董小姐｜跟三个香港朋友聊楼市，发现问题没有那么简单

　　一招撤辣，搅动好多中产蠢蠢欲动。

　　三月的第一周，香港楼市议题，连续霸榜内地中产阶层的热搜与心智。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　就连平日没有任何理财观念的董小姐，也都被迫关心起这个话题。从社交媒体到商务饭局，到处都是钱的味道。不管买不买，先主打一个亢奋。20万/平米的单价，前面加上香港二字，顿时也不贵很香了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　有人负责亢奋，就得有人负责冷静。‍‍‍‍‍

　　昨天下午，董小姐跟三位香港朋友聊了聊。香港本地人才是决定香港房价的中坚力量，但是聊完才发现，他们相当冷静+理性。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　一个朋友说，香港还是有很多港漂的，不能默认售楼处全是外地来的投资客。‍‍

　　另一个朋友说，刚需是看利率，投资需求确实受印花税影响大。‍‍

　　第三个朋友说，相对内地，香港房子的确有其吸引力，所以香港企业都尽快推盘，但是，加快推盘也反映大家对价格趋势的不确定。‍‍‍‍‍‍

　　三个朋友都家在香港，工作多年，也早就买了房。

　　所以，谈这个话题还是很有资格的。

　　因为我们是朋友聊天，比较轻松随意，但是内容却非常有料，观点也很犀利。董小姐本来想问香港到底能不能买，哪里是坑，没想到越聊越嗨，越聊越深。我自己觉得深受启发。

　　谢谢香港朋友们的直言不讳。分享出来给头脑发热的地产朋友降降温吧，希望对你有帮助。

　　主战场

　　最近热销的都是在九龙市区，售价2w以下一尺，总价一千万上下的实用单位。

　　一天成交315套，是因为上个周末集中开了两个新盘，新界还是不行，火的都是九龙。

　　供应最集中的肯定是新界，可是新界带不起来的。

　　供应量其实太大了，而且很多一手房都在香港奇怪的地方。算上二手，买家的选择余地就更大了。

　　如果有朋友跟我说，他想买香港楼投资，那我也只会推荐他买九龙的一手或者次新楼。

　　董小姐你问我，除了九龙，还有哪里可以推荐？其实更正确的问题是，九龙哪里值得买，九龙也有很多坑。

　　启德，黄竹坑，将军澳，元朗和大埔， 这5大区域能占2024年香港新房供應8成。其余为屯门、长沙湾、柴湾、油塘等。

　　我能给出的第一原则是，你买地铁站上盖。如果分区域的话，港岛有溢价。新界的话，除了荃湾西和元朗，其他都不用考虑。九龙其实就是长沙湾、红磡、启德，单价一定要控制在两万一尺以内。

　　购买理由

　　港府这个动作，短期内对投资者信心有提振作用，不过香港楼价问题根本上还是，第一，地缘政治问题；第二，美元利息问题。

　　撤辣还是无法正面解决这两个问题，只是吸引了一批确实有居住需求的人提前入市而已。

　　投资回报也还是不怎么样，如果是一手新楼，扣掉各种管理费和每年的地租，大概2.5%。

　　那种四十年的老房子买了租给学生回报率可以3%+。反而更高。因为它的管理费便宜，加上一般是租给学生，所以租金比较坚挺，买入价也因为楼龄可以砍价，一来二去回报率就上来了。

　　买香港房子也是在买美元资产。

　　我觉得，短期内楼价反弹个5%，长远还是看美元利息周期。香港人是很有钱的，不过我们现在存在银行吃5%。

　　只要美元利息开始下行，这些资金一定会重新冲出来买楼，现在还没到那个临界点。

　　我认为美国降息会来得晚，且来得少。降得很慢也没用，挤牙膏。通涨的黏性是很強的，尤其是以工资拉动的通涨。而且就算美国开始降，香港的最优惠利率也可以不同步降，可以晚6至9個月。美国加息时，香港也是晚了9个月才上调。

　　4% for new loan，当租金回报率不远低于定存利率的话，就会有人买。

　　按揭利率影响的是供款压力，定存利率影响的是闲置资金入市意愿，后者远远比前者重要。你要是真的自用，按揭利率贵一点也会买的。

　　内地人怎么可能为了2.5%回报率就冲，没有15%都不可能冲的。

　　所以，现在买的都是有需求的，两房单位，住市区首付也就180w。月供大概3.5w，两口子就可以有自己的安乐窝了，等于国内一套70平的房子。

　　港府还有一招，买楼送香港身份，那马上起飞。但是董小姐你放心，香港不会这么做的，会被原住民骂死。

　　资金出境与杠杆‍‍‍

　　出境资金是有成本的，所以，基本上就是不太可能真的能吸引到投资客。

　　香港的房子总价也不算低，这种回报率去别的地方买也行，为什么钱出来非要买香港房子呢。真的要买的人，都是真的有使用需求的。

　　而且，香港买房子也是有印花税的，按照楼价水平，如果一千万的房子印花税也要35w，不是说彻底没有税。

　　上个月底，香港银行对本地与外地人的按揭需求，取消了压力测试。现在你的收入是月供两倍即可。以前的压力测试指的是，现行利率+2%, 每月供款不超过收入60%，现在直接拿掉了。

