上海这么多规划，哪个最靠谱？

前几天，一张图在上海各大购房群中流传。

传播的契机是最新发布的大吴淞规划，以宝山为主，横跨四区，可以视为吴淞创新城的升级版。

与之并列的是西侧的大虹桥，南侧的大零号湾，东部的东方枢纽。

如果再加上市区的CAZ，各大副中心，区域中心，以及五大新城，可以说上海，遍地都是规划。

无论是新的大吴淞，还是以往的重磅规划们，都对楼市有着或多或少的影响。

在规划红利几乎消失的今天，在2024，我们该如何看待这些热门规划们？

01

大吴淞

最近几天，大吴淞是规划圈的明星，对应的是两大重要规划。

一个是《大吴淞地区专项规划》，另一个是《吴淞江-蕰藻浜航道工程和沿线地区专项规划》。

后者可以视为前者的一个重要组成部分，我们先说后面这个蕰藻浜规划。

住在宝山的朋友们对这条河应该都不陌生，是一条横跨嘉定宝山的大河。

图源网络

这个河也是一条航道，号称上海第三江。

如今结合上海南北转型的大趋势，进行航道航运设施的升级和沿岸的开发，目标是打造“世界级滨水岸”。

而滨水岸的头部，定位最高、想象空间最大的科研产业规划，就是我们大吴淞的规划。

大吴淞这个位置，既是黄浦江的北侧头部，补齐上海的一江一河规划空白，又是蕰藻浜规划的开端；

图源大吴淞规划

双重重要作用下，倒也足以匹配铺天盖地的报道和宣传。

外行看热闹，内行看门道，我觉得还是要抓住重点。

首先一个很重要的结论是，规划这东西就只是规划，没建成之前一切都是可变的。

在之前吴淞创新城的规划中，区域的重心还是以杨行高铁站为核心的商务区，如今直接移位到了东部。

前后对比

大家其实也都知道杨行凭空造一个商务区的不现实。

独立在最北侧，和市区联系弱，也没那么好的通达性，招商引资很困难。

那么我们规划就做到最有想象力的江河交汇处，北邻宝山老城，东临浦东，南邻市区。

副中心核心区

优势是规划站位更高，想象空间更大；

问题在于，这也是全新的画了一个圈，仍是平地起楼，曾经困扰吴淞副中心发展的问题一个没少。

如果落地的不顺利，那么还是会有调整的可能性。

从这个调整中我们可以看出一个大趋势：

规划开始变得更加实际，开始利用成熟资源而非平地造梦。

中心区域往东往南走，其实就是做大做强原来宝山的主城优势，放弃了自己重建一个新中心这个更难的方案。

而且结合市里对整体一江一河的规划，如果能顺势拿到一些资源，想来这个新规划落地可能性会比原来提高不少。

我们之前也在宝山的分析专题中讲过，曾经遍地开花的宝山变得更加专注了，精力集中在南大和吴淞创新城。

这轮调整，可能也是宝山的一个新发展机遇。

02

东方枢纽

年初两大重磅，一个是2月28日，《上海东方枢纽国际商务合作区建设总体方案》正式印发。

东方枢纽也要搞一个和横琴类似但是量级更高的国际商务区。

查询规划得知，其在浦东机场的西边、高铁上海东站的北边，以G1503快速路为界共分为两个区块：

区块一：东侧区域为先行启动区，东至硕放路、沪通二期铁路西侧，南至美兰路，西至G1503快速路，北至闻居路、黄龙路，约0.42x0.87=0.36平方公里；

区块二：西侧区域，东至G1503快速路，南至祝钦路，西至金闻路，北至闻居路，约0.6x0.87=0.52平方公里。

范围

浦东枢纽本就主打国际客运，此次相当于把其功能正式定性，后面就可以按部就班的搞起来了。

这个规划的战略意义非常之高，是匹配浦东如今社会主义引领区地位的一个重磅规划。

但是这地段发展时间一定是非常久，而且工作属性大于产业属性。

即便建成了对于周边的房价真的带动作用相当有限，他就不是一个产业中心的概念，大家切莫上头去“抄底”祝桥。

篇幅有限，大家可以移步我们关于这个新规划的专题分析文章。

相比于还够不到的东方枢纽，我反而觉得大家可以关注一下今年可能就会投入使用的松江南站。

这个建好后，就看后面商务区会不会如预期一般动工了。

今年大家也可以期待下，如果有动作，今年大概率会有新的声音出来。

03

大虹桥（除去前湾）

大虹桥的专题我们写过多次，相信大家都已经形成了基本共识：

大虹桥是多区共管的体系，务必拆分成几个独立的板块来看。

虹桥商务区其实转型做的蛮好，不少新能源企业入驻进来；

加上搞得绘声绘色的人力资源产业园，虹桥中央法务区，商务区肉眼可见的在重新焕发活力。

图源今日闵行

当然，开发商退场的影响还在，商务区仍需努力。

