一文读懂深圳金众云山海优缺点!分析一下金众云山海值得买吗?

金众云山海公馆位于深圳市南山区蛇口招商街道赤湾六路与港航路(郑和一路） 交汇处，项目共两个地块（宗地号K104-0043、K104-0044），总用地面积约3.6万㎡，规划总建筑面积约19.5万㎡，其中计规定建筑面积约19万㎡，包括住宅、商业（800㎡）和幼儿园等配套用房。

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其中，在售西区占地面积约2.27万㎡，规划总建筑面积约10.46万㎡，计容建面约8万㎡，容积率3.45，包含住宅约7.26万㎡，18班幼儿园约0.54万㎡，其它基础配套设施若干。

• 【项目名称】金众.云山海公馆
• 【占地面积】约3.62万㎡
• 【建筑面积】约19.5万㎡
• 【推售产品】111 - 174㎡ 4-5房
• 【交付标准】精装
• 【交房时间】2026年6月30日交楼
• 【开发商】金众地产
• 【开发商电话】4008807297
• 【房产性质】70年住宅
• 【总 户 数】规划330户
• 【物业公司】中盈物业
• 【物 业 费】7.8
• 【容 积 率】约3.45
• 【绿 化 率】约30%
• 【梯 户 比】2T4、3T6

金众.云山海公馆整个项目由7座主体建筑组成，其中西区1栋36层2T4户，3栋37层3T6户，2栋是33层还迁住宅，另外还有一座18班幼儿园教学楼组成，商品房和还迁住宅车位相互独立。

在售西区有5个面积段，111平米4房2卫，116平米4房2卫，117平米4房2卫，129平米4房2卫，以及174平米5房3卫。都是改善户型，居住氛围相对纯粹。

规划平面图如下

周边配套：

交通地铁：项目周边开通了2条地铁线，2号线（8号线）和5号线，项目到最近的地铁口赤湾站（2号线、5号线）步行距离约200米左右；周边还有规划中的24号线、28号线。这两条地铁线基本贯穿了南山、福田、宝安的核心地段。

教育资源：项目自带幼儿园，小学中学对应的是九年制南二外赤湾学校；另外项目旁边的民办南山中英文学校受到不少家长的好评，早在2006年，这个学校就被评为省一级学校，双语教师和外籍教师资源很好，师资有不少来自美国、英国、澳洲、加拿大，该校是1所12年制的国际学校，涵盖小学，初中，高中，并且开办了协同港籍学生班，是一所获得深圳教育局和香港教育局统一批准的港籍子弟班，学生可无缝衔接香港高校。

商业配套：项目周边还在大规模建设规划中，商业配套不够完善，未来旁边会有大概4.6万方的‘赤湾汇’；不过蛇口已经成型的商业到项目也比较近，开车10分钟左右，地铁就1-2站的距离：太子湾高端商业（如K11，兰桂坊等大牌），约2.2公里有海上世界，2站可以抵达前海印里，前海世贸中心等商业综合体。

金众.云山海公馆户型分析

建面111平米：4房2厅2卫，传统的竖厅动静分区户型，分布在3栋04/05户型，东南和西南两种朝向；在南山、福田新房项目对比，项目的得房率很优秀，客厅开间3.6米；主卧还有单独的衣帽间，除去衣帽间和独立卫生间外，可利用的空间在12平米左右，其他房间大小也比较适中；作为南山改善户型，不管是朝向和户型设计方面没有大的瑕疵。

建面116平米：4房2厅2卫，传统的竖厅动静分区户型，分布在3栋的03/06户型，东南和西南两种朝向；唯一的不足就是厨房的空间有点小，其他各个空间比较均衡，客厅的开间3.7米，一眼望去很大气，卧室的飘窗比较好利用，特别是比较小的次卧是 L 型的飘窗，采光、视野更好些；主卧较大，不过没有独立的衣帽间。

建面117平米：4房2厅2卫，横厅户型，分布在3栋01/02，是所有户型里面空间利用最高的，阳台东南和西南两种朝向；大阳台+大客厅的设计，目前已经有异地的样板间；整体户型没有瑕疵，迎合了当下购房人群体的喜好，特别是得房率方面，对比南山其他项目，可以说是惊喜；总体给人的感觉是：客厅宽敞、主卧比较大，其他次卧面积也不小；主卧带有独立的衣帽间。

建面129平米：4房2厅2卫，传统的竖厅户型，动静分区；分布在1栋03/04户型，都是西南朝向；可以说是116平米竖厅户型的加强版本，主要的差别是：第一，各个功能间的面积有所增加，比方说客厅开间3.9米，主卧面积更大等；第二，阳台的布局有差别，6.8米长的阳台，链接客厅和次卧；129平米的面积，厨房略显小气。

建面174平米：5房2厅3卫，横厅户型，分布在1栋01/02户型，西南朝向；5个房间，有两间是套房，带独立的卫生间；厨房是 L 型设计，比较大气，其他竖厅户型厨房都是 U 型设计；

项目缺点分析：

1.项目位于南山.蛇口.赤湾片区，虽说是在南山，但是周边还在大规模的建设中，配套还不够完善；赤湾也是一个比价尴尬的位置，在太子湾和前海中间，需要时间来兑现，不过未来可期。

2.项目临近物流港口，首先是景观和城市面貌对项目有一定的影响，其次是港口的大货车出入比较多，噪音也有一定的影响，需要等海底隧道开通，未来还是值得期待的。

项目优点：

1.项目的品质比较高，开发商曾经开发过南山金众麒麟公馆，外立面和公区园林受到广大好评，这次项目设计也同样到位，得房率更是超过南山其他项目；和周边的开云府以及前海宸湾相比，小区占地面积比较大，容积率比较低，有正规的小区花园。

2.项目主打的是改善，111-174平米的4-5房，小区人群会比较纯粹，对习惯定居生活在南山一带的四房起步家庭，可以说是一个不错的选择；开发商透漏4房750万左右起步，给了刚需改善购房群体很好的选择机会；折后均价应该在7.5万左右，按照开发商以往的惯例，小户型均价低于7.5万，大户型均价高于7.5万。

3.项目整体条件还不错，低容积、纯大户、产品得房率和使用率高、地铁口物业、临集中式商业、周边的居住密度不高，又要大南山、小南山环绕。

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