成都园地宗地价格评估要点

• 果园宗地价格评估要点

果园价格评估可根据其利用状况与所处地区条件，采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、公示地价系数修正法等。

果园估价以大宗果品为主，区分不同果品主产区的地理条件；区分热带、亚热带、温带等不同气候区果园的特点；

在评估果园价格时，首先考虑是否包含果树，若包含果树，则应以果品产量为主要依据分析其生产能力和收益水平，考虑果树的品种、树龄、挂果期及有关设施对果园价格的影响；若不包含果树，应在最终价格中扣除地上附着果树树体价值；

果树树体价格测算，先明确树体是否具有作为园地继续使用价值，如果附着苗木、果树具有继续使用的价值，则按苗木、果树种植培育过程中的树体市场价值进行测算；如果附着苗木、果树不具有继续使用的价值，则按树体木材价值和砍伐成本进行测算；

名特优果品产区应适当考虑特殊土壤及气候条件对果园利用产生的垄断收益和垄断价格，包括土层厚度、土壤理化条件、名特优果品的市场价格变化等；

采用收益还原法评估果园价格时，应关注以下内容：

1、考虑果树的生态习性、生长阶段，根据果树在幼树期、初果期、盛果期、衰老期的生产特点分析果园在不同时期的生产能力及其收益水平，以果品田间收购价格为依据，分阶段计算年总收益及年总费用；若存在园地间作、套种或种养结合等情形，则需额外考虑其他经营年收入；

2、对于产量有大、小年规律的果树，收益和费用数据宜采用连续若干年期的客观平均值；

3、在经济寿命周期末年，应根据估价设定条件，考虑是否包含地上果树的木材收益；

4、年总费用核算时，应考虑销售费用；

5、对于投入所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用；

6、确定还原率时，应综合考虑经营投入高、周期长、市场不确定性大等风险，可采用土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法等方法确定还原率。

采用市场比较法评估果园价格时，应关注以下内容：

1、应关注比较实例交易价格的构成与待估园地是否一致，若不一致应进行调整；

2、比较实例一般应选择相同权属和权利状况的交易实例，需考虑年期不同的情况；

3、若比较实例的果园类型、果树品种、果树生长期与待估园地不一致时，应对比较实例价格进行修正；

4、若比较实例地上附着物情况不一致时，可按照附着果树、苗木的市场价值或者果树树体砍伐成本来进行修正；

5、若比较实例的果园设施状况和经营方式与待估果园的情况不一致时，应进行一致性修正；

6、比较实例数量应达到3个以上（含3个），且估价期日距比较实例的交易日不宜超过3年。

• 茶园宗地价格评估要点

茶园价格评估可根据其利用状况与所处地区条件，采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、公示地价系数修正法等。

茶园价格评估应以茶青为主，并注意区分不同产茶区的自然地理条件；

根据估价设定条件，如包含地上茶园作物和有关基础设施，应考虑茶园作物的现状价格或有关

设施对茶园价格的影响；

适当考虑特殊土壤及气候条件对名茶种植产生的垄断收益和垄断价格；

采用收益还原法评估茶园价格时，需注意不同茶种的产量和收益差异，以及同一茶种不同季节的品质和收益差异；根据茶树所处幼苗期、幼龄期、成年期、衰老期不同的生长阶段，确定茶园的生产能力及其收益水平；确定还原率时，应充分考虑经营投入、生长周期、市场供需变化等因素对茶园收益产生的风险；

采用市场比较法评估茶园价格时，比较实例的茶树品种、茶青采摘制度及茶园经营条件等因素需与待估园地一致或接近。比较实例数量应达到3个以上含3个），且估价期日距比较实例的交易日不宜超过3年。

• 橡胶园宗地价格评估要点

橡胶园价格评估可采用成本逼近法、市场比较法、收益还原法、公示地价系数修正法等方法。

在评估橡胶园价格时，需考虑橡胶的品种，区分实生橡胶和芽接橡胶；考虑不同的种植方式、种植强度等对橡胶园收益能力及价格的影响，需以产胶量为主要依据分析其生产能力和收益水平，重点分析胶园种植规模、定植数量、割株数量、割胶强度等因素对橡胶园收益能力的影响；

采用成本逼近法评估橡胶园价格时，需根据橡胶品种的不同，考虑橡胶的开割时间与周期，以及橡胶园管护与割胶的人工成本；

采用收益还原法评估橡胶园价格时，其收益主要是割胶收益，要考虑品种配置和割胶强度对收益和成本的影响；

采用市场比较法评估橡胶园价格时，比较实例的橡胶品种、割胶制度及胶园经营规模等因素需与待估园地一致或接近。比较实例数量应达到3个以上（含3个），且估价期日距比较实例的交易日不宜超过3年。

• 其他园地宗地价格评估要点

其他园地价格评估根据其利用状况与所处地区条件，可采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、公示地价系数修正法等方法。

在评估其他园地价格时，需确定是否包含地上经济作物，并以具体经济作物产量为主要依据分析其生产能力和收益水平，需要重点分析作物品种、作物生长期和生长阶段、种植规模、种植制度、种植条件等因素对其他园地收益能力的影响；

采用收益还原法评估其他园地价格时，其收益主要是作物产量收益，计算纯收益时宜采用若干年收益和费用数据的客观平均值；

采用市场比较法评估其他园地价格时，比较实例的作物品种、种植制度及园圃经营情况等因素需与待估园地一致或接近。比较实例数量应达到3个以上（含3个），且估价期日距比较实例的交易日不宜超过3年。