重大探讨：人才房还值不值得买？

市场关于人才房补差价的讨论非常火热，因为在商品房价格出现了调整情况下，人才房要增加远期20%的成本，那么，一个重大的比较就摆在了台面：人才房还值不值得买？商品房VS人才房VS安居房怎么选择？

我之前的文章，从政策端的角度剖析了补差价的逻辑，这次，我们从购房端的角度来探讨这个问题，尤其是从资金计算的角度，盘算一下人才房还值不值。

继续预告：今晚我还会在华发新城做直播，在前次直播基础上继续详解人才房的补差价政策及市场影响，欢迎有需要的童鞋积极加入。

童鞋们也可以通过我的视频号预约，到时候都会同步开播！欢迎提问！

在讨论之前，我认为，网上有关讨论在逻辑上存在以下误区，并非指向事实。

1）没有考虑足够房地产一般规律。不少观点把将商品房和人才房简单的价格对立化，似乎是人才房补差价了，那么这个品类就可以完全弃了。这不符合买家买房的思考，无论是商品房还是人才房（以及安居房），任何一个买家朴素的买房知识都知道，不可能只看价格做选择的。在我的框架里，只选“好盘”，是人才房还是商品房，不是最重要。这是误区之一。

2）没有考虑足够个体的“约束条件”。很多观点，实际上做了一个错误的假设：假设所有人在面对以上三类所有房产，都可以自由选择。这是错的。三类房产里，安居房实质上是不能加入比较的，虽然安居房、人才房同为“身份类房产”，但他需要排队（截至今天的数据是19万条轮候，哪怕就是一年供应3万套，你也得排8年以上）。这个时间成本太高，我认为完全不能纳入比较。这是误区之二。

3）没有考虑足够资金的跨期价值。大部分观点集中在此，认为人才房补差价后，和商品房价格差不多了，又有锁定期，所以不值得了。但请注意，时间是有价值的，现在立即支付的钱和10年后支付的钱，价值完全不一样，而且时间越长，复利越可怕，不能简单叠加。这是误区之三。

下面就来细说。

01

我们重点拿人才房和商品房比较。

如何比？

首先，单纯价格来看。

大家都知道，人才房是市价基础上打六折，10年后补差价再补市场价的1.2成左右（购房价的20%左右），那就是，简单加总大致打了7.2折。成本上升了。

我们以华发新城为例，这个盘均价是30482元/平米，按照算法，10年后补差价费用约为6227元/平米，补缴后实际均价约为3.67万/平米。以一套85平米的三房来计算，10年后要补缴费用大约53万。

比较华发新城周边，楼盘备案均价大约介乎4.6-5.5万/平米之间，按8.5折算（这是官方能够允许下调的最大空间），大约介乎3.9-4.7万/平米之间。统一取商品房下调大约8.5折卖楼，则答案是：人才房补缴差价之后，比商品房大约8.5折，还有大约13%的安全垫。优势有缩小，但依然有。

这里需要坦承一个风险：房价继续下调。比如，开发商直接7.2折，折扣力度直接“人才房化”了，那当然影响很大。但需要评估这个风险可能性，现在看，新盘直接均价出现20%以上的大降还极少。看目前情况，再低不是不可能，但压力也很大。一个压力在于，开发商7折卖大概率亏钱，这会降低他降价的动力；另一个压力在于，业主必定会团建，那压力值还是拉满的。

当然这里取极端值，如果是那种情况，那就大家都亏钱，人才房亏的少。这就跟买股票一样，你100块买，我72块买，当股价跌到了72块，你亏掉了快3成，我还能保住本金。

02

其次，加入人才房的两个“缺点”比较。

市场主流认识我们坦承面对，人才房在市场上存在两个偏空的认识。这会导致人才房上述那13%的价格优势，再行收窄。

一：在品质方面，主流都觉得人才房品质不及商品房。

这个问题我持开放态度，因为这几年见太多的交楼危机。

我们先划定“品质”这个词，因为它太虚了。如果指规划设计，这一点我认为都差不多，因为很多混合盘都是统一设计的。比如华发新城85平米设计成322户型，这个反而优于许多商品房楼盘。如果指用材用料，这一点我是理解并接受的，毕竟价钱便宜那么多。重点是它能按交标交楼，不要货不对板，就是交房风险。

