今年，温州市区这方面很可能要交白卷！

　　01

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　刚刚过去的春节假期，大量沿街商铺关门，温州不少商业综合体却再度挤满了人。

　　当整座城市车流下降，这些知名商业综合体周边却依旧堵车，甚至比平时更堵。

　　滨江万象城周边堵车场景

　　挤满人、堵车的，是那些由知名房企开发、由知名商管团队运营的商业综合体。其他运营不成功的商综，哪怕人气增加也有限。

　　人气最旺的，或许是去年年底开业的滨江万象城。近期在气味逐渐散去后，那些曾经被劝退的市民，开始过来逛了。

　　不少在外地定居、经商、工作、求学的市民，假期回到温州，也率先去滨江万象城这座最新、最好的商业综合体看看。

　　滨江万象城客流

　　当然，逛完之后，市民评价不一。有认为不错的，也有认为没有大亮点。尤其从外地回温的市民，对比了一二线城市万象城的招商品牌之后，有些失落。

　　即便如此，作为温州极少数没有明显短板的商业综合体，滨江万象城还是很受市民欢迎。

　　有些市民去了一次滨江万象城，说“没意思，以后不来了”，但没过多久还是再来了。

　　毕竟，其他商业综合体更差，或地段不佳，或空间结构不好，或品牌档次不高，普遍都有明显短板。

　　无须大亮点，只要没有明显短板，就能做到温州头部，这是温州商业的悲哀，也说明温州商业还有发展空间。

　　02

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　更悲哀的是，2024年，温州市区很可能没有一座真正意义上的商业综合体开业，大概率将交白卷（瞿溪的溪悦广场，要等开业后才知道内部情况）。

　　不仅仅是2024年，说不定2025年温州市区也要交白卷。

　　不管温州人满不满意，滨江万象城很可能是未来几年温州商业最高水准了，几乎不可能有新项目能取代。

　　前些年，温州年轻人基本每年都能期待一座新的商业综合体开业，虽然开业一座失望一座，但好歹每年都有期待。

　　现在，温州年轻人连可以期待的新商业综合体都没了，只能继续逛存量项目。

　　而多数三线以上城市，今年都有新的商业综合体开业，甚至不少二线城市每年都有大量商业综合体开业。

　　就当前温州市区而言，除了滨海、瓯江口那些停工的几个商业项目（未必符合商综标准），核心城区只有鹿城广场、温州金融保险产业项目在建，都是10多年前落地的历史遗留项目。

　　也就是说，未来几年，温州市区能开业的商业综合体，只有鹿城广场的GT PLAZA、温州保险产业项目的街区式商业，且规模都不大。

　　哪怕算上瓯江对岸在建的国鸿中心，其商业综合体也没动静，且相连的高层建筑群停工已久，短期内尚无交付、开业的可能性。

　　倒是部分郊县居民，今年还有值得期待的商业综合体。

　　在乐清，柳市的宝龙广场不久前已开业。乐清城区的商业CFS中金汇今年也将开业，并与S2线旭阳路站、南虹广场一起，构成一座现代化商圈。

　　在瑞安，由原新湖广场改造的新湖银泰城，今年将开业。同样计划今年开业的，还有瑞安万达广场。

　　不过，瑞安这两座新的商业综合体地段不佳，周边成熟度不足，开业后的人气、招商品牌，预计不太乐观。

　　鳌江流域今年虽然没有新的商业综合体建成，但部分项目也有些新进展。

　　在龙港，不久前万象系商业项目完成建设工程全过程代建运营，由华润中标。在刚刚发布的龙港市政府工作报告中，明确提到今年开工建设华润万象商业综合体。

　　在苍南灵溪，宝龙广场去年股权全部转让给信达，当前项目正在建设中。

　　点击上面，关注“楼市温州”，看不一样的原创新闻

　　03

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　日前，有市民在市网络问政平台上，向有关部门咨询温州目前商业综合体数量，有关部门回复称：目前全市商业综合体共有31个，商业综合体总面积共有318万平方米。

