2024年西班牙房产投资必看指南！深度解析买房所需，避开投资陷阱

西班牙房地产市场近年来变化很大，但自2008年至2014年暴跌30%以来，一直处于复苏阶段。投资人在西班牙买房之前，一定要进行彻底的研究，以保护您的投资。在买房的过程中往往会让人感觉很复杂，投资人需要清楚了解所涉及的哪些税收和费用。从最初的谈判到最终完成交易，可能会产生各种成本，包括财产转让税、法律费用和公证费。

在西班牙买房有什么要求吗？

作为外国人在西班牙购买房产时，从法律角度来看，获得NIE（Número de IdentificacióN del Extranjero）至关重要。在西班牙进行的所有交易都需要此唯一标识号，并且必须包含在所有相关文件中。获得NIE相对简单，但可能很耗时。为了加快这一过程，建议投资人不要盲目找中介帮助，移路通出国可以帮您快速获得NIE。通过确保您在签署任何契约或文件之前拥有NIE，帮您简化房产购买流程，并有信心遵守西班牙法律要求。

此外，虽然不是强制性的，但在西班牙开立银行账户可以大大简化流程，加快付款速度，并有可能节省一些佣金。移路通出国建议：需要注意，作为西班牙的房产所有者，非居民需要指定一名税务代表。该税务代表要遵守西班牙的纳税义务，帮助处理相关税法和文件。

投资人如何一步步在西班牙买房？

虽然每个购买过程都有很大的不同，但一般来说，任何购买阶段都包括以下几个方面：

①在西班牙买房的税务和预算规划；

②购买房屋的费用主要由买方支付，并且因地区而异；

③买方支付的税费和其他费用包括：

• 房产转让税6-10%（现有房产）/10%的增值税（或IVA）（新房产）；

• 公证费用、地契税和土地登记费1–2.5%；

• 法律费用1-2%（包括增值税）。

投资如何获取个人NIE？

要获得您在西班牙的税务识别号，必须联系西班牙政府。虽然买房不一定要有银行账户，但为了方便交易，最好事先确保有一个银行账户。

什么是西班牙土地登记处？

西班牙土地注册处（Registro Catastral）是一个政府运营的数据库，用于记录西班牙境内谁拥有什么。每次房产出售和转让时都应更新该信息，以保护所有权并防止房产再次出售。

什么是保留协议和意向书？

在西班牙，当买家支付费用以保留在特定期限内购买房产的权利时，通常被称为保留期，这就构成了保留协议。本协议确保建筑商或开发商在保留期内不得将物业出售给另一方。此外，各方之间可以交换意向书，作为正式协议的先决条件。本文件概述了相关各方的意图，并可能在最终签署或签署之前进行谈判，为房地产交易中的后续合同安排提供了框架。

以下是作为中国人在西班牙买房时的常见问题：

1、允许外籍人士在西班牙买房吗？

外籍人士西班牙购买房产没有任何限制，无论是商业投资、住宅还是土地收购。西班牙鼓励外国投资，热情欢迎居民和非居民买家。移路通提醒您：需要重点注意的是，如果您投资的房产总价值超过50万欧元，就可以获得“黄金居留证”身份，并提供相应的西班牙居民应有的福利待遇。

2、在西班牙买房需要缴纳哪些税？

西班牙的房地产所有权需要每年缴纳税款，根据居住状况而有所不同。居民应缴纳所得税，包括资本利得税和房地产税。相反，非居民面临所得税，包括资本利得税、财产税和额外的非居民财产税。

3、如果投资人在西班牙买房可以获得公民身份吗？

当然可以。西班牙的“黄金居留证”通过提供居住福利来激励新购房者，这项计划对想获得西班牙居留权的外国投资者特别有吸引力。通过投资价值超过50万欧元的房地产，投资者可以获得黄金签证，并获得居留权。

4、投资买家必须直接向卖家支付首付款吗？

事实上，在西班牙首付款直接支付给卖家是惯例，这在西班牙很常见。与大多数西方国家不同，首付款是支付给第三方托管代理人（封闭账户、受托人、公证人等）而不是卖方。移路通出国认为：虽然西班牙当地的做法往往会让外籍买家感到惊讶，但通过一些基本的审查，任何风险都可以降低到很小。例如，确保从支付任何押金到最终销售契约之间的时间不会过长，确保卖方不是一家濒临破产的公司，以及确认抵押贷款的未偿金额不等于购买价格（在这种情况下，由于必须向银行支付全部购买价格，因此无法向卖方支付首付款）。因此，通过适当的尽职调查，在西班牙可以安全的签署首付款协议，直接向卖方支付首付款。

5、在西班牙买房，存款和抵押贷款覆盖率是多少？

一般来说，西班牙的非居民买家可以享受与西班牙人相同的抵押贷款条件，即第一套住房的最高覆盖率为80%，第二套住房的最高覆盖率为60%至70%。这意味着投资人必须至少拥有可用房产价格的20%，外加大约15%的额外房产成本以支付税款、律师费、公证费等。因此，你的贷款不能超过你收入的30-35%。

移路通出国提醒您：

在西班牙，抵押贷款通常最短为5年，最长为30年，完成抵押贷款的最大年龄为75岁。还应注意的是，每个机构都有自己的风险标准，其中可以包括居住国，而且海外房产通常不被接受为抵押品，因为很难达到这些标准。

6、关于在西班牙买房的税

当投资人在西班牙购买房产时，有义务缴纳一些税。无论你是购买全新房产还是转售房产，财产税都会有所不同。

7、关于购买转售房产时的税费

购买转售房产（至少转手一次的房产）时，您需要支付西班牙语的转让税或ITP，该税根据购买价格按比例征收。

最后，移路通出国建议：2024年购买西班牙房产是一笔很好的投资，购买总额50万欧元的房产，还可获得西班牙“黄金居留证”身份。无论您梦想在宁静的海滨区域，还是马德里或巴塞罗那等城市购置房产，移路通出国的这份<2024年西班牙房产投资必看指南>，都将为您提供宝贵的见解。欢迎扫码咨询：西班牙房产！