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全国人民杀向深圳楼市!

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深圳,再次成为全国的焦点。

1、2023年末,深圳社区登记总人口2163.77万,比2022年增长了9.79%,增加了近200万人;

2、2023年12月31日,深圳地铁客流量1017.34万人次,年内第7次刷新单日历史最高客流记录!

这两个数据可以看出,深圳人口增速依然很快。


数据来源:深圳统计年鉴

说明了啥?深圳依然是全国人民的深圳。

这一人口迁移图景,是深圳经济活力的直观缩影,也是深圳楼市值得长期看好的底层逻辑。

楼市有句老话,短期看政策、中期看土地、长期看人口,源源不断的人口增速就是深圳住房需求的底层力量。

目前有数据显示,年前深圳楼市政策放松,有将近100万人领到了深圳房票。

但实际,可能并不止。

这次深圳是向全国敞开的大门,落户就可以买房,这对很多人都是大利好,拿一个深户也并不难,大专加一个月社保就能实现。

现在能买一线就不买二线,也已经是楼市共识。

很多在二线三线有多套房产,亏的底掉的,肯定会趁着这一波快速出货,止损除外,更多的是想把现金拿在手里,去置换更有价值的核心物业。

也就是说,此时的深圳,是全国人民冲击的目标。

现在深圳楼市的泡沫已经挤得差不多了,新房和二手房都处在一个价格上的相对低位,楼市用脚投票的时候就到了。

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目前的深圳楼市已经出现两个明显变化:

1、楼市咨询和成交同时上升。比如这两天深圳首开的新盘项目卓越九珑,249套房当天卖了183套,去化超过73%;珺奕府本周未开先热,截止发稿日本周已经接待客户超1000批。

2、深圳挂牌中的二手房数量下降明显,从1月底的5万多到目前的4万多套。这可以理解为业主不急着卖了,但更多的可能是大家对2024年深圳的期望。



后房地产时代,深圳哪里最具居住价值?

但大家知道,现在已经不同于以往。

房地产正经历一个变数最多的波动期,房子的金融属性变弱,居住属性增强。通俗来说就是,现在买房要更注重居住属性了。

那深圳哪里最具居住价值?

“最”的问题,不好回答,因为要看如何对标,不同的城市,对标也不同。

对于深圳来说,深圳以新中产居多,他们的画像是大多工作在南山、福田,预算不高,大概300-500万左右。(来源:乐有家研究中心)


以此为对标,可以落定四大区域:龙华第二大中心、宝安沙井、光明、龙岗平湖,但以新中产注重的小区环境、周边配套等为筛选,龙华第二大中心会更胜一筹。

1、中轴新城所在,与南山、福田构成深圳都市的超级三角。

要看懂龙华第二个中心,先要看懂龙华。

整个深圳视角里面,龙华是深圳的地理中心,南联福田,北接光明,串联形成了深圳中部发展轴。

整个大湾区视角里面深圳中轴南联香港、北接东莞,串联形成了大湾区的发展中轴。


这样的地理位置,龙华有两个优势:

小维度来说,龙华有着深圳其他区无可媲美的先天优势,距离南山、福田很近;

大维度来说,龙华是深圳,也是大湾区中轴的重要组成部分和关键引擎。早前《关于建设数字龙华打造“一圈一区三廊”区域发展格局的决定》中提到,要加快把龙华建设成为大湾区现代化创新型中轴新城。


2、红山之上,新区大道旁,可直通主城区。

目前龙华被大家所熟知的板块是北站-红山板块,一是板块内有深圳规模最大、接驳功能最齐全的交通枢纽深圳北站,二是板块内也聚集着高密度的城市级配套。

但正因为饱和性的发展,北站-红山板块目前的房价并不低,最低上车总价600多万,远超新中产阶级的承受范围。

相对来说,“红山之上”的龙华第二大中心价格更低,但却享受着和北站-红山板块几乎相同的配套。


一是高密度的城市级配套

包括全维商业配套:龙华第一个万象系商业和五星级购物中心北站超核万象商业中心、60万平米的壹方天地、华南首店Costco、设计感十足的红山6979、新升级的天虹龙华购物中心等等;




城市级文体配套:深圳美术馆、深圳第二图书馆、简上体育馆等在内的“五馆一体”人文配套。




二是通达深圳核心区的交通距离

城市干道:福龙路、布龙路、新区大道等多条城市交通大动脉贯穿,约30分钟就可以到福田、南山、宝安机场等地。

地铁:地铁4号线、6号线穿插而过。

其中,新区大道类似于片区经济发展的黄金轴线,一头连着深圳6+1超级总部的深圳北站总部基地,另一头连着深圳的行政中心。

从新区大道出发,直线距离约14km,3个红绿灯就可以到达福田中心区的会展中心。

这样的通勤距离,是完全媲美深圳北站的,也是完全完败龙华老城区的。


卓越·珺奕府,深圳新中产的头等舱!