　　一些朋友关心，如果在香港没有工作，能否贷款？‍‍‍‍‍‍‍

　　我个人觉得，香港银行不太可能认内地的收入流水。就算认，也要打个折扣。那内地买家只能申请6成按揭，不能8成。

　　香港的银行默认房子是有租值的。所以2.5% / 60% 就能覆盖现在4.1%的贷款利息了，六成贷款意味着银行就只认房子了，毕竟房子有租金的嘛。如果有人断供，香港银行可以把房子卖掉，所以你在香港没有工作也能成功申请6成贷款。

　　但问题是，剩下这四成的钱怎么来的呢？哈哈所以你看，这会制约香港楼市的可持续反弹。

　　谁在购买？‍‍‍

　　香港还是有很多港漂的，不能默认图中的全是外地来的投资客。

　　每人每年五万美金额度，你要买套两房，要把全家人6个额度都用上，就可以凑够200w，买400w 的一房，内地人如果算上港漂，那贡献还是大大的。

　　本地新闻说，这个周末的成交四成卖给内地人了，但是香港的存量太大了。

　　那些港漂还是很了解香港的，他们可能就会不看好。‍

　　我认为，这个政策就是政府最后能做的了。也是博一搏，总比什么都不做要好。但是最多三个月效果，三个月后，要看美国会不会降很多利率。下半年，有可能美国又说我们降息再等一等，那楼价又要麻了。

　　这个说法，也就听听。按月增长是可以的，按年增长做梦吧。

　　个人觉得，香港的房子放开成为跨境资产配置选项的话，长远来说，还会有内地人把钱跑出来放在这的。

　　以后，香港的储蓄保险和房子会成为竞品，追逐同一帮客户。「美元资产的最佳选择」——应该会这么忽悠内地土豪吧。

　　香港买房观

　　香港，新加坡，东京，到处都有中国买家。

　　董小姐你说，买房就是对一个城市的信任投票。我赞成，但是，买房子如果要去外地，要有基本的心理素质，默认亏麻。土豪才有分散投资的需要，正常人就在大城市置业，认真看房砍价就好了。毕竟现在时代的beta已经没了。

　　内地中介在认真唱空香港楼市，说你们去香港买房的隐形成本有多高。没关系的，因为香港楼价纯粹看美元周期。

　　最重要的是，真正的购买力是香港的大妈们。香港的医生一年收入可以买几套了，全款。大妈们九十年代定投了这么多汇丰银行，光股息够买整层了。

　　发达社会的定义就是有old money ，这些就是old money 。

　　有钱人也不傻，不可能玩一个开局就输15%的游戏的。这次撤辣本质并不能逆转香港楼市的预期，全看美元利息。

　　过去几年，移民的都是一两千万身家的中产。但是本地的大妈们最爱港，不走的，只持币观望，存到银行追求5%。等降到2%的时候，他们就自然重新出來扫货了，有钱的人甚至直接贷款都提前还掉。

　　他们不会瞎折腾。只有内地的土老板才喜欢折腾，因为在他们的成功路径里，这个时代的国内有钱人都是折腾出来的。香港比谁能折腾的人，上一轮2008年已经归零了，能活下来的都是李嘉诚，而不是许家印，这属于完全不同的社会环境。

　　除非特朗普当选后又制裁我们，现在的价格再跌最多20%顶天了吧。再跌20%，租金回报率都超过3%了。应该就到底了。

　　本地人心态就是这么踏实。内地人买房子不管这些的，只看地段可比价格，这就是为什么你们前海崩盘了。

　　踏实的买家，应该考虑自己最坏情况输多少，而不是天天盼着放水救市，很明显不会天量放水了呀，这是必然的路径，熬到所有人都挺不住了才会见底。

　　我的建议就是，现在就应该苟住工作，闲钱去弄某某币，杠铃结构的资产配置，再梭哈搞房子不适合了。

　　去年12月，香港楼市成交跌到3000宗/月，撤辣后，成交量可能会小幅反弹至每月3500宗，但正常平均应该是每月成交5000宗左右，才可能稳住房价。香港一般看法都是，多等1年半至2年左右价格稳定以后才进场，最重要是不亏损，多赚少赚是其次。

　　以前能这么干，是因为经济周期的beta是正的，所以每次梭哈每次赢，最后一把输光。

　　香港人被金融风暴洗礼过几次，经验丰富些，资产负债表比较健康，Until US rate cut ，Cut 了就报复性地买，所以不需要担心，内地是无论如何都要谨慎。

　　我自己早就买了，买的很舒服，认识特别深刻，我肯定不是无脑唱空的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　董小姐你说跌了就长期持有，放长线呗。哈哈你这心态，放长线可能类似澳门，2018年后房价没回去过。人生来一场什么都带不走，亏赚没什么的，开心健康最重要。日本楼市起来了？日本人没我们幸福，他们股价房价上天了也没用。

　　你觉得呢？