宁波楼市里被放弃的一群人

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近日，有关某巨鳄房企资金紧张的传闻沸沸扬扬，已经有相关方出来辟谣，但当事方却三缄其口。

不少专业人士呼吁，楼市再也经不起爆雷了，应尽快出大招化解危机，以防再现崩溃性走势。

但平行的世界里悲喜各不相同，也是这几天，老司机不断收到有人给我留言，大致内容就是某个城市的楼市转好了(譬如港深)，然后不忘加问一句：

这对宁波楼市有什么影响？

在这个乍暖还寒的春季，我只能说一切侥幸都是自我催眠，期待崩盘的人会失望，期待房价反弹的人同样如此。

从最高点算起，宁波二手房价恐怕已经下跌超过30%，老百姓的财富增加了吗？买得起房的人增加了吗？恐怕没人敢说是的。

同样，一直坚信房价很快就会反弹的人，我想也没那么笃定了，三年的下跌足以摧毁最坚定的信仰，现在除了自我打气，找不到任何涨价的硬支撑。

只能把所有希望寄托于GOV。

任何时候，房价的涨跌都是由供求决定的，如果买房的人多（包括炒房的），而卖出来的少，房价必然上涨，反之则必然下跌。

很显然，现阶段是供过于求的，新楼盘尽管不多，但几乎都要靠分销，说明需求严重不足；二手房更是明显，挂牌量11万套，但每个月成交不过3000套出头，大量的房源无人问津。

这种供求关系不改变，房价的转折就无从谈起。

改变供求，首先想到的是减少供应，这两年土拍少了，相应的楼盘也就少了，新房的供应量下降了不少。只是新房的需求下降得更快，新盘仍然供过于求。

从救市角度来说，暂停新房供应恐怕是最有效的措施之一，但很多地方做不到，其实他们更希望多卖点地，因为财政的压力很大。

这是一个悖论：要想楼市好起来，就要少卖地，但让楼市好起来的目的，是为了多卖地。

供应做不到切断，那就创造需求，典型的做法是加大拆迁。

今年最大的机遇来自于城中村改造，已经有地方动起来了，两会之后估计改造的项目会陆续启动，这将在未来几个月内创造出一批拆迁户。

拆迁户是新房市场的生力军，可以很大程度缓解开发商的焦虑。

至于二手房，问题似乎更难以解决，二手房的卖方是分散的，不好控制供应量，况且和GOV的利益基本不相干。

不信你看，有些地方为了鼓励大家买新房，人为的打压二手房，比如二手房贷款利率更高，补贴更少等。

但如果二手房流通不畅，最终会影响到新房的销售。老司机曾做过比喻，二手房就是新房市场的下游，下游如果淤堵，上游最终会消化不了。

没有一个繁荣的二手房市场，新房的繁荣是无法想象的。

改变二手房供应的手段只有一个，就是改变房东的预期，如果房东认为房价要涨，他们就会惜售。

只不过现在做到不容易。

供应控制不了，就得想办法创造需求。前面提到的城中村拆迁，除了利好新房，同样也利好二手房。

许多人都把希望寄托在GOV收购上，多地也都有收购的新闻传出，如苏州收购了上千套二手房用于保障房，但在十万套的挂牌量面前，收购的比例不值一提。

收购有点像拆迁，对于房东肯定是好事，只是GOV拿不出那么多钱来，否则早就大规模收购了。

对于几乎所有的城市来说，二手房都是供过于求的，这缘于过去数年大规模的炒房（投资），也缘于二手房市场缺乏投资客。

为什么新房市场大量投资客，到了二手房就没有了呢？

应该看到，新房市场的投资客，并不是出于对房价的理性分析，而是出于预期，或者某些似是而非的消息。

相信某种预期，比如房价要涨、城市要扩张；或者某些消息，如板块要开发、工程要上马等等，投资客就会蜂拥而至，虽然这些消息并不是自然流出的，而是被刻意释放的。

前两天还有人到处打听香港大学的消息。

限房价以后，预期炒作更加疯狂，投资客普遍把限价视为无风险套利的机会，哪里限价买哪里，哪里摇号买哪里。

这种逻辑不断自我强化，完全忽视了二手市场的承接力，到去年宁波还有400万以上的楼盘在摇号，完全忽视了二手市场85%的成交都集中在300万以下。

当初摇号的楼盘，现在正在踩踏。

这就是楼市的现状，激情过后，投资客最终都需要二手房市场来兑现。二手房市场里没有了小道消息，也没有了预期，更没有限价。

二手房市场里找不到套利的机会了。

所以，二手房市场天然就没有了投资客，只剩下了自住客。

其实，一个健康的二手房市场还是可以有投资的，如果租金回报率超过存款，达到3%以上（欧美国家甚至高达6%以上），住宅仍然具有长期的、稳定的投资价值。

但可惜我们的住宅租金回报率只有1-2%，连存款利息都不如，这让最保守的投资客都难以生存。

新房市场有大量投资客，但对应的二手房市场却没有投资客，堰塞湖就是这样形成了。

这种堰塞湖有希望全部解套吗？

老司机在观察一个变量——保障房，可以肯定这会成为今后几年建设的重点。保障房如果再建一批，并且逐年增加，对于现在商品房的冲击是直接且有力度的。

实话说，现在并没有人在意受困的投资客，这可能就是时代的代价吧。

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