到具体的项目,其实不管是龙华也好,还是整个深圳,去年都会有一个问题,就是各个项目并非都很能打。

一句话来说,就是缺乏一个能够对标的主要标的。

比如有的项目虽然品质不错,但并非大社区,虽然是大社区,但自身的配置又一般。

这是深圳土地稀缺现状决定的。

2019年以前,深圳的宅地供应其实是非常少的,连工业用地的零头都不到,2019年之后这种情况才有所改变。


这么少的宅地供应面积,对应却不是同样少的宅地供应数量,比如2019年,深圳的宅地供应面积40.9万㎡,宅地供应数量却有19块。

结果就是深圳很多宅地的地块面积非常小。

爱德地产研究院曾经做过关于深圳住宅平均地块面积的调查,2014-2020年,深圳宅地的平均面积最小1.59万平米,最大只有4.7万平米,近三年的情况也差不多。


所以现阶段,无论是从居住角度,还是从稀缺性角度,大社区在深圳都是TOP级的,是在实际买房过程中,大家要重点关注的。

那么落定到新中产阶级的预算,龙华第二大中心是否有这样的项目?

很庆幸,也刚刚好,确实有那么个项目——卓越·珺奕府。

卓越·珺奕府有约31万㎡的体量,位于布龙路与和平路交汇处西北侧,处于深圳中轴的位置上。

项目西南角的出口就是新区大道,东面出口走布龙路转和平路就能上福龙路,剩下就是一脚油门到福田、南山了。


约31万平的大社区,其实本身就意味着两点:大社区居住空间和非常丰富的社区生活体验。

那么这两点在卓越·珺奕府身上有什么样的表现?

不需要说太多,看两点就可以。

一是排他性配套。

在大社区之下,卓越·珺奕府配置的是别人没有的Y-life社区共享空间,解决的是全龄居住的各类生活场景。

社区共享就是仅限业主所有的共享空间,全龄居住就是从小孩子到老年人的享乐空间。

具体指的是什么?

说走就走的健身:楼下就是健身房,说走就走,每年能多锻炼300次;

方便快速的及时工作:临时有工作,就去社区专属办公空间,不必回公司,也不打扰家人;




随时随地的休闲娱乐:社区内外双绿地,周末再也不用下饺子式露营;

遛娃不用出社区:泳池跑道、阳光大草坪、休闲书吧、儿童活动区,给到孩子充足的空间快乐成长;

爸妈住的也比老家更舒服:老年学堂、棋牌室、长者活动室,老年生活的各种体验,都可以来一遍。




这就是未来你一家人的日常生活。

二是控面积的产品。

目前龙华3房1卫户型面积多在80多平,3房2卫户型面积多在90多平,卓越·珺奕府的户型可以做到80平3房1卫、89平3房2卫。

这是龙华市场上很少有的空间突破,尤其是80平3房1卫。





几乎就是,同等使用空间,卓越·珺奕府的建筑面积更小,这也意味着购房者花更少的钱,买到更大、更多元的空间。

用几个字来形容卓越·珺奕府就是,首置即改善。

因为无论区位还是配套,无论社区打造还是户型产品,卓越·珺奕府都很能打,不说深圳唯一,但也是无可替代的。

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其实说实话,我从来不担心卓越的产品,卓越已经深耕深圳28年了,时间就是见证,过往的奕式产品早已奠定了卓越在深圳人心中的地位。

卓越和奕府,深圳龙华老城板块销量第一; 卓越星奕府/云奕府,2023年上半年全国十大品质作品; 卓越柏奕府, 2023年十大优质精选作品。

就连整个卓越奕式产品,都被评选为2023年全国十大品质美宅产品系。

前文提到的,卓越九珑为什么能成为深圳首开项目?又怎么敢做今年深圳楼市里第一个吃螃蟹的人?

就是因为卓越的底气,做产品的底气——把其他项目的超配,当做是卓越的标配。

比如很多项目在宣传时都会说铝板幕墙、Low-e玻璃,但卓越奕式产品不需要这样宣传,因为这和豪宅一样的配置,只是他们的标配。

这就是奕式产品的统一性。

卓越·珺奕府也是如此,作为奕式3.0产品,它是卓越在龙华继卓越柏奕府、卓越云奕府之后的迭代之作,品质上不输同价位段的任何一个项目,社交空间理念也是深圳名列前茅的。

目前卓越·珺奕府仅剩的悬念就是价格,市场一直吹风说4字头可以买到卓越·珺奕府的3房,现在已经实锤了,不是4字头,而是3字头。

卓越·珺奕府方面透露的消息,最低396万起就可以买到3房了,看来,龙华楼市又要热闹起来了。


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