大虹桥中最景气的一直是长宁部分的东虹桥，作为长宁的经济发动机之一，产业多强不多赘述。

东虹桥2024年最大的变化，大概就是即将开业的43万㎡上海临空宜家荟聚购物中心，其中有12万㎡的购物中心。

这不是传统的宜家家居卖场，是个实实在在的大型购物中心。

开业后将会补齐长宁中外环区域的商业版图，近一步拉平长宁区内中外环之间的配套资源差。

北虹桥江桥我们写过不少专题分析。

如果说近况，除了很久以前就确认引进的蔚来总部，在建的嘉定临港科技城，最引人瞩目的大概是那个恢弘大气的澳康达二手车销售中心了。

图源上海江桥

西虹桥徐泾片区声名在外，核心在于房子一直在卖，知名度要归功于一直花大价钱营销的众多开发商们。

徐泾的楼市发展程度显然是强于其产业发展程度的。

眼下的重点还是要快速在产业上发展起来，培育地缘购买力出来，要不然限售打开周围楼市必崩。

徐泾的分析我们写过很多，分布在数个专题中，感兴趣可以找小助理领取。

04

闵行两湾

前湾和大零号湾是闵行未来发展的重头戏，单独拿出来一起讲。

两个区域我都写过专题分析，感兴趣可以找小助理要一下文章，我这主要说一下这两个区域的定位和发展。

前湾和大零号湾在闵行内部其实承担了不同的功能，共同承担闵行二次起飞的重任。

前湾主打三产商务功能，大零号湾主打二产的产业升级叠加2.5科研科创产业们。

因此两个区域的发展逻辑和产业引进思路完全不同。

前湾主打总部办公，生物医药，当然还有个稍微奇怪的电竞。

大零号湾主打是对周围的工业企业进行产业升级，对交大华师大的科研成果进行转化。

相对来说，前湾带来的楼市增量预期会更大一些，因为主打的产业类型还是会带来外来的一些增量。

大零号湾其实还是基于地缘产业资源做了相对应的升级，目前外部资源的吸纳反而还比较少。

当然，从阶段上，目前闵行的资源倾斜更多也是给了虹桥片区，大零号湾目前主要依靠自己造血。

最近很多粉丝反映，说感觉都听不到前湾的声音了。

图源今日闵行

其实不是前湾没什么动作，比如我放的项目签约会，比如今年2024年上海的重大工程，前湾都有不少声音。

原创

大家听不到声音主要原因，其实是前湾的新房断供了。

购房者获取信息的渠道还是比较有限的，没有开发商营销，这个区域就像隐身了一样。

05

新杨思

浦东的金色中环我们年初写过一篇进度实探，但是已经由于不可说的原因被删稿。

感兴趣的朋友可以联系助理要一下文章的底稿，我们主要讲一下很多朋友关注的新杨思。

新杨思去年我写过一个专题分析。

当时说过，新杨思的规划定位是要在浦东南部腹地，打造一个小的商业中心，辐射周围成片的居住区。

新杨思规划效果图

但是这个区域有个大的问题，就是没什么商务氛围，造的写字楼从开发视角看大概率是亏钱的。

这其实就是个很大的困境，如果亏为什么要造？

所以我估计，这个项目恐怕还要经过多轮论证，找到合适的生存模式才会真正的开建。

当然，这会让周围的新房预期打折扣。

如果指望着打新暴富的朋友就建议谨慎，也别做“下一个前滩”的美梦。

06

一江一河

市区最重要的规划就是一江一河沿岸的开发建设。

我觉得今年比较重大的两个看点其实一个是徐汇滨江，一个是黄浦的世博滨江。

徐汇滨江如今其实已经反向的带动徐汇中城地区的旧改开发，包括中海那块地、东安一二村的拆改都是如此。

区域内的大项目很多，包括在建的西岸金融城、传媒港，也包括今年即将开业的西岸梦中心。

西岸金融城

增量很多，但是我觉得这些其实对于徐汇滨江都没有那么重要。

徐汇滨江拥有成片的高品质豪宅社区，在过去足够长的时间里吸纳了足够多的高净值居民，也有已经形成“目的地共识”的滨江艺术休闲带。

当下的徐汇滨江，作为一个宜居的中产+豪宅社区已经完全合格，跟产业关系已经没有那么大了。

如果定义最终居所的目的地，徐汇滨江足以占在改善的尽头。

即便没有这些新增项目，徐滨地位也已经足够稳固。

此外，今年可能动作比较多的就是黄浦世博滨江了。

这里除了之前规划的世界会客厅，黄浦还搞了一个新思路，想在世博滨江做科创，打造属于黄浦的漕河泾。

我觉得，不谈落地效果如何，至少能让黄浦世博滨江那些不景气的豪宅价格出现些新的噱头，毕竟后面马上就有新盘入市了。

结语

篇幅有限，还有很多规划没有说到。

感兴趣的朋友可以留言，比较共性的问题，我们会出专题分析。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询