外地人要知道的：广州买房基本框架

从去年底广州陆续放松限购限贷开始，就接到很多外地的买家来咨询广州购房的情况。

一种是外地父母出资给小孩在广州买房的，这种情况长期存在，只不过购买力开始提升了。

另一种是北方过来养老的用户，喜欢广州的南粤文化，以前都喜欢去海南过冬，现在广州放开了，来广州过冬或生活都挺好的。

还有一种是从二三线城市过来就业找机会的，他们本来就有一定的条件和基础，也是原来打算回归老家或二线，再回流一线的人员。

今天我们主要讲一下广州买房的基本框架，老粉们应该都不用看了，主要给外地过来不熟悉广州楼市的买家看的，避免他们踩坑。

广州2023年GDP30355.73亿元，同比增长4.6%，经济总量仅次于上海、北京、深圳，位居全国第四，2022年末统计的广州人口是1873万，实际管理人口超过了2200万，以下是广州各区GDP。

广州虽然很大，但市中心却很小，大部分是郊区和山区。

接下来介绍广州每个区的基本情况，看看你能买得起的房子在哪里。

先说老大哥天河，珠江新城是国家三大CBD之一，也是广州房价最贵的地方，另外还有一个是位于海珠的琶洲CBD，以及位于天河东的国际金融城，这三大CBD构成了广州核心金三角，而这三大CBD都是政府重点打造的，又是一线临江，周边资源非常稀缺。

除了珠江新城、金融城之外，天河还有两个产业非常密集的区域，一个是科韵路，另一个是智慧城，主打的是科技互联网产业，像网易小鹏酷狗三七互娱等互联网公司都诞生在这里。

天河的房子值得买的都在400万起，也只能买到个两房，需要学位的可以关注天河北的华阳龙口西，需要自住配套加学位的就关注天河公园，在意楼龄户型加学位的就去智慧城牛奶厂大观路板块，刚需就关注金融城车陂东圃一带。

豪宅买家就关注珠江新城东区中区，以及金融城东边的一些沿江豪宅，论保值能力，还是天河比较强。

GDP排名第二的是黄埔，黄埔的上市公司在广州排名第一，纳税也是广州第一。

黄埔的主要产业集中在科学城和知识城，知识城离主城区太远，很难辐射到，一般也只有总价200-300万的买家才考虑。

科学城的城市面貌很新，也很吸引新广，遍地的写字楼，被称为小南山，买房主流区间在300-600万，当然很多老板们喜欢住别墅。

另外黄埔还有一个重点打造的地方是临港CBD，由于靠近天河，又是一线临江，也是难得的一块宝地，但是由于早期原因，有很多码头工厂仓库老破小城中村占得较多，拆迁旧改需要时间。

黄埔还有两个特点是，一是人口较少，才130万人不到，其次，这几年旧改大盘较多，供应量较大，能选择的地方很少，尽量别踩坑。

再来说一下两个老城区：越秀和荔湾，是广州广府文化的所在地。

优质的教育、医疗、文化、旅游等产业都在老城区，这两个区面积不大，加起来也不到广州的十分之一，但是人口密度很大，由于没有新增供应，房价也是挺贵的，特别是越秀区，好一点的总价都要千万起了。

省市属机关事业单位，以及广州本地国企所在地，居住和就业人口是挺多的，有非常多的大型商圈，东风路、中山路、环市路是越秀区重要的三条产业带，写字楼多集中在这一片，但这也是上一个年代的辉煌了，现在很多有实力的企业会选择往东去发展。

越秀值得买的房子不会特别多，选择非常少，跟其他城市的老城区类似，越秀区的房子大多比较旧，自住肯定没有那么好，但是对于看中教育的买家还是会把越秀作为首选。

而荔湾基本就只有本地购买力了，外来人口很难会选这里，这几年比较火的白鹅潭、广钢新城、花地湾、广船等板块在老荔湾的对面：芳村，这里有规划太古里、万象城等高端商业，但也是在开发过程中，未来会兑现成什么样子，现在还不好说，但是房子已经盖了一大堆。

