实探“撤辣”后的香港楼市：成交量明显回升 内地买家是主力

吴家明/供图 周靖宇/制图

证券时报记者 吴家明

全面“撤辣”入市良机、把握机会、内地客户购房咨询专组……走在香港街头，许多房产中介门店都张贴着巨大标语揽客。

时隔多年，香港楼市重返“零辣招”时代，购房成本大降令当地楼市瞬间被“点燃”。截至目前，香港楼市“撤辣”已经过去半个多月的时间，无论是新房还是二手房的成交量都迅速回升。不过，在“热闹”的背后，许多购房者依旧理性。

成交量明显回升

香港特区政府财政司司长陈茂波上月底在公布2024/2025财政年度特区政府财政预算案时，宣布撤销所有楼市“辣招”，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。据香港当地的房产中介经理介绍，以一套总价1000万港元的房产为例，“撤辣”前非香港永居人员至少需缴税300万港元，“撤辣”后降至37万港元。

“没想到香港的二手房虽然楼龄比较长，但房子从里到外保养得都不错，物业管理水平也比较高，完全看不出来楼龄已经超过30年。”李虹（化名）最近添加了许多香港置业的微信群，她正在为手上的一笔闲钱搜寻投资标的。她在香港的上水花园看了几套二手房，“这边距离深圳非常近，就相隔一个地铁站，我看了一套300多呎（约32平方米）的两房单位，目前卖480万港元，月租超过10000港元，看起来挺不错。”

以香港上水片区为例，记者查询发现，该片区目前二手住宅的平均呎价在11000港元左右。记者在当地采访时，多位当地房产中介经理表示，尽管上水、粉岭片区属于香港的北部，但同时也位于规划中的北部都会区，所以也有不少内地买家前来咨询。自“撤辣”以来，上水、粉岭片区就有近四五十套的二手房成交数量。更有房产中介经理表示，“撤辣”后市场成交明显活跃起来，最高峰的时候更相当于“四天做一个月的生意”。

中原地产上水龙丰分行副区域营业经理赖作智表示，香港楼市“撤辣”之后，成交量比“撤辣”前的同时间段至少翻倍，其中大部分购房者都是内地买家。“大部分的内地买家或是在香港居住，或是在香港有家庭。趁这次‘撤辣’后，交易税率从之前的三十个点左右降到现在只要几个点，客户会觉得省了不少钱，所以会加快做决定的速度。”

深港买家“双向奔赴”

不过，记者在香港上水、深水埗等地采访时发现，多位房产中介经理以及香港当地市民反映，香港二手房房价距离前几年的高点普遍下跌10%到20%左右，但目前二手房业主的提价情况也并不明显。此外，绝大多数开发商并没有因“撤辣”调高新房价格。

位于九龙城的碧桂园珑碧在全面“撤辣”后，就迎来了大批的内地买家。据珑碧提供的数据，这一项目自2022年开售以来，约有30%的买家是新来港人士，而在全面“撤辣”后，这一比例增至七成。相关负责人表示，项目定价一直合理，近期加推单位的总价在484.2万港元至555.6万港元，符合市民的购买能力，未来的定价还会参考市场情况，以达到正常去化的目标。

香港中原地产数据显示，3月以来全港一手新房已成交超过2000套，预计3月成交4000套至5000套，有望创下1998年11月以来的新高。其中，内地买家对在港置业的查询量已增加40至50倍，当中不乏通过“优才计划”等渠道而来的群体。

香港开发商这些天也没闲着，除了在香港本地加大宣传促销力度，他们已经着手向内地买家推介楼盘，多个针对内地买家的路演活动已经同步启动。近日，中原地产联合长江实业旗下的一个新房项目启动路演，意在吸引内地买家。相关负责人表示，会针对内地客户提供一系列专人服务，例如法律咨询、银行贷款等。

无独有偶，记者在深圳罗湖口岸看到，有佛山的一个新楼盘设立展点，提供高铁免费接送看房服务，且香港客户还有购房费用额外减免的优惠。展点的宣传物料显示，“高铁最快45分钟到香港西九龙，落楼就系地铁站（下楼就是地铁站）”。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对记者表示，从效果来看，香港楼市“撤辣”后市场成交明显改善，内地买家到香港置业热情增加。短期可能会虹吸部分深圳、广州等大湾区城市购买力，但规模不会太大。如果香港楼市能够因此火爆起来，反过来可能会带动大湾区楼市企稳回升。

赴港买房仍需理性

在香港九龙塘，一位熟悉香港市场的内地中介经理表示，“从目前情况来看，大部分内地买家会考虑800万港元以内的房源，这部分需求是半自住半投资，有点担心这一波客源消化完之后，整个市场的成交可能又会降温。此外，香港楼市虽然处在低位，但算上持有成本，一些内地买家还是有所担忧。”

此外，有香港当地的新房销售经理表示，对于内地买家来说，在相关条件符合的情况下银行可以提供贷款，一般贷款成数在七成左右，但目前大额用汇买房仍受监管限制，对于首付等房款，买家只能自己“想办法找渠道”。记者进一步采访发现，销售经理所谓的“渠道”实际都是资金“暗道”，通过“蚂蚁搬家”、地下钱庄等方式违规将资金转出至香港。其中，最为常见的是通过“蚂蚁搬家”，通过多人和分笔将资金从内地账户转入香港账户。不过，这些资金借“暗道”转出存在重重风险。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，对于内地买家，首先要考虑清楚是自住还是投资。如果是投资行为，建议买家要考虑所购买的物业的成本与自身未来的收入之间到底能不能达到平衡。“我们了解到，很多香港住宅物业的租金回报率还是不错的，普遍租金回报率达到2%至3%之间，高的话可能达到4%。但值得注意的是，在香港出租房屋会产生一些税费，比如我们听得比较多的‘差饷’，它是按照香港特区政府对房屋的年度租金估值，再乘以5%的费率计算出来的，业主每年都要缴纳这笔‘差饷’费用。其次，在香港出租房子的物业管理费或物业维修费用，全部都是由业主方支付，这两项加起来也是一笔不小的开支。再比如银行贷款，香港的政策跟内地的相关政策并不相同，买家要先做好资金的准备。最好，还要注意港币的汇率问题，汇率差也会影响物业最终的收益。”

在了解一番之后，李虹仍有些犹豫，“虽然少了一大笔税，但在香港买房的长期持有成本并不低，后面还有各种费用，加上香港利率已经比内地高，所以去香港买房还是会谨慎考虑。”