江苏
近两年南京商业的发展可谓充满了戏剧性，众多老牌商超迅速淡入历史舞台，甚至最终落幕，除了家乐福、沃尔玛、欧尚等，就连本土最强的苏果这些年也逐渐显现出疲态。而除了大型商超，很多商业体也顶不住压力，出现铺位空置，甚至走向整体打包最终被拍卖的结局。即使是坐享中华第一商圈以及拥有地铁超大换乘点的新街口，也无法全然幸免。
新街口尚且如此，那么规划层面其他的几个新晋商圈未来的命运老实说还是有些令人担忧的，很有可能面临建成即淘汰的窘境。
01 分布式与去中心化
其实从目前大众的消费行为来看，地理层面商业中心的地位或者说存在的必要性已经大大降低，很少有具体需求极度依赖单个商圈或单个商业体。即使少量存在，很多时候还有线上的途径，相当于分布式消费，大部分商业行为的展开已经不依赖个体的位置。而随着各大新城的陆续崛起，去中心化进程也在悄然进行。
而且在这个阶段，会员制商业的形式突然走俏，而与常规商业逻辑不同的是，其位置往往并不靠中心，反而有些位置还比较偏，比如江宁方山脚下的costa。这明显走的就是美式大郊区的运营模式，通过汽车出行，采用家庭集中大采购的方式，这种生活方式很有可能在未来南京更多的郊区普及。毕竟郊区缺乏公共交通，也缺乏传统意义上的市场，线下更倾向于集中采购而非每日零散采购。出行尤其是家庭出行基本依赖小汽车，这与美式郊区的生活逻辑并不冲突，反而十分契合，实际上将更加剧商业去中心化的进程。
在这种情况下，各大新城区正在打造的，或即将打造的一些常规商业体的聚集中心实际上面临很大压力，未来的消费习惯在商圈建成之前实际上已经发生改变，这种不契合感带来的困局，几乎是可预见的。
因此如果规划的各大商业中心瞄准的客群用户是当地或周边的居民，从长远来看必然是要吃亏的，毕竟从消费习惯的改变上看，低阶消费正在更多转移到线下，而中端家庭式消费未来将更多转移至以小汽车为主要交通工具的郊区，唯有高端形式的体验式消费尚处于空白。而这其实是一个相对小众的市场，必须挖掘更多范围的客群。
02 体验式中心
所以大家未来将会因为什么原因前往规划的商业中心呢？可能唯有低端和中端场景中没有的文化和旅游基因了。个人觉得与其将四大中心定义为商业为主的中心，倒不如定位成综合性的城市展示中心，将更多的资源向文化和旅游倾斜，如此定位高端消费的顶级中心才有获取最基本的客群基础。
另外关于商务中心的设置，以目前的发展趋势来说其实也已经不是特别重要了。而且南京的很多所谓园区本质上和商务中心并没有太大的区别，比如河西新城科技园和河西CBD之间真的不存在太大的区别，都是办公，前者业态更加丰富多以互联网公司为主，而后者多以银行为主，但互联网公司也可以开在CBD，银行或金融机构当然也可以在园区，彼此之间并不存在明显的鸿沟。包括江北新区的研创园与在建中的新金融城，其实本质上也不存在明显的界限，因此过多强化四大中心的商务和商业地位其实没有多大意义，功能的纯粹性对于未来这些区域的发展反而是不利的。
个人觉得未来真正的中心，应该更多强化沉浸式体验，而这个体验包括交通体验、文旅体验、消费体验，将整个中心当作是最新最潮科技文化的展示空间，将整个中心看作是城市文化魅力散发的大舞台，这就要求从建筑到交通工具到各个方面的细节，都要展现出非凡的极致感。要实现未来外地来南京旅游首选四大中心的目的，如果10年后还是涌向夫子庙，而对河西CBD、江北CBD、南部新城等没有展现出足够的兴趣，我认为是失败的。
南京未来四大中心未来要吸引超量的外地朋友，将此塑造为引流的重要入口，只有这样规划的四大中心才有可能获得持续性发展的空间和动力。
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