到来，贝壳也正迈入崭新的发展阶段。对于2024年的发展规划，贝壳表示，公司今年的一个重要动作就是“推动品质与效率上一个台阶”，从“以品质为前提的规模增长”到“以品质为核心的效率增长”。

贝壳上市以来的股价走势（港元）

数据来源：Wind

坚持“高品质增长”

贝壳过去两年所坚持的“高品质增长”这一主旨下的一系列举措为公司带来了巨大的运营杠杆，并为“翻越第二座山”创造了更多安全边际。浙商证券表示，2024 年是行业“扭转”关键时期，在政策持续发力的情况下市场有望企稳修复，考虑到新房市场“卖一买一”置换链条的逻辑长期存在，二手房市场有望率先迎来修复，看好贝壳作为居住企业龙头的受益潜力。

从收入构成上看，贝壳目前的收入来源于存量房业务、新房业务、家装家居和新兴业务及其他四大部分，其中存量房业务和新房业务是公司的主要收入来源。

住建部数据显示，2023年全年，我国二手房交易量占比近40%，市场加速向二手房市场转型。这意味着，存量房市场规模在扩大，客户的可选房源在变多，“卖一买一”的换房需求由此更为突出，这就需要服务者从“以房找客”的作业方式向对业主和购房者两端更精细化的服务进行转变。

2023年，贝壳存量房业务GTV达2.03万亿元，同比增长28.6%，净收入同比增长15.9%至279.54亿元，贡献利润率同比提升7.3个百分点达47.2%。

而存量房业务收入又可进一步细化为佣金收入和平台服务、加盟服务及其他增值服务收入两部分。其中，贝壳全年佣金收入为229亿元，同比增长10.8%，主要由于链家门店进行的存量房交易GTV同比增长了13.6%至8476亿元。而平台服务、加盟服务及其他增值服务全年实现收入51亿元，同比增长45.8%，主要由于贝联经纪人在平台上进行的存量房交易GTV同比增长了42.2%至1.18万亿元。

标点财经研究员注意到，在这些数据背后，是贝壳连接和留存优质服务者，支持更多行业伙伴在市场转型中提升管理和专业服务能力的努力。从提升客户服务品质出发，贝壳在房源端建立起聚焦“好房”的能力，为业主制定专业的销售方案，在客源端加深对客户需求的分析理解，并通过AI智能选房等数字化工具匹配客户心仪居所。同时，针对房产交易金额高、消费者不放心的问题，贝壳推动合作新经纪品牌履行“安心服务承诺”，用一笔笔“真金白银”的赔付为消费者兜底。

当下新房市场与存量房市场呈现差异化特征，仍处在调整过程中。统计局数据显示，2023年全国新房住宅销售额同比下降6%。基于此，2023年，贝壳采取了更加积极进取的新房策略，如建立线上直播阵地、提高对优质盘源的覆盖率、在多地推出“优鲜卖”模式支持“以旧换新”等，通过持续聚焦客户购房需求点，取得了超出市场的表现。

2023年，贝壳新房业务实现GTV1.00万亿元，同比增长6.7%，实现净收入305.76亿元，同比增长6.7%，所贡献的利润率同比提升2.9个百分点达26.6%。其中，通过链家品牌进行的新房交易GTV同比增长13.7%至1932亿元，而通过贝联经纪人、专门销售团队和其他销售渠道在贝壳平台上完成的新房交易GTV为8099亿元，同比增长了5.1%。新房业务与存量房业务一起，构成了贝壳房产交易服务业务稳固的基本盘。

贝壳2023年第四季度及全年主要业绩表现（千元）

数据来源：公司2023第四季度及全年未经审计财报

品质升级构建居住服务新模式

东吴证券评价，随着未来二手房换手率以及新房中介服务能力的不断提高，叠加家装业务赛道的高速发展，贝壳未来业绩具备弹性。值得注意的是，家装家居和新兴业务及其他已成为贝壳新的增长引擎，2023全年收入贡献率为24.7%，较上年同期提升了11.7个百分点。其中，2023年四季度上述业务收入同比增长106.6%，占比更是提升至32.6%。