所以，针对品质这个问题，我的看法一定是“重点看交楼”，不要看别的！你用材用料对外夸得再一朵花，刚交楼就掉外墙，那也都是空。你用材用料朴素，但能如期如样交楼，值得点大赞。

也就是说，这个风险是共有的，不分你是什么类型的房产，而是分你是哪个开发商，选对开发商最重要。所以，这部分暂时先不给人才房扣分，观察到交楼。华发新城如果交楼靠谱，胜过大部分商品房，那还要加分。

二，产权有10年锁定期。

这是妥妥的“缺点”，一点都不能辩解哈哈。打六折的对价，就是锁10年，比商品房多锁7年。一般而言，产权不能自由流通，一定要比能够自由流通差，这是事实，这部分扣分。

03

上面讲完了风险项、扣分项，这两部分我们都是如实坦承的。下面继续来拆解。

有一个重点，市场需要考虑到：人才房这12%的差价（购进价20.4%左右的差价），你不需要立即补，而是10年后选择补（也可以选择不补）。

关键在于，我们怎么看待这笔钱。

我打个比方：你现在向银行做一笔53万的信用贷，如果资质好，可以拿到月度2.8的利率，每月还息不还本。即是每月要还款1484块，5年期满归还本金。

买华发新城85平米的买家，到10年前也要还那53万。那么，你可以把它理解为是一笔贷款（当然，你没拿到钱）。注意！这笔贷款长达10年，没有抵押品，没有利率，中间不用过桥。而且！到10年期满，你可以还本金，也可以不还，没有强制。

这才是人才房价差的真正优势所在。

我们来算一下，同样85平米的322户型，实际单价都是36700元/平米，实际总价都是312万。一个是商品房，一个是华发新城。你需要支付什么？

商品房，付3成首付，93.6万，简单。

华发新城，按开盘6折均价30482元/平米，总价是259.1万，付3成首付为77.8万，另外背负一笔10年期无息贷款53万。

即是：华发新城的买家可以比商品房买家节省现金15.8万。如果这个总额高（比如深铁熙府），那么节省下来的现金将更多。

但我要提醒的是：虽然深圳房价一直在调整，但你花312万买一个85平米的322户型，同质同价同地段，能选到比华发新城还要好的盘，并不多。

04

来看这笔50万的“无息贷款”，也就是上面我说市场观点误区之三，你不能简单的把10年的房价加到现在。

往未来看，房地产无外乎是2-3种情况。

一种是未来通胀（房价也涨），假定未来10年全社会实际通胀率平均为3%（这个3%是国家2024年目标，实际上在房地产领域，历史经验显示波动会更大），那么，满10年之后，货币购买力会贬值大约26%。

也即是说，你在华发新城欠下政府的53万，10年期满，当年53万能买到的房屋面积，届时需要花71.2万才能买到。也即是说，当年的53万，10年后的实际购买力已经不到40万了。

通胀会化债，让你的债务“越来越低”。如果你现在就有这笔钱，那你可以比别人更有机会用做其他用途。

当然，有人会说，你假设的是通胀状态，那如果未来10年是不通胀甚至通S呢，比如日本30年都没走出去呢。

这个情况有没有可能发生？当然有，日本发生过，美国1929也发生过，我们的1998，连续7个季度通S。加上考虑到现在的经济环境的确挑战大，所以，不能排除这种情况出现。

通S是“加债”的，你的债务会“越来越高”。

但我的看法：一，日本持续通S数十年，是孤例，全球至今都无第二例。我认为现在就押注中国未来长达那么多年都是通S，实证支持严重不足。历史经验上，长周期通胀的发生远远多于通S。二，如果未来真的那样了，那么，还买什么房子？！都长周期通S了，房子到底是买人才房还是商品房，还重要吗？长周期通S那什么房子都不保值，拿现金最保值，什么都不买。

极端讲，如果未来10年房价一直像现在这样疲软不堪，大家都跌，那你实在不想要了，按合同，你也可以申请由政府原价回购，那你的损失还是有人兜底。或者说一句：10年的时间，太长了，什么都可能发生。现在就为10年后的那笔钱去忧愁，必要性不大，以我过往的观察，买家可能“办法”太多了吧。

