福州安商房，时代的眼泪？

春节结束，整个楼市并没有出现过于凶猛的营销造势，探房群最大的热点就是东二环首开香颂，安商房的隔离争议。

正好打开二手软件，看到当初那套特价的榕发乌山郡，中介发来已经成交的消息，借此聊聊安商房的三大问题，是否会越发明显。

隔离问题

关于隔离问题，这个矛盾这几年主要集中在安商房之前的楼盘，当初这些项目配建安置房，按当时的市场潜规则，默认通过铁栏杆等隔离。

随着安商房推出，隔离的违规，被更多的拆迁户明白，也正因此造就不少隔离的争议。

比如前几年的世茂璀璨天城、鲁一、金茂府等。

不同于这些项目，最近的首开香颂是完全的安商房项目。

房企为了能够更好对外销售，在当初销售时候，就打算好了隔离，不同于其他的铁栏杆、灌木等。

楼盘采取几十米的假山，最终也造就了拆迁户“愚公移山”的景象。

对于项目而言，由于还有不少商品房未卖，去化一直不理想，价格也出现较大下跌。

如今安商房隔离被拆除后，很明显那些商品房在市场，预计只会越来越难卖。

对于这种隔离，之前也聊过多次，基本无一例外都是违规。

当争议出现后，相关部门介入，拿出规划图纸，会发现全部都是违建。

最终，受到伤害的不是在售楼时随意承诺的房企或者置业，而变成了最终的购房者。

面对势如破竹的拆迁户，理站不住，力也拼不过。

随着这几年，土拍遇冷后，旧改回归最早的模式，地块拆分成纯商+纯安置，以后这样的隔离问题，预计也会少见。

当初买入安商社区的商品房业主，也基本成了时代的眼泪。

房价问题

对于安商房的隔离问题，为什么商品房业主有如此大的反感。

很明显还是房价，简单做个数据对比，就可以发现同一个项目，安商房和商品房的差价能达到1W左右。

这几年安商房，每个板块都有，其中东区、南二环、塔头等是重灾区，选取几个成交案例：

融创福州府D区：纯安商，高层毛坯，成交1.36W，当初商品房精装售价2.7W
融信海纳新潮C区：分栋安商，中层毛坯，成交1.32W，当初商品房C区2.4W，B区精装2.8W
世茂云潮：混合安商，中层毛坯，成交1.84W，当初商品房售价3W
保利和光尘樾：分栋安商，中层毛坯，成交2.12W，当初商品房售价3.2W
旭辉榕宸天著：混合安商，高层毛坯，成交1.49W，当初商品房售价1.9W
滨江正荣府：分栋安商，高层毛坯，成交1.79W，当初商品房售价2.9W+车位
榕发乌山郡：混合安商，高层精装，成交2.89W，当初商品房售价3.4W，高峰期二手4W

从这些安商房的成交案例，对比当初同小区的商品房，即便存在户型差异，精装差异，但是高达1W左右的差价，对于商品房业主而言，在二手市场无疑是暴击。

这里面更大的隐患在于，这还只是初期，福州前几年大量供应的安商房，还未集中办证。

如果去查看挂牌情况，会发现安商房的特价案例，更是层出不穷。

这也是为何商品房业主，要极力与安商房保持隔离的最大原因。

部分安商房项目，通过分区隔离的，还会采取商品房使用推广名，安商房使用备案名等。

不管什么样的操作，都是尽量减小安商房的影响度。

物业问题

除了这两个问题外，还有一个就是物业问题。

这里面涉及两个点，在安商房时代下，不管是商品房还是安商房，物业费基本形成一致。

不过对于此前的安置房+商品房的小区，会出现物业费不同，安置房物业费偏低。

隔离拆除，享受同样的管理，不同的收费，更加引爆矛盾，比如最近的金茂府。

当然即便物业费相同，同样也会出现差异化。

比如融创福州府，纯安商的BD区，被爆料配套用房被拿去出租做超市，社区保洁等也存在差异。

除了差异化问题外，最大的还是物业费标准。

近期从排尾两大安商房，万科金域国际、阳光城檀境，拆迁户无法接受2.98元/平的物业费。

官方给出的答复：安商房实行市场定价。

关于物业费的话题，这几年福州新盘，基本没有低于3元/平，部分甚至高达4元以上。

至于所谓的物业服务，可能跟所谓的物业费，根本不成比例。

这点不管是安商盘还是纯商盘，基本都是如此。

无非商品房业主，为了居住考虑以及未来的房价保值，最多让物业整改，但是对于安商房业主而言，不少都是拿来出租，更多考虑的是资金成本。

可以预想，福州未来几年，那些高比例的混合安商，或者分区的纯安商盘，会出现集体停缴物业费，最终回归原始的廉价物业方案。

影响分析

关于安商房这个产物，从出现到结束，时间并不长，当初对于楼市的高房价，确实起到了一定的抑制作用，让很多地缘刚需，能够低于板块均价上车。

只不过在推行的时候，供应过大，区域过于集中，对于后续出现的隐患也没有做到过多考虑。

目前来看，所谓的安置性商品房，看上去很理想，现实却很矛盾。

强行把商品房业主和拆迁户，两种获得方式不同的居住群体，混合在一个小区，引发了不少问题。

对于拆迁户而言，在货币红利之后，迎来安商房，再到如今的高容积率纯安置。

可能如今对比过后，才发现原来安商房，也是拆迁户触不可及的红利。

回到2年前的文章，当时海纳新潮安商房低楼层1.4W，无证的特价刷屏。

当时部分人觉得，安商房业主为什么会低价甩卖？

如今当楼市遇冷，急于变现的拆迁户，特别那些棚户区旧改，一人多套房的区域，真正出货的时候根本不会考虑获得成本。

当然这些房源，不仅仅影响同一个小区，年前探房群聊到100多W预算买哪里的房子。

东区、南二环的安商房，成了最匹配的产物。

放在以前，这个预算买2-3房，估计只能去远郊板块，如今这些低价安商房，反而成了一个选择。

对于低预算的刚需而言，配套一直都是首位。

即便安商房未来管理可能一般，但是至少大部分的社区建设、周边配套，都远强于远郊盘。

可能这也是目前远郊盘，即便房价下跌，依然有价无市的体现。

安商房，让城市拓展停滞。