上海
租赁品牌天天鉴
租赁住房品牌测评全面更新
每天详细解读一家公寓品牌
本期品牌：市北高新人才公寓
更多品牌测评
敬请持续关注克而瑞不动产运营上海区域
“ 亮点抢先看 ”
市北高新从18年就启动建设保障性租赁住房，目前2个项目入市，均为自营。
由于背靠集团丰富的资源及客户储备，让项目无论是产品设计还是推广发力，都能精准适配区域产业人群的需求。
落地产品主力一房尺度感更好，风格简约但配置功能都十分完善，做到了居住舒适，同时针对多居室需求，户型也可做灵活调整；运营端则依托集团资源和客户储备，在推广宣发方面更具针对性，园区的优质企业与员工为项目带来精准的客户 。
● ● ● ● ● ● ●
品牌故事
#1
市北高新园区企业实现井喷式增长
市北高新集团是静安区区属国有企业，是国内知名的园区综合运营商，集团旗下的市北高新股份专注于产业园区开发运营。其代表项目市北高新园区已经建园30余年，园区不断深化创新、转型，持续优化空间布局和产业结构，实现了从传统的老工业园区到都市型产业园区，再到现代高新技术服务业园区的华丽转身。
截至2023年7月，市北高新园区在地经营企业数量达到3000家，其中跨国公司地区总部26家（占比静安近四分之一）、具有总部特征的央企和民企近100家、数据智能企业700余家（核心大数据企业占全市三分之一）。
上海第一批R4用地位居市北高新
市北高新布局租赁住宅较早，属于上海第一批获取R4用地的企业。2017年7月上海出让第一批R4用地，同年8月静安区规划和土地管理局网对市北高新园区内两宗商业性质用地规划调整进行公示，将原规划为商业地块将变更为四类住宅用地R4，其后地块被市北高新获取，即已建成的西苑、北苑项目，这种拿地方式是其他企业难以复制的。
市北高新于静安区获取R4用地5幅，可建成约5000套租赁住房，产品以40平以上舒适型一室户为主。
#2
产品设计
主力户型设计独特
打造全生命周期的居住需求
户型设计基于人才需求，产品定位是：房源户均面积50平方米，户型设计全方位满足人才居住从“单身创业期”到“恋爱社交期”再到“结婚育儿期”等全生命周期居住需求”。从落地产品来看，基本是这样，主力产品是40-50平左右一室户，比市场化一室户尺度感更好，户型设置有阳台、独立厨房，多数户型做到卫生间干湿分离。
用材和施工工艺都很不错，国际品牌卫浴、家电配置齐全，像电视和电磁炉都是一般保障性租赁住房不配的，收纳空间也比较充裕。整体风格和传统住宅的全装修清水房相似，和年轻租户追求的“时尚感”略有差异。
围合式布局展现特色社区结构
市北高新人才公寓以围合式社区布局为主，围合式布局的巧思做出了特色的社区结构，另一方面是导致一些户型没有正南朝向。围合式布局、L型楼在保租房社区里比较常见，主要是受土地容积率、规划套数等条件限制，很多R4社区很难规划建造为板楼。
运营服务
#3
得益于集团资源和客户储备，市北高新人才公寓的运营策略和其他企业有所不同，运营推广方面主要在大的市北高新生态圈发力。园区在地经营的3000家企业已经是市北高新集团的客户，这些公司能为市北高新人才公寓带来大量的精准客户。
基于市北高新生态圈的推广渠道
营销费用支出得以降低
市北高新人才公寓是作为园区人才居住配套建设，享有市北高新生态圈的各种推广渠道。某种意思上而言，园区在地经营的3000家企业，每一家都是市北高新集团的“私域流量”，和周边项目相比，市北高新人才公寓占绝对的宣发优势。
园区管委会会向所在企业进行项目推介，让更多人了解公寓；园区的官网、官方微信公众号等渠道设置人才公寓专区，感兴趣的企业或个人可以详细了解；线下策略是，公寓运营团队在市北高新园区内部重要节点设置咨询台、易拉宝等各种线下推广点。除此之外还有静安区其他官方媒体宣发、随申办保租房板块展示等。
户型拆分之后让总套数变多
后续产品策略或将调整
租赁住房项目做可拆合户型比较常见，主要好处是可以根据市场反馈调整产品策略，供应产品可以在单人间和多居室内之间自由切换。市北高新人才公寓·北苑把拆分后的房间做了独立备案价格，为后续灵活调整经营方式最好了准备。
套数增加往往带来出租压力和管理难度的提升，以该项目为例，原规划套数889套，拆分之后项目套数增加至1015套，管理人员需要增加；并且该项目做了全独卫的拆间，建安成本也在增加。
从区域市场反馈来看，市北高新范围内，两房及以上改善型产品更受欢迎。3月开业的市北高新人才公寓·西苑，两房产品早早满租，目前该户型在随申办有500多人轮候，可以看出周边客户较为充足，也需要做一些灵活的房源调整。
说明：以上内容节选自《上海租赁住房品牌图鉴》（2023版）
下期内容先知道
下期解读品牌：上海地产城方
看上海首个国企住房租赁品牌，如何做到租赁住房与社区商业双轮驱动？
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
