不上市的联东，借道REIT融资降债

文｜睿思网

尽管一直坚持不上市，但联东并未放弃借助资本运作的方式，以推动旗下产业园区业务拓展。

3月1日，中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称"联东产业园REIT"）正式向上交所申报并获受理，如顺利发行，将成为我国首单民企园区公募REITs。这亦为联东打开了一条关于"资产上市"的新通路。

最高的REIT估值

单就底层资产而言，不难看出联东为了本次REIT的顺利发行铆足了劲。

资料显示，"联东产业园REIT的首发资产包括北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园等三个产业园区项目，均位于北京中关村国家自主创新示范区，且都是联东拿手的生产型标准工业厂房项目。

以上项目总建面约为19.84万平方米，可租赁面积约为19.44万平方米。截至2023年末，三个项目的运营时间均已超过3年，其中最长运营年限为5.5年（北京马坡科技园一期），最短运营年限为3.5年（北京房山奥得赛产业园）。

结合出租率表现来看，三个资产项目的运营表现亦较为稳定，近三年的出租率分别为82.90%、97.59%和98.17%，平均签约日租金分别为1.59元/平方米/日、1.68元/平方米/日和1.74元/平方米/日。稳定的出租率也在一定程度上保证了园区的稳定收益。招募书中另披露，预计3个项目预测期内租金年增长率为3%。

此外，截至2023年末，项目租赁合同期限为3年-5年的租赁面积占已租赁面积比例达66.64%，期限5年以上租赁面积占已租赁面积比例达32.07%。

但值得注意的是，以上三个项目在今年年底到期的租户占比为23.98%，2025年后更达到42.84%，仍存在一定的出租率波动风险。不过，考虑到资产项目的前十大租户的租赁面积占比都比较低，因此遇到类似"哲库"事件的大面积退租风险较低。

行业分析人士亦指出，目前项目的租户对象主要为租赁需求旺盛的中小型、生产型、科创型企业，且联东作为产业园区的老牌企业，在续租及租户储备上已有充足的经验，但联东仍需要对此提高警惕，保证出租率的稳定始终是包括联动在内的产业园区运营商们的首要命题。

当然，得益于当前良好的运营表现，联东的三个首发资产项目也得到了较高估值达到17.20亿元，平均估值单价达到了8670元/平方米，其中大兴科创产业园的估值更高达11123元/平方米。

这亦属当前国内厂房类园区公募REITs估值的最高纪录。数据显示，临港产业园REIT和东久产业园REIT上海厂房的估值单价分别为6420元/平方米和5422元/平方米。

数据另披露，上述项目的增值率达到164.46%，2024年资本化率为5.59%；联东产业园REIT预计2024的分红回报率为4.43%，2025年的分红回报率为4.44%。无疑，联东已向市场展现了其最大的诚意。

借道REIT降债

如本次REIT顺利发行，将为联东打通了资产退出的通道，亦有利于其进一步推动旗下业务规模的持续发展。

公开资料显示，自2003年在北京开始产业园区业务，截至2023年底，联东已在全国94座城市布局526个产业园区，其中九成位于一二线重点城市，80%在国家级开发区，服务入园企业达到19700家。

必须指出的是，产业园区是一个需要大量投入、长期运营，且销售比例受到政策限制的市场，因此，不少园区运营商都面临较大的资金压力。

据了解，目前联东的现金流仍属稳健状态，整体负债率在60%以下，但联东仍希望能大幅降低杠杆率。

在推进REIT发行之前，联东亦曾进行其它资本退出通道的尝试，包括与与外资私募机构合作、发行CMBS等等。

据了解，联东曾与黑石、麦格理、KKR、阿波罗、高瓴等机构进行接触，并成立"粤浦"以期将北京、上海等自持园区实现退出，但最终未合作成功。

在资产证券化领域，联东曾于2019年发行过一笔10亿元CMBS，名为"国君资管-联东U谷一期资产支持专项计划"，并成为当时中国产业地产市场首个成功发行的民营标准厂房租金类CMBS。基础资产为北京通州区光联产业园的办公用房、厂房、设备用房等20套，总建筑面积为11.42万平方米，物业估值16亿元。

如今，随着公募REITs通道的成熟，也为产业园区行业增加了新的资金渠道，有利于产业园区项目实现高质量发展。

据了解，本次联东产业园REIT的募资将投向12个产业园区项目，主要位于北京、天津和毗邻的廊坊区域。当中重点投向联东U谷·远大住工绿色建筑辅助基地项目及联东U谷·廊坊中粮屯河项目，投资金额分别为7.68亿元及7.55亿元。

尽管首只REIT还处于受理阶段，但联东已在同步谋划后续的扩募计划。

据了解，本次联东产业园REIT的原始权益人为北京联东金园管理科技有限公司，是联东下属自持型产业园区的核心运营主体。

尽管该公司于2022年11月才成立，但截至2023年底，联东已通过划转、股权收购、新设方式，将旗下51个子公司装入该主体中，对应产业园区可租赁面积298.51万平方米。

目前，联东金园名下的自持类园区位于北京、上海、广州、苏州、成都、合肥等一、二线城市，其中有34个产业园区位于北京、上海、广州等一线城市，占比达73.91%。在大本营北京，自持园区面积更高达116.98万平方米，整体占比39.2%。

2021年-2023年，联东金园营收分别为4.94亿元、5.68亿元、6.57亿元，其中经营租赁收入占比最高，分别为4.19亿元、5.11亿元、6.40亿元。连续两年保持15%的营收增幅，这份成绩单颇为引人瞩目。

但与此同时，招募书中也披露，在经营表现稳定且收入良好的前提下，预测期基金未来两年持续净亏损，2024年预测净亏损-1181万元，2025年预测净亏损-1086万元。此外，联东金园的负债规模亦随着资产规模的同步增长，2021-2023年末，联东金园负债总额分别为675,927.19万元、745,736.45万元和800,982.67万元，资产负债率分别为67.46%、69.38%和64.94%。

这会否让投资人却步？联东又计划如何化解风险？种种疑问都有待市场论证。