05

有人又会讲，现在市况不佳，我再等等，等到商品房价格跌得比华发新城还猛，不更香？

非常有道理。如果说同质同价同地段，商品房和人才房对比，那么自由流通的商品房当然更有竞争力。如果这个商品房价格更低，两者首付还能一致，那人才房当然就全无竞争力了。

如果说风险，唯一的风险就是，你要等，等多久，不知道。

关于等待，如果你是买房投资，我现在一定建议你等，因为不确定性太大。我们不预测抄底，所以，你要很耐心，等待一些“极好的好地段+更好的价格”出现。但如果你买房优先用来自住，那就因人而异，有人能等，有人真未必，从来也不可能存在一个整齐划一的“买或者不买”的标准。

但问题在于：前述假定是建立在人才房像商品房一样无限期持续供应的基础上。事实上，人才房以后没有了。我们先前的文章已经阐述了这些问题，深圳自去年推出人才房以来，去年全年卖了一半，现在还有大约一半。我去年推算，人才房大约能卖两年，可以横跨到2024年。现在看，确是一年走一半，两年走完。

也即是说，关于商品房VS人才房的比较分析，大致可以拉长到今年年底。如果大势继续走淡，也许会拉长到2025年年中。但总之，最好的时间段必定就在2024年内，盘很多，竞争激烈，你可以从容选到最适合自己的盘。

如果要等待，那么你需要押注：房价在今年内继续下跌，跌过华发新城，同时，华发新城又卖不完，不会只剩下边角料给你选。

这个风险，需要自己考量。

06

最后，总结最重要的问题：人才房还值不值得买？

我总的看法：的确20%补差价增加了买家的远期成本，但眼下来看，相对于商品房，同等地段、同等品质条件下，人才房依然拥有综合优势。当下政策刚出，市场需要有一个政策理解和消化的过程，这个时期出现观望，是再正常不过的事情。

但拿华发新城来看，今天去买，要比去年的成熟度还更好。

回到上面误区之一，在我的框架里，我不区分人才房、商品房，我只区分“是不是好盘”、“是不是好价格”。

3万块/平米买华发新城，一家三口住10年，背53万远期无息债务。10年后再琢磨转不转红本、什么时候开始转红本。我认为划算，因为它的确是个好盘。

这个盘周边是新区，现在居住氛围还不够成熟，但周边最近两大规划是非常确定的。一个是，会展中心（全球最大），一个是华发超雪中心（全球最大），后者预计2025年11月开业。会是深圳的重大城市事件，我觉得未来会像北京USJ。这两个加起来，未来的人流绝对不是问题。时间越往后，越能看到成熟度。

在微观上，它也拥有“好楼盘”的要素。

非常靠近地铁，步行大约150米就到12号线（海上田园南站），对上班族来讲，太巴适了。又加上华发超雪中心（室内滑雪场）本身是20号线地铁上盖(会展城站)，未来出行生活相当便利。

有完整的学校配套，规划有18班制的幼儿园、两所9年一贯制的学校，一个72班，一个54班。

有丰富的商业生态，本身有7000平米的社区商业，又有大规模的特色主题商业，业主生活非常便利。

有公园，自带7.4万平米主题园林，还有1万平米街心公园，久居价值很好。

自身是纯粹的人才盘，建面30万平米，深圳最大规模的人才房社区，关键是没有和商品房混居，这是个优点，可以减少很多交楼后的摩擦。

户型规划，85平米做成“322户型”，横厅竖厅都有，起价245万，比很多商品房都好。

最后一个，交楼早。这次要卖的03地块，2025年年底前交楼，之前卖完的01-02地块今年底交楼。华发的楼盖的好不好，年底就能见真章！

我得到的消息，从华发新城去年开盘到现在一年时间，学校已开工建设（有希望在今年9月开学）、华发超雪中心建设已出地面、麦当劳、肯德基都已确定进驻人才房商业街……大城的各项利好都在逐步按期兑现中，这些信息都在说明华发作为国企是值得信任的。

今晚7:00，咱们继续开直播深聊。对人才房有重大忧虑的童鞋，欢迎随便提问题，任何问题都可以，不怕砸场子。

楼市交流，加微信号budao2000。