新盘开始批量降价了

年初我们就一直说，北京80%的新盘已经没有性价比了。

因为去年二手房跌了15%，开年后房价在继续阴跌。

但新盘指导价还一直在上涨，剪刀差越来越大，这导致新盘的性价比和吸引力越来越差。

3月份，显然已经没有开发商期待小阳春了，几乎所有新开的项目，都直接上了渠道，不再奢望通过自己的营销就可以大卖一波。

当前，新盘要想大卖，要么放开新盘指导价，但这个不现实，因为不仅仅是面包卖贵了，更重要的原因是面粉贵了。

举个例子，2019年的海淀翠湖三杰限竞房销售指导价是5.3万，而刚刚拍地的翠湖新地块，销售指导价8.5万，楼面价就已经高达6.35万。现在面粉的价格已经超过前几年的面包价格。

这还是海淀，有北京最强产业支撑的区域，而像丰台的大部分区域都是干拔房价，没有任何坚实支撑的，可以断言，如果按照指导价买入，这些新房买到就被套到。

放开指导价不现实，那么各区其实可以放开各种管制，至少向顺义看齐。什么落地窗，大阳台，超高得房率等等黑科技都安排上，别限制开发商，把产品的品质和内在价值提高，那么即使新盘贵，也贵得有道理。

如果上面这些都没戏，那些长期销售不佳或者蓄客不好的项目，最后就只能割肉了。

降价，才是最有效的办法，才能彻底改变销售状况。

我们惊喜的发现，还是有些开发商面对了市场的现实，做出了正确而积极的应对。

北边的硅谷ONE，最新的消息是降价20%，99平米经典三面宽三居，同比2月份下调1.1万！

这个项目位处昌平北七家，配套确实相对薄弱。但项目25年上半年交房，已经封顶，目前是准现房了，最高降幅高达百万！价格还是挺香的。

北七家的另一个项目，金辰府，19年的限竞房项目，限价5.4万/平。已经是现房入住，之前一直坚持5.4万/平，最近也挺不住了，部分房源直降9000元/平！

这个项目虽然配套一般，品质也一般，但有两个亮点，一是精装现房，买了就能立刻入住；而是规划的17支定泗路站，只有几百米远，已经开始招标了；而且旁边还有个在建的昌平沃尔玛。

昌平北部的梧桐山语，在同区域遭遇强大的对手-建发观堂府。观堂府品质更高，位置更好，价格却差不太多，逼得梧桐山语，3月份大降价，同比2月份下调5000元/平，降幅超过10%。

顺义的项目在卷完产品之后，也开始全面拼价格了。

龙湖御湖境，降价20-30万；璞瑅润府，降价24-35万；璟上兰园，降价54-80万。

公园都会，顺义新城仁和板块的优质刚需项目，总价本来就低，也降价50-80万。

顺义马坡项目，更是全面降价。

顺便说一句，北京楼市最好的产品，大部分都在顺义，建发观云，中海湖光玖里，龙湖御湖境，璞瑅润府，璟山兰园，都很不错。

通州放松双重限购之后，并没有带来房价的反弹，新房反而降价了。

金融街武夷融御，每平米降价3000元，这也是目前副中心核心区域最好的大盘项目。

别墅降价也不含糊，顺义的观承大家降价400万。

朝阳孙河的别墅项目，懋源璟玺降价200万，傲云降价430万。

但朝阳的其他新盘，降价还扭扭捏捏的。

朝阳的次新二手房降幅很大，导致一些新盘完全没有性价比了。

望京、新北苑、朝青的二手房价持续下跌，所有打望京牌的新盘都没法玩了，不管是崔各庄还是奶西还是东坝。

对于滞销的老项目来说，只有降价一条路。就像16、17年的部分新盘，开盘就破发，买到就巨亏，有的项目到现在都没卖完，不知道要亏多少。

聪明的开发商，应该低价开盘，否则调子起高了，后面会唱不下去。

今天刚看到，南四环的中海公园里，备案价格是7.8万，准备6.8万开盘，直降1万。

今年买新房，必须更注重性价比和品质，一个都没有的坚决不能买。

现在买房，既要从未来发展中找增值空间，更要从价格中找安全边际，当前后者更重要。

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