中国经济复苏！酒店业获利写字楼承压

广州四季酒店的房价涨了三成。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

平均房价同比增长32.6%，收入同比增长67.8%。这是广州四季酒店2023年交出的成绩单。

3月7日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”，00405.HK）发布的全年业绩显示，在我国经济持续复苏的大潮中，酒店成为复苏最强劲的赛道之一，广州四季酒店2023年的平均房价达2238元/间/晚，创历史新高。广州IFC雅诗阁服务公寓的平均房价和全年收入也创下了开业以来的最高纪录。

“2024年，会议和展览都多了。”越秀房产基金董事长及行政总裁林德良在业绩会上表示，今年会继续加强广州四季酒店的业务拓展，争取全年收入超越2019年。

酒店收入大幅增长

2023年，越秀房产基金录得20.87亿元收入，同比增加11.4%，除税后亏损395.5万元，同比收窄99.2%。截至2023年底，该公司物业的整体出租率为85%，同比跌0.5个百分点。平均租金约197.8元/平方米/月，同比也有0.5个百分点的跌幅。

分业态来看，酒店及公寓是表现最为突出的，均超越疫情前水平，总收入达到5.36亿元，同比2022年增长52.8%。其中，广州四季酒店抓住假期的休闲旅游市场需求，以及大型展会恢复举办的契机，积极开拓境外客源，2023年平均房价2238元/间/晚，同比增长32.6%，全年实现约4.17亿元的收入，同比增长67.8%。平均入住率为79.9%，同比增长23.5个百分点。

广州IFC雅诗阁服务公寓期内收入1.19亿元，平均房价1117元/间/晚，分别同比增长16.3%、11.3%，平均入住率90.2%，同比增长3.1个百分点。

据林德良透露，2023年，广州IFC雅诗阁服务公寓短租业务的收入占比提升至20%，毛利率达63%。

专业市场和零售商场也有不同程度的回暖。广州白马服装市场出租率达到95.8%，是近三年峰值，同比增长14.6%。平均租金为449.1元/平方米/月，较2023年中期的336.8元/平方米/月增长33.3%。

2023年，越秀房产基金旗下三个商场的销售额均实现了2位数的同比增长。广州IFC国金天地和VT101维多利广场的出租率和租金单价双增长，前者的出租率同比增加了1.9个百分点至98.2%，租金同比上涨3.5%，商场销售额同比提升21%。VT101维多利广场的租金同比增幅更高，达到了19.8%，全年销售额同比增长28%。武汉星汇维港的全年销售额则同比上涨18%。

写字楼业态仍有压力

从收入占比来看，写字楼出租业务占了越秀房产基金整体收入的半壁江山，达58%。但相较其他业态，写字楼业态的复苏进程较慢，全年收入约12.05亿元，同比下降5.6%。广州的财富广场、国金中心、越秀金融大厦，上海越秀大厦、武汉越秀财富中心、杭州维多利中心等项目的出租率同比均有小幅下降。租金方面，8个项目中，5个项目同比有所下调。

相较广州、上海等一线城市，二线内陆城市的压力更大，武汉越秀财富中心的租金同比下滑了11.7%。

越秀房产基金的管理层表示，写字楼业态跟产业经济的发展紧密相关，其业绩表现符合2023年中国经济处于温和修复阶段的特点，随着未来经济的逐步恢复，预计写字楼的业绩会有稳健增长。

REITs产品的盈利能力和投资回报率，在很大程度上受融资成本影响。2023年，越秀房产基金便遇到了境外市场利率升高、融资成本居高不下的挑战。为了平抑利率市场对基金业绩的冲击，该公司利用人民币进入降息通道的契机，调整融资结构，发行了15亿元上海自贸区债券、40亿元绿色贷款以及10亿元无抵押贷款，置换存量港元贷款。2023年底，越秀房产基金的人民币融资占比由年初的6%升至39%，融资总体年利率为4.74%，较2023年初下降9个基点。

据林德良介绍，2024年，越秀房产基金有近60亿元的到期债务，占整体债务约29%，目前正在筹备以人民币债务作置换。