可惜了，武汉国金天地！

汉口的C位，非解放大道莫属。

这里既有重奢云集的武广商圈，也是武汉地标的集中地，解放大道也被誉为“武汉的长安街”，一度成为房企的“争抢之地”。

而关于解放大道最重磅的“地王”传说，就不得不提来自广州的越秀地产。2013年9月，越秀以90.1亿的价格拿下了汉口精武地块，打败了世茂、金融街控股、复地，成为当年武汉历史上单价最高、总价最贵的“双料地王”。

时过境迁，武广商圈另外一座重奢项目恒隆广场已落位，越秀于当年这块“地王”之上打造的武汉国金天地也在去年完全开业，这座“十年磨一剑”的新项目，也吸引了独角Mall的关注。

一方面，居于武汉“顶流”商圈的武汉IFC国金天地，是越秀高端产品线IFC系列走出广州的“首作”，项目规划为“Mall+Block”形态；

另一方面，该项目在开业之际似乎也取得了不俗的成绩。根据赢商网公开信息显示，越秀IFC国金天地项目开业客流破30万，销售额破近1200万；优衣库品牌单日销售额破52.5万，是全国单日销售排名第一，奈尔宝家庭中心单日销售额破25万，业绩居华中第一......

一直以来，越秀在广州的商业领域并没有溅起什么水花，一贯在商业地产上“欠点火候”的越秀，找到做商业的“秘诀”了？越秀IFC国金天地华中首秀如何？

总投资超210亿

首次将高端线IFC系列引入武汉

规划与定位（20分）：14分

在拿下武汉备受关注的黄金地段的“精武路”地块第二年6月，越秀就为这个项目定名为“越秀·国际金融汇”，并正式开工奠基。

越秀·国际金融汇占地18.22万㎡，建面94.5万㎡。据悉，项目总投资约210亿，是涵盖高档写字楼、英式街区商业、高端住宅、绿地公园、高档公寓以及奢华酒店于一体的百万方城市综合体项目。

基于整个项目的高端调性，越秀首次将旗下的高端商业产品线IFC系列引入武汉，打造了其在武汉的第三个商业项目，武汉国金天地。

武汉国金天地商业体量约为12万㎡，规划为“Mall+Block”的商业模式，以周边的品质家庭、写字楼白领以及潮流青年客群为主。

其中开放式街区Block商业体量为5万㎡，定位为“玩乐有范•新潮秀场”，于2022年9月28日率先开业；

盒子式购物中心Mall商业体量为7万㎡，定位为“时尚•品质•新中心”，也在去年6月28日开业。

位于武汉黄金地段

与武商Mall、恒隆、K11做邻居

地段与交通（20分）：19分

武汉国金天地位于江汉区精武路1号，正好处于解放大道与新华路交汇处的黄金地段，地理位置非常优越。

国金天地所在的江汉区，其人口密度与经济密度都居于武汉之首。据统计，江汉区每平方公里达2.58万人，人口密度居武汉市各区首位，高于北京二环内；而江汉区的经济密度每平方公里51.3亿元，也是全省最高。

项目对面就是协和医院，周边还有同济医院、汉口火车站、中央商务区、金融街等人流量密集区域；此外，项目被武广商圈、取水楼商圈以及江汉路商圈环绕，武广商圈以武商MALL和武汉恒隆广场这两座重奢项目坐阵，成为当之无愧的“华中第一商圈”。

从交通来看，项目周边有地铁1号线、2号线、7号线多线穿过，距离最近的地铁2号线中山公园站有500多米，周边还有50多条交通线与地铁线互补，整体而言项目的交通通达度是很高的。

笔者在下午4点左右到达项目，解放大道和新华路上已经车流拥挤、人来人往，好不热闹。

12万平体量不到100个品牌

重餐饮、重配套，更像“配套商业”

品牌与运营（30分）：18分

武汉国金天地由盒子式商业Mall和Block街区组成，其中Mall的商业空间分为6层，地下1层和地上5层，Block街区以独栋为主。

除了L1层可以直达街区，Mall和街区也由L2层的追光连廊相连。

开放式街区Block：

街区的商业部分包括P1-P5栋以及T2-T3栋，品牌集中在P1栋、P2栋、P4栋和P5栋。逛下来，能明显感觉到已经开业1年多的街区，在呈现上更为成熟。

新年刚过，街区里还有不少新年灯光装置以及情人节美陈，与店铺的霓虹灯光相映照；由于天气比较冷，街区里也只有零零星星的行人。

街区的品牌数量约有38家，以餐饮品牌为主，也有不少网红品牌。其中主力店品牌有武汉最大规模的优衣库街边旗舰店和魅KTV·Bar，还有811 LIVE HOUSE、水云间、超级猩猩等；餐饮品牌也有星巴克、喜茶、M Stand、全聚德、NOWORRY、仟吉田园烘焙、塔可钟、Fire door火门、木屋烧烤、八筒等品牌。

盒子式商业Mall：

整体来看，Mall的品牌依然延续了越秀商业“多配套”的思路。

根据公开信息显示，去年开业的Mall引入了超40%的片区独家品牌，包括SolePomodoro全国首店，以及奈尔宝家庭中心、鲜隐海鲜自助、海宫·造、苏眉·创意艺术餐厅等武汉首店品牌。

从现场来看，目前商场的品牌数量约64家，相较于街区，商场补充了更多零售、生活配套以及亲子品牌。主力店品牌包括奈尔宝家庭中心、寰映影城以及中百生活剧场；此外，也有LEVVV乐赢、一尚门、时间玫瑰、北欧时刻、阿维塔、霸王茶姬、Wagas等品牌。

