官宣！东莞城中村这样改！新政来了！

东莞旧改怎么改，值得每个人关注。

面对土地开发强度已逼近50%的东莞，旧改是生活品质升级的必然选择。

3月14日，东莞城中村旧改迎来了一个重磅消息，住建局发布了关于公开征求《关于深化空间革命有序推进城中村改造的实施意见（公开征求意见稿）》意见的公告。

接下来东莞城中村旧改要怎么改，方向、目标和如何实施，都有了明确的指引。

01

构建“大中小圈”城中村改造体系

谋划城中村改造项目110个

这份文件虽然只是意见稿，但大部分内容已在实行，后续应该没啥改动。

①东莞将构建“大中小圈”城中村改造体系

大圈：确定了未来10年城中村管控的基本底盘。

中圈：选定近5年城中村改造集聚空间，实施统筹连片改造开发；

小圈：围绕中心城区、园区和市级平台、镇中心区等重点区域，谋划近期城中村改造项目110个。

按照规划，2025年“大中小圈”城中村改造体系改造体系全面形成，首批城中村试点项目全面动工建设。

②推进专项借款落地，首批44个项目

目前，东莞有44个项目被纳入住建部第一批城中村改造专项借款项目清单，重点打造中心城区首批12个示范项目。

全国首批城中村改造专项借款，已在东莞落地，已发放6861万元专项借款，分别为洪梅镇氹涌村城中村改造项目、望牛墩镇下漕村城中村改造项目。

③分类打造新型社区

通过集中改造现状居住为主的旧城、旧村，完善城市功能，打造成生活便利、环境优美、管理有序的两大新型城市社区。

一是，城市社区型城中村项目：

以提升大城区首位度和城市重要节点综合配套能力为核心，重点推进大城区鸿福路以及东莞大道交叉形成的黄金双轴区域。

东莞中心城区“黄金双轴”示意图

二是，产业社区型城中村项目：

开展低效用地盘活整治，重塑空间结构，引导形成配套集中、功能齐备的新型产业社区，推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇提质增效，打造产业地标。

④政府主导整合，再公开招拍挂出让

超80%村民书面同意，并经农村集体经济组织表决同意，方可启动城中村改造实施。

以改造单元为基本单位，形成政府收储、公开实施主体招引、权利人自改等三种模式。

政府主导的改造和供地模式，政府主导完成土地整理后，将单元内土地收储入库，经营性用地公开招拍挂出让。

⑤提高收购效率，可按规定进行单元切割等

6个月内，实施主体完成要约收购权益土地面积合计占比与人数合计占比达到90%及以上。

要约收购期限届满，要约收购权益 土地面积合计占比及人数合计占比仍不足100%的，经协商无法达成一致意见的，可按规定进行单元切割、集体收回和政府征收。

23年9月，星河(黄江)人工智能小镇项目，经批准就进行了单元切割。

详情可戳链接查看：

23年7月，国务院常务会议发布，要推动超大特大城市城中村改造，并鼓励支持民间资本参与。

作为特大城市之一的东莞，自然不甘落后。

今年大手一挥，计划全市新增收储1万亩连片产业用地、盘活存量用地6000亩，推动“工改工”拆除1万亩。

同时，还将完成城市更新投资700亿，推动一批城中村改造项目动工建设，拉动投资并形成示范。

可见，接下来对于城中村改造，东莞将“撸起袖子”，甩开膀子加油干。

02

东莞旧改不太妙

推进新模式很有必要

话又回来，近年来东莞旧改不太妙，推进新模式很有必要。

据不完全统计，去年4月截至今年3月，东莞有8宗旧改流拍，6宗终止出让，2宗成交后又再终止。

3月份以来，就有一宗居住类旧改终止出让。

2024WD004号地块，珑远集团为前期服务商，项目位置不错，松山湖大道旁，直线距离松山湖万象汇约3公里。

地块面积不少，总建面约33万平，是个商住大盘，起拍总价为8.9亿。

终止的具体原因，小编猜测有三。

其一，房价跌幅猛。寮步巅峰时期房价去到3万+，如今跌至2万出头。

距离旧改约1公里的寮步地王项目南山悦府，21年拿地楼面价为2.3万/平，目前在售均价约2.1万/平。

其二，新房供应饱和。目前寮步在售/待售楼盘有6个，但置业需求量不大。

20-21年寮步新房供应爆发，环城/环松湖/本地置业需求，得到一定程度释放。

22年寮步全市排名第4，全年新房成交1592套，23年由于东莞全市放开限购，排名跌至12名，仅成交750套。

从数据上，我们就能看出买房需求降低。

其三，资金链紧张。当前就没有一家房企资金链是不紧张，约8.9亿的地价，压力肯定大。

退出原本利润预期可观的旧改项目，对许多民企来讲实属无奈，其中缺钱是最主要的原因。

但在当下的行情，房企最关键是要保证资金流动性、力保不出现任何债务违约，这是更是事关生存。

因此，推出专项借款十分关键。

有了专项借款，项目前期资金的难题顺利解决，净地出让的障碍得以扫清，为后续商业开发铺平了道路，也为商业银行介入项目贷款奠定了基础。

03

今年计划仅出让10宗宅地

站在“全国一盘棋”的拿地策略角度，东莞不单旧改压力大，宅地挂牌情况也像一团迷雾。

目前，东莞居住类旧改，已经挂了2宗，1宗终止出让，1宗待拍，均位于寮步。

如今已到3月中旬，东莞宅地挂牌还是静悄悄，可见谨慎。

据知情人士透露，今年东莞计划仅出让10宗宅地，为吸引房企拿出不少劲爆靓地，包括了东莞CBD、东城万达、汽车总站等。

①东莞CBD新宅地，处润府旁

其中，最劲爆的莫过于东莞CBD新宅地，位处华润润府旁，与去年保利地王地块一样，由两宗地合并为一宗。

其占地约2.6万平，容积率为3.8，总建面9.8万平，限高100米，绿化率30%。

地块位处东莞CBD首发核心板块，位置很不错，近万象城，但其景观视野会差点。

两侧被润府、保利、香港中心·紫荆8号遮挡，东侧目前为空地，但按规划为商住地，限高100米。

去年，保利CBD地王地块，作为2023年东莞收官地块，成交楼面价为29241元/平，荣登东莞全市楼面价TOP1。

东莞CBD新宅地，不禁让人期待。

②东城万达地块，商圈环绕

从位置上看，东城万达地块不及CBD地块，但其地段、位置和周边配套上，也是极好的。

位于万达旁，近东城地铁站，附近有卓越时代广场、盈峰、时尚广场、君尚百货等商业，出门什么都有，生活十分便利。

③汽车总站TOD，最快今年下半年

汽车总站TOD，位于万江曲海大桥旁，由两地块组合而成。

据此前公示，地块市土储地块部分（即市汽车总站原址所在地），最快于2024年下半年具备出让条件，南侧万江地块最快于2027年具备出让条件。

开发方向以居住为主，将打造成约75万平的巨无霸城市综合体。

图源网络

显然而见，今年东莞全年仅有的10宗宅地，再加上去年的8宗，绝对杯水车薪。

可以预见，东莞旧改大戏，正慢慢拉开！

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