万科七宝广场真倒霉

　　本文与万科的股价与债券表现无关，本人亦未持有相关资产。

　　近几日很多同僚来找我探讨万科的债务甚至存活问题，说实话本人并不清楚。早在万科债务展期传闻风波发酵以前，本人已经在计划写这篇文章了，当时我想通过写一篇七宝万科广场的轶事来展望该商业地产被领展收购以后的商业命运。近几日的风波以后，这篇文章或许可能可以提供一些额外的“微观视角”，但这并非笔者的初衷。

　　万科的七宝缘

　　作为一个索尼粉丝和七宝本地人，不可能对万科没有感情。1992年时万科在七宝从“盖房”起家，万科城市花园就造在七莘路的飞机航道之下。

　　图：万科城市花园1994（来源：真叫卢俊）

　　小学时的笔者时不时会去万科找自己的小学同学玩耍，网球场、游泳池、酒吧、餐馆、儿童乐园、理发店都给我留下了很深的记忆，由于当时小区内的许多居住者是台资和日资，配套和设计的现代化程度是卓越的，至于社区氛围这种软性的东西，更是文字无法描述的。同样在1994年，七宝镇上的样子依然没有“现代化”可言，当时我就住在镇上，父母周末娱乐的首选是徐家汇，次选就是“去万科”。

　　图：笔者父亲拍摄的1994年的七宝镇，反差巨大

　　有趣的是，七宝万科亦是万科在上海的第一个商业地产项目，而在项目完成以后就成为了几乎每一个七宝本地人每天绕不开的核心空间。

　　万科广场被领展收购的新闻对我造成了一定的精神打击，看到新闻的那天我的一位深圳好友还雪上加霜地告知我“领展在深圳的某个商业项目存在招商问题”。

　　“2021年4月，领展曾以27.72亿收购了GIC所持有的七宝万科广场50%的股权，当时的物业整体估值为65.8亿元。根据购股协议，此次交易的协议价为52亿元，商场的估值则为70.6亿元，算下来折让了26.3%，领展将支付相当于最终基础价款的金额，预计为23.84亿元，作为收购代价。“

　　为什么七宝万科的估值下降了呢？

　　七宝万科广场是经笔者这个“作精”认证的优秀商业项目，从奶茶店数量、可选餐饮结构、厕所整洁度、商场动线、光照、通风、导视系统、服务与安保的角度出发，绝对水平超出市里很多的大商场。这几年我也没有感受到商场在走下坡路，来来去去的商家虽然很多，但生命力依然得以维持。

　　本人不是商业地产行业的研究员，我只能从网络渠道获取一些二手的项目信息，2019（疫情前）年的客流在3000万，2023年为2150万。营业额数据多个渠道匹配不上，但目测是从2021年3000亿的营业额水平开始下滑的。

　　不用想都知道为什么万科广场开始走下坡路，但问题是否仅仅出在疫情呢？

　　个人认为很多微观细节会丧失在经营数据中……

　　市政工程的困扰

　　影响到七宝万科商业价值的一些非疫情因素是：周边无休止的市政工程。

　　领展官网上的七宝万科广场是这样的：

　　但实际上现实情况并非如此，万科广场沿七莘路主路一侧的行人动线、环境以及道路格局已经出现许多负面的变化，而这些变化是嘉闵线开工以后导致的，直接导致广场的西北门和西南门处于假死状态。

　　比如，上图右侧的草坪和开阔地带原本是本地居民聚集的区域，会有许多居民前来遛狗、玩滑板。但2022年此处被迫设置两个核suan检测点，嘉闵线开工后，这块区域已经变成了下图这样。

　　图：草坪消失，动线变得狭窄，甚至导致喜茶关门歇业

　　图：西北门大门被隔离，下沉广场亦被隔离，几乎与七莘路隔绝

　　此外，七莘路两侧的行人动线也受到了施工的影响，且作为主干道的七莘路变弯。要知道，七莘路已经在某年进博会时因为某个理由大修过一次了……甚至多次修缮以后，路边的绿化都没来得及补上。

　　图：通向万科广场的离谱行人动线，行人和非机动车共用一个窄道

　　图：七莘路的神奇动线，万科停车场出来的车辆会与主路右转车辆形成死亡交叉，右线车左转碰上左线直行或右转存在安全隐患。

　　最后附上一张最为离谱的七莘路主路某桥体图，这张图体现出来的弱智程度简直令人发指，很难想象这是中国的一线城市的建设质量。

　　不锈钢栏

　　高度不统一

　　高度不统一

　　木质栏

　　石栏

　　桥体间缝隙（管道）

　　桥体间缝隙

　　图：我想请问这种东西是智力正常的人设计出来的东西吗？

　　结语

　　这篇文章想表达什么？

　　从商业的角度出发，万科放弃万科七宝广场有充分的理由。

　　或许中国的地产价格存在泡沫，但中国人的空间意识可能还处于萌芽阶段，房地产和建设行业的发展空间依然很大，中国需要专业的企业和人员，杜绝上图这种情况出现在这片国土。