荔湾的江景房是非常贵的，单价十万左右，总价千万起，也只有本地做传统生意的老板们能买得起，比如像芳村的茶叶市场、黄沙的水产市场，十三行批发市场，珠宝玉器批发等都在荔湾。

由于广州一路向东发展，荔湾区虽然也在进步，但是进展太慢，招商引资乏力，全部需要靠卖地来维持，供应量居高不下，投资的话还是需要谨慎一些。

再来说一下海珠，海珠是一个江心岛，江心岛的土地资源是限定的，以广州大道为界，往西就是海珠西，老城区也主要集中在这里。

豪宅全部集中在沿江一带，老派豪宅滨江东，新派豪宅海珠西，不同的年代，不同的产品。

但最值得期待和关注的是海珠东的琶洲CBD附近，这里全是写字楼，大部分互联网公司的总部都在这里，像阿里、腾迅、唯品会等。

小区较少，豪宅为主，价格也贵，去年曾刷新了广州最贵地价7.5万一平。刚需改善豪宅买家都可以关注一下海珠，未来会有不小的惊喜。

白云区是广州人口最多的区，总人口超过了300万，白云区的面积很大，南边靠着天河，东边靠近黄埔，西边挨着佛山。

房价最贵的地方是在白云新城CBD，白云老板们有信仰的地方，大型的市政工程也在这里，比如广州体育馆，国际会议中心，规划展览馆等重大设施。

白云这几年打造了设计之都、白云湖，接下来还会重点打造白云站周边，以及罗冲围，由于西边这几年有几条地铁在建，白云站也花了几百亿，周边城中村开发之后，才能看到更好的前景，所以拆迁也需要时间，预期会不会成为现实，至少现在十年内还看不到。

另外白云还有两个刚需非常集中扎堆，也是成交量非常大的两个板块，一个是在嘉禾望岗附近的岭南新世界，另一个是在罗冲围的富力桃园。

接着说一下番禺，番禺打造了十余年的万博CBD基本成型了，接着还有南站商务区、国际创新城需要开发。

番禺主要是以生态大盘为主，一二手成交都非常活跃，人口也仅次于白云区，而且番禺是在广州向南发展的趋势上。

番禺最值钱的是它的别墅，华南板块有非常多的别墅，现在城市建设差不多了，但把别墅给包进来了，所以别墅占的位置好，稀缺性很强，其次是番禺的江景房，卖得跟海珠西的差不多价了，有钱人随意。

刚需还是建议关注一下万博或番禺广场板块，18/22号线这种快线都经过番禺，番禺的出行通达性是比黄埔白云都要好，房子选择也多，但要谨惕一下大盘，像亚云城、祈福新村、丽江花园等这些大盘。

再就是南沙了，南沙是国家级新区、自贸区，南沙的地理位置处在珠江入海口，又是珠三角的心脏位置，是广州连接中山珠海东莞深圳的重要关口，所以，广州一直在南沙加大投入，现在去看南沙，也是非常漂亮的，人也越来越多了。

南沙目前在打造灵山岛和横沥岛，以及万顷沙，这些板块规划是很高大上，但是发展时间太长了，离主城区太远，现在也没有什么人气，自住的话还是非常不方便的。

2021年也被炒了一波，现在已经回撤了不少，有些比五年前还要低，如果是外地人来投资的话还是不太建议的，需要长持，要有耐心。

如果你要养老，可以买一套，也不贵，才两百万，待春暖花开的时候 ，望着大海，晒着太阳，那就是另一番心境了。

最后说一下投资不建议，自住请随意的三个区。

花都是广州的北大门，坐飞机就要去花都，花都的汽车产业也是挺强的，主要需求还是本土需求，房价不贵，没有过多炒作，也没啥泡沫。

增城过去几年一直在挤泡沫，由于黄埔放开了，增城就没有吸引力了，增城和番禺很像，大盘太多，除了新塘人口密度较大之外，其他地方是房多人少，买进容易卖出难。

这几年新塘作为广州东的交通枢纽地位一直在提升，一般刚需们会选择13号线的新塘或21号线的凤岗，能够直达天河就是很大的吸引力了，坐个1个多小时的地铁，挺不容易的，但要是加点预算选择黄埔会更好。

从化就是只适合自住了，外地人千万不要碰。

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