　　看起来数量不少，但这是全市范围，且分布不均、质量不一。除去那些存在重大硬伤、运营失败的项目，真正高质量、受市民欢迎的商业综合体，依旧有限。

　　温州市区成功运营的商业综合体数量，还没其他城市一个大商圈多。

　　可以看出，温州的商业综合体才刚刚进入存量时代，还不够“卷”，尚未从量变引发质变。

　　至于个性、特色、网红、艺术，温州的商业综合体基本谈不上，普遍不太会“玩”。

　　当前，温州还没有一座现代化商圈，无法集聚并共享客流，人气与消费被分散在不同地方的商综里，在两三公里的不近不远范围内而恶性竞争。

　　就此，温州很难诞生一座营业额超高的商综，吸引不了游客与商务人士，更难辐射浙南闽北，一些高端、小众品牌难以生存。

　　而温州人，又不满足现有商业品牌与商业发展水平。

　　眼下，多数城市商业过剩，那些建了七八座万象城/万象汇、七八座宝龙广场/宝龙城、十几座龙湖天街、十几座银泰城/银泰百货的城市，着实疯狂。

　　与其形成鲜明对比的是，温州高质量商综还需适当增加。那些运营失败的商业综合体，尤其是存在硬伤、难以改造的，可直接视为无效存量。

　　就当前温州的商业布局来看，多数板块已有商业综合体，鹿城城西、葡萄棚这两个区域人口稠密，尚且还有空间，可引进中等规模、中等档次的商业综合体。

　　除上述两个区域外，温州应注重商圈的布局，重点在鹿角湾、S1线惠民路站及中央绿轴G-16地块招引中高端商业，尤其是创新商业模式，与现有商综错位、互补，形成现代化商圈，提升温州商业发展水平。

　　就算新的商综项目能在2024年落地、动工，按正常工期3年左右计算，一切顺利，也要2027-2028年才能建成开业。

　　至于郊县，瑞安塘下还是空白，其他县城、强镇或多或少都有了，有的不止一座，暂且足够。

　　04

　　楼市温州 LOUSHIWENZHOU

　　近两年，经济环境不佳、城市建设政策收紧，今后商业综合体建设会不会也像地铁、撤县（市）设区、围垦填海、超高层建筑那样受政策限制？不排除这种可能性。

　　不久前，有传闻称，东部一经济高度发达的城市，提出全市不再审批新建商场、写字楼等商业类项目（已列入计划项目不影响）。

　　当大量城市商业严重过剩，温州眼下再不抓紧填补商业缺失，倘若未来城市建设政策继续收紧，很可能被误伤。一旦被误伤，今后很长一段时间，温州商业发展水平将保持现状，难有进步。

　　因此，温州应对现有规划商业用地进行分类，对于能助力现代化商圈建设、填补区域空白的项目，尽快启动建设。

　　那些规划在郊区、周边不成熟的商业项目，可以暂缓，预留用地，或降级为社区商业。

　　更关键的是合理规划，不要再出现相隔两三公里、不近不远、辐射范围重叠、只有竞争无法合作的商业综合体布局了。

　　我们都知道，提升商业发展水平虽不至于让温州蜕变，但商业恰恰是城市内容、市民生活的重要组成部分，在“强城行动”中提升温州中心城区首位度、增强对郊县、周边城市影响力起到至关重要的作用。

　　当人们在温州能享受到齐平二线城市的精彩生活，郊县及周边城市居民愿意前来温州消费，温州就会产生更大的吸引力，留住更多年轻人。

　　而落后的商业，只会让温州的消费外流，让更多人向往一二线城市的生活。

　　当然，当前楼市低迷，房企扩张意愿不强，温州继续招引知名商业综合体品牌，有难度，但办法总比困难多。

　　正如龙港招引万象系商业就想尽一切办法，最终由华润代建、代运营。

　　在宁波，天一广场、和义大道也都是由宁波城投开发的，让宁波拥有了强大的市中心、奢侈品购物中心。

　　温州市区同样可以地方国企拿地持有，引进知名商管团队代建、轻资产运营。在建的山姆超市、麦德龙超市，同样是这么做的。

　　关键在于，这些项目一定要由知名商管团队全程参与设计、建设，避免再出现部分国企持有商综存在的硬伤。

　　作为少数商业综合体未过剩的城市，温州还应更合理地布局商业设施，更好地提升商业发展水平。