房地产加速下行！1-2月销售面积下滑超20%

今年已经过去2个月，但是并未迎来房地产回暖，真实数据公布后，反而透露出阵阵寒意，统计局刚刚发布了1-2月份房地产经营数据，商品房销售面积1.14亿平米，同比大幅下滑20.5%。其中住宅面积更是同比大幅下滑24.8%。

新建商品房销售金额为1万亿，同比下滑29.3%，这说明均价下跌了11%，其中住宅销售额更是同比下降了32.7%，说明住宅的销售均价同比也下滑了11%，这种价量齐跌的现象在楼市十分罕见，寒意浓浓。

2021年是中国房地产的顶点，永远回不去了，从住宅销售面积来看，2021年高达14.96亿平米，创历史新高，但是2022年暴跌至10.96亿平米，跌幅高达26.7%，这是历史上跌幅最大的一年，超过2008年美国次贷金融危机时的跌幅，2023年进一步跌至9.48亿平米，跌幅放缓至13.5%，两年时间萎缩了36.6%，整个销售面积跌回到2010年和2011年的水平，去年密集出台了很多政策 ，比如认房不认贷，但是并没有带来持续性的反弹。

今年前两个月的数据表明市场再次加速下滑，如果剩余的10个月没有改善，继续下滑24.8%，那么2024年的住宅商品房销售面积将跌至7.13亿平米，而这是2007年的销售水平。也意味着在2021年巅峰位置下滑52%。

如果这种深度下跌成为现实，会带来何种影响呢？今年以来 ，关于万科现金流不足的质疑屡屡发生，尽管万科以提前几天偿还6亿多美元债来表明自己的现金流不是问题，但是其惨淡的销售业绩却是在无声述说。

万科今年前2个月合同销售面积是222.5万平米，比去年同期的361万平米下滑了38%，这个萎缩幅度远超同期商品房20.5%的下滑幅度，和住宅商品房24.8%的下滑幅度相比也要大出很多。

销量的急剧萎缩，会导致现金流明显恶化，去年前三季度万科的经营性现金流净额只有2亿元，而去年前三季度万科的合同销售面积同比下滑幅度只有6%，今年面对近40%的下滑幅度，必将带来现金流的显著恶化，而万科的现金流在去年三季度末已经从2021年高峰时期的1966亿跌至1036亿，短短2年半时间，现金减少了900多亿。

房地产的变化很快，从去年三季度到现在已经快半年时间了，我们无法得知万科的财务数据，按照正常的推演 ，万科的现金流恐怕又少了几百亿，渐渐变得吃力了，万科如果都顶不住了，还有谁能顶得住？

万科作为深圳地铁的“孩子”，在国企的羽翼下，会是那个大而不能倒的吧，为了表示对万科的支持， 深圳地铁认购了中金印力消费 REIT30%的份额，该REIT的底层资产是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD 购物中心杭州西溪印象城，估值近40亿。

前几日又有媒体传出有银团准备为万科输血800亿，以缓解当前的资金困境，对于外界金融机构的资金支持当然重要，但是最根本的还是要依靠自身造血，这依赖于整个房地产市场的销售稳定甚至四复苏，如果全年销售面积在下滑20%，整个房地产行业恐怕还会迎来更多的“恒大”。

从理性角度来看，监管层不会眼睁睁看着这样的事情发生，近日，杭州将二手房全面放开，没有任何限制，只要你有钱，想买多少买多少，其实当前还是有很多工具可以用的，至少还有彻底取消限购这个大招可以使用，当前的供需环境已经彻底改变，即便是彻底取消限购也不会重演2015年的情形，能够稳定当下楼市，然后再保交楼、逐步过渡到现房销售，从根子上做到降低房企的杠杆，这是一个很痛的过程，希望大家忍住。