财报显示，2023年，贝壳家装家居业务实现GTV133亿元，可比口径同比增长93%，净收入可比口径同比增长74%达108.50亿元，主要由于订单增加、新零售的贡献增大，以及交付能力的提升。其中，贝壳定制家具、软装、家电等在内的新零售实现GTV约36亿元，占总合同额比例达27%，可比口径下较上年提升5.8个百分点。

从城市表现来看，贝壳家装家居业务在更多城市跑出正循环，全年有11个城市实现运营利润为正。其中，贝壳全年在北京和杭州的家装家居业务GTV均突破20亿元，上海全年GTV超10亿元，此外还有6个城市GTV超5亿元。

在行业理解上，贝壳家装家居业务迭代的出发点正在由“从货出发”转换成“从人出发”——经纪人成为居住顾问，提供更丰富的套餐产品和后端交付能力，驱动客源签单转化率和体验升级。通过对流程的重塑和线上化，贝壳进一步提升交付的标准化和确定性，以工期管理为例，2023年平均施工工期从2022年的129天降至111天。

由于租房业务的净收入增加，2023年，贝壳新兴业务及其他的GTV同比增长了12.9%至986亿元，净收入同比增长194.8%至83.97亿元。

坚守安全边界释放长期价值

作为一家负责任的企业，除了重视自身业务的发展，贝壳还持续加强风险管控、坚持守好安全边界。

贝壳深知，当前行业仍处在风险出清的过程中，公司从未牺牲风险管控去换取超出市场的表现。对开发商，贝壳严抓回款和项目安全，2023年第四季度新房应收账款周转天数仅为43天，首次降至50天以内。

此外，财报显示，2023年第四季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比从第三季度的46%提升至53%，开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位，为业务发展创造安全环境。

贝壳同样高度重视服务者生态的可持续发展。截至2023年末，贝壳拥有门店4.38万家，同比增长8.1%；其中活跃门店为4.20万家，同比增长12.2%。同时，截至2023年末，贝壳旗下共有42.77万名经纪人，同比增长8.5%；其中活跃经纪人39.71万名，同比增长13.6%。

平台服务者也实现了效率和收益的提升。2023年，贝壳加强对门店的服务与赋能，推进竞优，同时帮扶尾部门店提效；成立并推广店东区域共治理事会，加大作业公平感，商户满意度显著提升。由此，贝壳全年门店店均GTV同比提升29%，人均GTV提升25%。

2023年以来，贝壳进行了多次回购、分红，不仅彰显了管理层信心、向股东释放长期价值，同时也证明了公司现金流充裕、财务安全系数高，是不确定环境中的优质标的。

据悉，贝壳2023年全年斥资约7.19亿美元大力回购公司股票并全部注销，全年回购股数占回购项目启动前公司已发行总股本的3.7%。贝壳也在2023年派发约2亿美元的特别现金分红。在此基础上，贝壳此次宣布派发末期现金分红，预计支付的股息总额约为4亿美元。

截至2023年末，贝壳现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为601亿元。

贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东对公司过去一年的发展表示肯定：“过去一年，我们收获了一体三翼融合发展的巨大突破，组织更有向心力，对于前方的路也更笃定。面对外部变化，我们做出了一系列战略和业务运营调整，吹响‘翻越第二座山’的号角，去积极拥抱大有可为的居住市场，做科技驱动的一站式新居住服务平台，给我们的未来创造了更多希望。”

2024年，贝壳将继续保持乐观心态，坚定地加大在品质上的投入，探索通过产品、服务、运营、承诺提升品质和创造价值的能力，提升消费者幸福感、服务者成就感，迎接更多发展可能。