北京房产律师——购买存在抵押的房产，能否起诉过户

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某杰、宋某玲向本院提出并明确诉讼请求：1．判令被告W公司将位于顺义区一号房屋的抵押登记注销；2．判令被告北京M公司协助原告将上述房屋的所有权转移登记至原告名下；3．判令被告北京M公司向原告支付延期办理房屋所有权证违约金，直至实际取得房屋所有权证书之日止；4．本案的诉讼费由二被告承担。

事实与理由：2017年8月28日，原告周某杰，宋某玲与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称“合同”），购买北京市顺义区一号房屋，购房款共计5000001元。原告于2017年3月22日向被告支付了全部购房款及该房屋契税及维修基金，被告也于2017年9月1日交付了该商品房。根据合同第十七条的约定：“出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。”但是，被告却没有完成不动产转移登记备案手续，应当由其承担的税款一直没有缴纳，导致原告未能在合同约定时间内取得该商品房的不动产权证书。

同时，根据合同第十七条第（二）款第1项的规定，因被告原因导致原告未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书的，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，直至实际取得房屋所有权证书之日止。综上所述，原被告双方签订的合同合法有效，被告方应当在交付房屋后720日内按约定办理房屋所有权证。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。

被告辩称

被告M公司未参加庭审，亦未提交书面答辩意见。

被告W公司辩称：本案是《民法典》实施之后的案件，应该适用《民法典》相关规定，同意带抵押过户；本案未办理过户手续是M公司的原因；因此W公司不应承担诉讼费用。

法院查明

周某杰与宋某玲原为夫妻关系，二人于2012年2月3日登记结婚，2020年8月13日离婚。2017年8月28日，M公司（出卖人）与周某杰、宋某玲（买受人）签订了《商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），该《买卖合同》约定：周某杰、宋某玲向M公司购买坐落于顺义区一号商品房（以下简称涉案房屋），总价款为5000001元，买受人采取一次性付款，应于2017年9月1日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2017年9月1日前向买受人交付该商品房。

出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。

该商品房已经设定抵押，抵押权人为W公司，抵押登记机构为北京市国土资源局，抵押登记日期为2016年9月29日。《买卖合同》还对双方其他权利义务作出了约定。《买卖合同》的附件三为W公司（以下简称W公司）出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，该证明载有：“北京M公司开发建设的位于顺义区的×区×#独栋住宅楼等×项项目4#-×#、×#、×#、×#、×#号楼已抵押给我公司，我公司同意以下抵押范围内房屋销售：……。该证明上盖有W公司的公章及M公司的合同专用章。

M公司与周某杰于2017年3月22日签订《购房装修补贴协议》，2021年6月22日签订《解除〈购房装修补贴协议〉协议书》。

经查，涉案房屋所有权人为北京M公司，现存一项抵押权登记，抵押权人为W公司，登记时间为2016年9月29日，债务履行期限为2016年5月27日至2018年5月26日。除上述抵押登记外，无其他未解除的抵押登记。

庭审中，原告提交了《买卖合同》及附件、购房发票复印件、办理产权证代收各项税费收据、转账证明、离婚证、离婚协议等证据，用于证明其已按照约定履行了全部合同义务，支付了全部购房款，M公司逾期办理房屋所有权证已经构成违约，应当承担违约责任等。其中购房发票显示的名称为房款，金额为5000001元，发票上加盖有M公司的发票专用章；办理产权证代收各项税费收据显示的姓名为周某杰、宋某玲，收取的公共维修基金为27822元，手续费为800元，登记费为90元，合计金额为28712元，收据日期为2017年3月22日，收据下方加盖有M公司的财务专用章；

转账记录证实2015年7月27日转账给北京C公司200000,2016年2月4日POS机消费北京C公司600000，2017年3月7日转账2990000，原告称2016年先交20万元定金，后来陆续转款20万元、60万元、100万元，还有一笔299万元，最后还有1万元的现金，交完全款之后才办理的购房资质，办理网签，C公司跟M公司是同一家公司。

W公司称对于《买卖合同》以及装修补贴协议我行不知情，对于真实性和合法性由法庭核实，但对关联性不认可；原告提交的证据无法证明原告已经全部支付了房款，而且原告是向C公司公司支付的房屋价款，而非本案的M公司。

关于其主张的延期办理房屋产权证违约金的计算标准，原告称，根据《承诺书》中免除物业费的内容自2017年3月22日至2027年3月21日的物业费，故违约金自2017年3月22日起计算720天，按照《买卖合同》约定每日按已付全部房款万分之一的标准要求M公司支付逾期办证的违约金。但2017年3月27日已支付完全部房款，涉案房屋实际交付时间为2017年12月25日。

庭审中，原告称涉案房屋目前由原告控制使用。经询，原告明确表示不同意带抵押办理过户手续。

另查，截止本案法庭辩论终结前，原告仍未取得涉案房屋所有权证书。M公司也尚未向原告支付逾期办证违约金。

裁判结果

一、被告W公司于本判决生效之日起十日内将登记在W公司名下的位于顺义区一号房屋的抵押登记注销；

二、被告北京M公司于上述抵押登记注销之日起十五日内协助原告周某杰、宋某玲将位于顺义区一号房屋的所有权转移登记至原告周某杰、宋某玲名下；

三、被告北京M公司于原告周某杰、宋某玲实际取得房屋所有权证书之日起三十日内向二原告支付延期办理房屋所有权证的违约金。

律师点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与M公司就涉案房屋所签订的《买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。

法律规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。由于W公司对于本案所涉房产的出售表示同意，结合相关的法律规定可认定其对抵押物丧失了物上追及效力，在抵押物的交换价值实现之后，W公司抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。

根据原告提交的购房发票、转款证明等相关证据可知，现原告已经按约支付全部房款，故其在合同约定的过户登记条件已经成就的情形下，要求W公司注销抵押登记，M公司协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，法院应予支持。

关于原告主张的延期办理房屋所有权证违约金根据M公司与原告所签《买卖合同》的约定，M公司应当协助原告于该商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书。原告至今未取得涉案房屋的不动产权证书，对此，依据合同的相对性，M公司应当根据双方的《买卖合同》约定的延期办理房屋所有权证违约金计算时间及标准承担违约责任。关于原告主张的办理入住时间，因未提交入住通知，但其在庭审中自述实际入住时间为2017年12月25日，故应以此作为涉案房屋交付时间。

M公司应当协助原告于涉案商品房交付之日起720日内取得该商品房的不动产权证书，故应承担相应的违约责任。