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福州安商房,时代的眼泪?

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春节结束,整个楼市并没有出现过于凶猛的营销造势,探房群最大的热点就是东二环首开香颂,安商房的隔离争议。

正好打开二手软件,看到当初那套特价的榕发乌山郡,中介发来已经成交的消息,借此聊聊安商房的三大问题,是否会越发明显。

隔离问题

关于隔离问题,这个矛盾这几年主要集中在安商房之前的楼盘,当初这些项目配建安置房,按当时的市场潜规则,默认通过铁栏杆等隔离。

随着安商房推出,隔离的违规,被更多的拆迁户明白,也正因此造就不少隔离的争议。

比如前几年的世茂璀璨天城、鲁一、金茂府等。


不同于这些项目,最近的首开香颂是完全的安商房项目。

房企为了能够更好对外销售,在当初销售时候,就打算好了隔离,不同于其他的铁栏杆、灌木等。

楼盘采取几十米的假山,最终也造就了拆迁户“愚公移山”的景象。


对于项目而言,由于还有不少商品房未卖,去化一直不理想,价格也出现较大下跌。

如今安商房隔离被拆除后,很明显那些商品房在市场,预计只会越来越难卖。


对于这种隔离,之前也聊过多次,基本无一例外都是违规。

当争议出现后,相关部门介入,拿出规划图纸,会发现全部都是违建。

最终,受到伤害的不是在售楼时随意承诺的房企或者置业,而变成了最终的购房者。

面对势如破竹的拆迁户,理站不住,力也拼不过。

随着这几年,土拍遇冷后,旧改回归最早的模式,地块拆分成纯商+纯安置,以后这样的隔离问题,预计也会少见。

当初买入安商社区的商品房业主,也基本成了时代的眼泪。

房价问题

对于安商房的隔离问题,为什么商品房业主有如此大的反感。

很明显还是房价,简单做个数据对比,就可以发现同一个项目,安商房和商品房的差价能达到1W左右。

这几年安商房,每个板块都有,其中东区、南二环、塔头等是重灾区,选取几个成交案例:

融创福州府D区:纯安商,高层毛坯,成交1.36W,当初商品房精装售价2.7W
融信海纳新潮C区:分栋安商,中层毛坯,成交1.32W,当初商品房C区2.4W,B区精装2.8W
世茂云潮:混合安商,中层毛坯,成交1.84W,当初商品房售价3W
保利和光尘樾:分栋安商,中层毛坯,成交2.12W,当初商品房售价3.2W
旭辉榕宸天著:混合安商,高层毛坯,成交1.49W,当初商品房售价1.9W
滨江正荣府:分栋安商,高层毛坯,成交1.79W,当初商品房售价2.9W+车位
榕发乌山郡:混合安商,高层精装,成交2.89W,当初商品房售价3.4W,高峰期二手4W


从这些安商房的成交案例,对比当初同小区的商品房,即便存在户型差异,精装差异,但是高达1W左右的差价,对于商品房业主而言,在二手市场无疑是暴击。

这里面更大的隐患在于,这还只是初期,福州前几年大量供应的安商房,还未集中办证。

如果去查看挂牌情况,会发现安商房的特价案例,更是层出不穷。


这也是为何商品房业主,要极力与安商房保持隔离的最大原因。

部分安商房项目,通过分区隔离的,还会采取商品房使用推广名,安商房使用备案名等。

不管什么样的操作,都是尽量减小安商房的影响度。

物业问题

除了这两个问题外,还有一个就是物业问题。

这里面涉及两个点,在安商房时代下,不管是商品房还是安商房,物业费基本形成一致。

不过对于此前的安置房+商品房的小区,会出现物业费不同,安置房物业费偏低。

隔离拆除,享受同样的管理,不同的收费,更加引爆矛盾,比如最近的金茂府。

当然即便物业费相同,同样也会出现差异化。

比如融创福州府,纯安商的BD区,被爆料配套用房被拿去出租做超市,社区保洁等也存在差异。

除了差异化问题外,最大的还是物业费标准。


近期从排尾两大安商房,万科金域国际、阳光城檀境,拆迁户无法接受2.98元/平的物业费。

官方给出的答复:安商房实行市场定价。

关于物业费的话题,这几年福州新盘,基本没有低于3元/平,部分甚至高达4元以上。

至于所谓的物业服务,可能跟所谓的物业费,根本不成比例。

这点不管是安商盘还是纯商盘,基本都是如此。

无非商品房业主,为了居住考虑以及未来的房价保值,最多让物业整改,但是对于安商房业主而言,不少都是拿来出租,更多考虑的是资金成本。

可以预想,福州未来几年,那些高比例的混合安商,或者分区的纯安商盘,会出现集体停缴物业费,最终回归原始的廉价物业方案。

影响分析

关于安商房这个产物,从出现到结束,时间并不长,当初对于楼市的高房价,确实起到了一定的抑制作用,让很多地缘刚需,能够低于板块均价上车。

只不过在推行的时候,供应过大,区域过于集中,对于后续出现的隐患也没有做到过多考虑。

目前来看,所谓的安置性商品房,看上去很理想,现实却很矛盾。

强行把商品房业主和拆迁户,两种获得方式不同的居住群体,混合在一个小区,引发了不少问题。

对于拆迁户而言,在货币红利之后,迎来安商房,再到如今的高容积率纯安置。

可能如今对比过后,才发现原来安商房,也是拆迁户触不可及的红利。


回到2年前的文章,当时海纳新潮安商房低楼层1.4W,无证的特价刷屏。

当时部分人觉得,安商房业主为什么会低价甩卖?

如今当楼市遇冷,急于变现的拆迁户,特别那些棚户区旧改,一人多套房的区域,真正出货的时候根本不会考虑获得成本。

当然这些房源,不仅仅影响同一个小区,年前探房群聊到100多W预算买哪里的房子。

东区、南二环的安商房,成了最匹配的产物。

放在以前,这个预算买2-3房,估计只能去远郊板块,如今这些低价安商房,反而成了一个选择。

对于低预算的刚需而言,配套一直都是首位。

即便安商房未来管理可能一般,但是至少大部分的社区建设、周边配套,都远强于远郊盘。

可能这也是目前远郊盘,即便房价下跌,依然有价无市的体现。

安商房,让城市拓展停滞。

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