上海为什么有些板块这么割裂

选择板块是大家购房时的大事儿

但你知道吗光看板块可不够

因为上海有些板块内部可是“暗潮涌动”，差异大得令人咋舌

具体来说就是有那么些楼盘，明明在同一个板块，价值却像跳恰恰一样大不同

好了，不卖关子了，赶快跟着我们看看上海那几个“割裂”的板块吧

01

南北割裂的九亭

当大家都以为九亭是刚需置业的优选之地时，殊不知九亭板块内部存在着极大的分化

九亭板块实际上包含了两个行政划分：九亭镇和九里亭街道

九亭板块

南侧的九亭镇，人口结构较混杂，房屋比较老旧，主要以老公房、动迁安置房为主

还包含部分商品房和别墅，同时还混杂着部分农田，道路界面较一般

九亭镇实拍

作为一个刚需板块，九亭镇大多数小区的硬伤则是离地铁太远了

这对每天都有强轨交需求的刚需客户不太友好

而北侧的九里亭街道，房屋品质相对较好，还有不少别墅

九里亭街道实拍

贝尚湾和奥林匹克花园都是板块内的标杆次新楼盘

品质不错，价格也几乎是松江二手市场的天花板

贝尚湾小区景观

无论是投资还是自住，这些楼盘都是九亭的优质之选

同时这边的学区也是不少客户的置业原因

九亭四小和九亭中学的双学区可谓是家长青睐的组合

正是由于九亭板块内部的这种分化，购房者在选择房产时需要更加谨慎

02

因虹桥枢纽而异的江桥

江桥这个北虹桥的门面担当，理应有光鲜亮丽的全面发展

但，这个板块也存在割裂的地方

如果说九亭的割裂是因为行政划分的不同，那江桥的割裂则是因为被高速公路切成了两半

江桥板块

以京沪高速为界，南侧区域发展迅速，北侧则相对较慢

简单来说，就是靠近虹桥枢纽的地方发展较快

南江桥已经成了次新界面的翘楚，各种配套设施一应俱全

东侧的虹桥产业园区已经吸引不少企业在此落户，未来的房地产市场需求也十分充足

南江桥乘着大虹桥国家级规划利好，以13号线的地铁线路为轴线，写字楼、大商场一应俱全

南江桥实拍

唯一美中不足的是，在这片处于三区交汇的区域，有着大量的动迁安置房，现在这边的优质次新小区并不多

而北江桥的城市界面，有点像是城乡结合部的既视感

无论是老镇上的老破小还是大街上的五金店，都有一种浓浓的郊区感

很难想象这里已经半只脚踏进环线

北江桥实拍

铁路、公路、复杂的水网，让北江桥的规划开发难度再次升级

虽然14号线的开通，带来了一些市区外溢产业的红利

但起步较晚，规划力度弱，目前还是“等待开发”的状态

即使有次新片区和别墅区，但也与旁边的宅基地混为一体，整体界面较为混乱

不过北江桥也有其开发晚的红利，那就是商品房楼龄还比较新

诸如保利云上澄光、南山虹桥领峯、龙湖虹桥·青云阙等标杆新盘都在北江桥，未来很可能会形成次新片区

03

因紫竹发展的吴泾

同样内部割裂的还有吴泾板块，与九亭、江桥的两种界面对半劈不同

吴泾的割裂是点状的，分为两种情况

一种是紫竹高新区，一种是吴泾其他区域

吴泾板块

吴泾板块的割裂现象源于其发展的非均衡性

重点发展的区域仅限于靠近老闵行的部分地区，这些区域因发展较早而呈现饱和状态

城市界面呈现老旧状态，主要是由老公房和早期商品房构成

然而，这些区域也具备独特的优势

其完善的配套设施和浓郁的生活氛围使得这里烟火气十足

吴泾实拍

与此同时，吴泾板块的紫竹高新区不仅是众多高校、高新企业的根据地

其先进的规划理念和丰富的资源还吸引了不少开发商的关注

该区域的住宅项目以高品质标杆次新房和豪宅为主，塑造了极高的居住品质

紫竹工业园区实拍

尤其是兰香湖这一独特的资源IP，进一步提升了该区域的吸引力

并成功吸引了像兰香湖壹号这样的高端住宅项目在此扎根

吴泾板块大家更看中的是它的无限可能

多个知名高校、大量新兴企业吸引的高级人才，为这里提供了足够的潜在购房客户

不仅是紫竹周边的豪宅，吴泾其他区域的刚需楼盘更是直接吃到紫竹高新区外溢福利的区域

尤其位于外环外，在紫竹工作的外地单身人士的首选板块就是吴泾

同时轨交规划则是吴泾的另一个看点

目前，15号线已经开通，可以直接到达上海南站

23号线也在热火朝天的建设，一期直通上海体育馆，相信这里以后有着无限可能

04

因“一城九镇”不同的安亭

“一城九镇”规划确实已经逐渐被大众所遗忘，但这并不妨碍它给安亭板块带来的巨大影响

安亭板块内部分为两种区域，一是安亭新镇，另一是其他区域

安亭板块

安亭新镇的界面舒适宜人，虽然房龄不算年轻，但由于保养得当

看上去依旧非常不错

安亭新镇实拍

幽静的水系、低密的建筑、少有人烟的街道，仿佛置身德国小镇

底层业主的院子前精心打理的植物，让这里充满着生活情调

而安亭的其他区域则主要围绕汽车产业，开发较早

其中围绕地铁站的区域相对比较热闹，大量的次新房、动迁房、老公房混杂

安亭老城实拍

但也得益于早开发，这边的配套设施已经相当成熟

无论是沿街的餐饮、商铺、超市，还是集中的大卖场、生活广场一应俱全

医疗、教育等方方面面也是全部配齐

交通方面不仅有11号线直通市区，东至浦东西到江苏

公交车也可以连接嘉定区的各个方向

当然，安亭还有大片土地等待开发，或正在开发，未来的发展潜力不可小觑

05

当然还有很多板块也存在割裂现象

比如因地铁不同的罗店，有地铁的叫美兰湖，没地铁的叫乡下

还有靠着前滩的三林，东侧的叫前滩南，西侧的则是动迁基地

为什么前后会有这么大的反差，这就要从一个板块的发展路径开始

任何一个板块在发展阶段都要权衡两种因素：原住民的生活品质和区域的未来发展

一个区域未来发展，需要引入产品，更新配套，丰富客群结构以及提升居住品质

这一点就决定了需要一块完整规划的土地用来成为未来发展的可能

另外，区域内点状分散的原住生活体系，也需要通过整体拆迁整体安置的方式从而提升土地的利用率

这也就导致我们经常看到的拆迁一部分成为板块新区，安置一部分成为原住民生活区

这种情况老城区也会有出现，只是伴随着时间的推移，城市发展的渗透，割裂鸿沟也就不那么明显

只有深入了解各个区域的特点和优劣势，才能找到最适合自己的房源

如果你住的板块也有这样的割裂现象，欢迎在评论区留言讨论～