逛下来，笔者也总结了一些武汉国金天地的特点。

1、越秀在武汉黄金地段，做了个“配套商业”。

同样位于汉口的黄金地段，距离国武汉金天地不到1公里的武商和恒隆都选择定位重奢，充分发挥黄金地段的优势，旁边的K11也定位“轻奢”，以“华中潮奢地标”为目标。

相比而言，越秀虽然在此引入了集团旗下的高端商业产品线IFC系列，但呈现的商业状态跟“高端”不怎么搭边，更像是“配套商业”，有点浪费了这么好的地段。

2、定位与招商不符，品牌相较一般，且排布较乱。

整体看下来，虽然街区Black定位为“玩乐有范•新潮秀场”，但街区里一半以上都是餐饮品牌，其他娱乐场所只有811 LIVE HOUSE、魅KTV等，实在称不上是尽情“玩乐”之地。

盒子式商业Mall定位为“时尚•品质•新中心”，近7万㎡的商业体量，但是只有60多家品牌，且品牌里一半以上都是餐饮品牌，还有不少配套品牌，比如东田造型、搏萃格斗、第二肌肤、安尔卡教育、热壳运动成长中心、轻沿医美、武舞舞蹈、莱亚赫拉、健身工作室、熊猫美甲、可瑞医美、康悦诗、LADYN等品牌。

另外，商场的品牌排布感觉也比较乱，比如亲子业态主要在L3层，奈尔宝家庭中心放在了L2层；配套品牌第二肌肤、康悦诗放在了L2层，头皮管理品牌LADYN则放在了餐饮较多的L5层。

商场里的不少空铺也亟待招租。从武汉国金天地的小红书能看到，项目2月还在招租。

3、不过，活动运营还是值得夸赞。

尽管逛感整体有些不佳，但武汉国金天地还是在活动运营上花了不少心思的。

从现场能看到不少活动信息，比如位于商场L1层的粤汉新妙会摊位、餐饮券、观影券等。

街区还有宠物友好乐园，为有宠一族提供了活动空间。

在去年Mall开业之际，项目打造了5天40多场戏剧展演，包括“仲夏夜之梦”华中首演、“地球护卫队”华中首演、嘻戏嘉年华巡游等活动。

此后，项目还打造了国金天地满月庆，封神、孤注一掷、无价之宝等影片见面会，精武有市集，古灵金怪万圣节活动，宠物市集，《清明上河图》3D展，万物森花艺术展，虚浮武汉咖啡周，元宵猜灯谜活动等。

外观设计错落有致有设计感

商场采光差、灯光差

商圈竞争压力非常大

设计与细节（20分）：12分

武汉国金天地由福斯特建筑事务所创始人诺曼·福斯特担当设计，项目以“堆叠盒子”为灵感，形成错落有致且具有设计感的外立面。

从现场来看，这样的堆叠设计还是挺有设计感的，也让笔者在乍见之下一度对越秀的项目有所改观，留有期待。

以独栋为主的开放式街区Block，不管是门店设计还是灯光确实体验感更佳，且独栋之间也会有连廊串联；街区还贴心的设置有宠物推车。

商场里L1层设置有很多香薰机，且设置有不少绿植区，也有休息区；L3层儿童区还有专门的儿童洗手间。

但整体而言有点“一言难尽”。项目围绕两个中庭形成两个“回字形”动线，但大柱子很多，整体采光非常差，大屏散发出的灯光，会让在商场里待久了的人感觉眼睛都要瞎掉了。

商圈竞争力（10分）：4分

汉口黄金地段的区位是武汉国金天地的最大的优势，却也为武汉国金天地带来了不少竞争压力。

正如前文提及，项目被武广商圈、江汉路商圈以及取水楼商圈环绕，周边就有武商Mall、武汉恒隆广场、武汉K11、江汉路步行街、M+购物中心、ICC太和里商业广场、王府井百货、大洋经典、Id奥特莱斯、武汉X118等项目，基本覆盖了周边各个消费层级的客群，这就导致本来就定位不清的武汉国金天地处于更为尴尬的境地。

越秀商业发展“慢半拍”

在黄金地段更需强化“商业力”

综合得分（100分）：67分

根据越秀房产基金发布的2023年度业绩显示，2023年越秀零售商场收入1.63亿元，同比提升5.9%，收入占比只有8%，而写字楼业态整体经营收入超12亿元，占比58%。很显然，零售商场依然没能成为越秀的“主力”产业。

越秀如今的商业处境，其实也与其在商业地产领域“慢半拍”有关。

直到去年9月，越秀才进一步确立商业地产的重要性，开始对旗下的多个项目进行资产升级，但显然还一时难以扭转其多个项目“坐拥黄金地段，却不温不火”的印象，这可能也与越秀以“卖房”思维做商业有关，但商业并不只是强调区位的重要性。

实施上，进军武汉多年的越秀，早已在武汉布局了多个商业项目，包括越秀财富中心、越秀星汇维港、国金天地等，其中作为武汉首个港式主题购物中心的越秀星汇维港同样陷入“坐拥黄金地段，却不温不火”尴尬境地。

相对而言，首次尝试“Mall+Block”的武汉国金天地，仅从街区来看，还是能看到越秀在商业领域有点进步的，当然盒子式商业Mall还看不出什么变化；但能肯定的是，在这样的黄金地段，又造了一座“配套商业”，还是颇为可惜。

在笔者看来，一方面，武汉国金天地占据优势区位，更需要能形成差异化的定位，而不是什么客群都想要，但对应每种客群的品牌或者体验只是“浅尝辄止”。

另一方面，提升品牌数量，并且在品牌的挑选上，放弃“重配套”的思路；当然，如今多配套可能也存在“填铺”的嫌疑，这本身就对越秀的招商能力是有比较大的要求的。

毕竟在这样的位置，没有能力，一定是坐不稳的。

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