万科能走多远？一个时代的结束，不等于另一个时代的开始

　　如果房地产继续萎缩，中国的负债率将接近风险的边际。

　　所以，两会对房地产的支持，已经提到了防止金融系统性风险的高度，这意味着，不管房地产的局面多么困难，都不可能放开价格，让市场价格体系自动调节供求关系。

　　但是，这本身就是一件很矛盾的事情。

　　如果支持房地产价格，通过降息刺激需求，还是不达预期，销量注定上不去，那么，就只能用高负债支撑，各地方土拍没人拿地，那就让城投冲去，实际上是一个左手倒右手的游戏，那么，就要问，我们的融资空间还有多大？这当然是风险。

　　如果容忍价格完全打开，让市场无形之手决定价格，通过真实的价格体系调节房地产的供求关系，那很可能出现狂风暴雨般的下跌。

　　在某种意义上，可以用现在量比越来越大的法拍房价格做参数吧，至少要下跌40%，那么，没有哪个公司敢继续拿地，除非土拍价格也同比下调，这不太可能，地方财政高度紧张，尽管房地产不景气，土拍价格却在上升。

　　这种两难，是不是意味着房地产的一个时代，彻底结束了？不管是对千夫指的恒大而言，还是对浓眉大眼的万科而言。

　　王石是较早洞察到房地产将走上下坡路的开发商。

　　２０１８年又喊出了“活下去”的口号，作为一代人 产大佬 ,当然对房地产的现状看得很清楚。在创新年会上，他又提及到当年的这句话：

　　“实际上我们当时是三句话：第一句话叫活下去，第二句叫活得久，第三句话是活得好。我们的目的是活得好，但是活都活不下去了就不存在活得好了。活下去还能活得久，不能活得昙花一现。这就是为什么２０１８年万科提出这样的口号。”

　　恒大当时对形势的判断也是清醒的。

　　２０１９恒大第一个要求降价促销，说明已经觉察到雪崩的来临；但是，政策有底线，恒大没有如愿以偿，当然，这不是主要的败因。王石在谈到应对危机的选择时说过，恒大率先暴雷是通过跨界多元化的方式，比如，转型新能源汽车，王石认为，这是要花钱的，如果大量的投入不能迅速转化成收益，那么，当房地产销售全面下滑时，公司的资金链将立即脆断。

万科的选择是相关多元化的选择。

　　“我们参照了日本的大和房屋。”

　　大和房屋又是什么概念？

　　大和房屋３０年前买地、建房、卖房的收入占大头，服务性的出租占比不到２５％，现在反过来了，服务性的出租占了７６％。万科并不打算简单地退出房地产行业，而是在布局仓储物流资产，亦不失为一种有方向感的选择。

　　王石在2023年亚布力论坛第九届创新年会上的公开言论，“房地产不是结束了，而是刚刚开始。”

　　但是，也许中国的房地产是时代性的，无论是跨界多元化，还是相关多元化，都难逃宿命。

　　以现在的房地产形势，万科的债务问题也开始提到了议事日程，郁亮能活下去，但那个盛晏的时代已经结束了。那个时代的房地产是以土地财政为底层逻辑，决定房地产兴衰的不是哪一家企业，而是土地财政。只要土地财政过度依赖房地产，只要地方财政的50%以上要靠土地出让金支持，房地产行业就一定是帝国斜阳，落山是早晚的事。

　　中国的未来，将进入北大姚洋所说的：超级房地产周期。

　　而不是王石所说的：另一个时代的开始。