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今年,温州市区这方面很可能要交白卷!

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  楼市温州 LOUSHIWENZHOU

  刚刚过去的春节假期,大量沿街商铺关门,温州不少商业综合体却再度挤满了人。

  当整座城市车流下降,这些知名商业综合体周边却依旧堵车,甚至比平时更堵。

  

  滨江万象城周边堵车场景

  挤满人、堵车的,是那些由知名房企开发、由知名商管团队运营的商业综合体。其他运营不成功的商综,哪怕人气增加也有限。

  人气最旺的,或许是去年年底开业的滨江万象城。近期在气味逐渐散去后,那些曾经被劝退的市民,开始过来逛了。

  不少在外地定居、经商、工作、求学的市民,假期回到温州,也率先去滨江万象城这座最新、最好的商业综合体看看。

  

  滨江万象城客流

  当然,逛完之后,市民评价不一。有认为不错的,也有认为没有大亮点。尤其从外地回温的市民,对比了一二线城市万象城的招商品牌之后,有些失落。

  即便如此,作为温州极少数没有明显短板的商业综合体,滨江万象城还是很受市民欢迎。

  有些市民去了一次滨江万象城,说“没意思,以后不来了”,但没过多久还是再来了。

  毕竟,其他商业综合体更差,或地段不佳,或空间结构不好,或品牌档次不高,普遍都有明显短板。

  
滨江万象城客流

  无须大亮点,只要没有明显短板,就能做到温州头部,这是温州商业的悲哀,也说明温州商业还有发展空间。

  02

  楼市温州 LOUSHIWENZHOU

  更悲哀的是,2024年,温州市区很可能没有一座真正意义上的商业综合体开业,大概率将交白卷(瞿溪的溪悦广场,要等开业后才知道内部情况)。

  不仅仅是2024年,说不定2025年温州市区也要交白卷。

  不管温州人满不满意,滨江万象城很可能是未来几年温州商业最高水准了,几乎不可能有新项目能取代

  
滨江万象城

  前些年,温州年轻人基本每年都能期待一座新的商业综合体开业,虽然开业一座失望一座,但好歹每年都有期待。

  现在,温州年轻人连可以期待的新商业综合体都没了,只能继续逛存量项目。

  而多数三线以上城市,今年都有新的商业综合体开业,甚至不少二线城市每年都有大量商业综合体开业。

  就当前温州市区而言,除了滨海、瓯江口那些停工的几个商业项目(未必符合商综标准),核心城区只有鹿城广场、温州金融保险产业项目在建,都是10多年前落地的历史遗留项目。

  也就是说,未来几年,温州市区能开业的商业综合体,只有鹿城广场的GT PLAZA、温州保险产业项目的街区式商业,且规模都不大。

  
在建的鹿城广场GT PLAZA

  哪怕算上瓯江对岸在建的国鸿中心,其商业综合体也没动静,且相连的高层建筑群停工已久,短期内尚无交付、开业的可能性。

  
国鸿中心

  倒是部分郊县居民,今年还有值得期待的商业综合体。

  在乐清,柳市的宝龙广场不久前已开业。乐清城区的商业CFS中金汇今年也将开业,并与S2线旭阳路站、南虹广场一起,构成一座现代化商圈。

  
CFS中金汇

  在瑞安,由原新湖广场改造的新湖银泰城,今年将开业。同样计划今年开业的,还有瑞安万达广场。

  不过,瑞安这两座新的商业综合体地段不佳,周边成熟度不足,开业后的人气、招商品牌,预计不太乐观。

  
新湖银泰城

  鳌江流域今年虽然没有新的商业综合体建成,但部分项目也有些新进展。

  在龙港,不久前万象系商业项目完成建设工程全过程代建运营,由华润中标。在刚刚发布的龙港市政府工作报告中,明确提到今年开工建设华润万象商业综合体。

  在苍南灵溪,宝龙广场去年股权全部转让给信达,当前项目正在建设中。

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  03

  楼市温州 LOUSHIWENZHOU

  日前,有市民在市网络问政平台上,向有关部门咨询温州目前商业综合体数量,有关部门回复称:目前全市商业综合体共有31个,商业综合体总面积共有318万平方米。

  看起来数量不少,但这是全市范围,且分布不均、质量不一。除去那些存在重大硬伤、运营失败的项目,真正高质量、受市民欢迎的商业综合体,依旧有限。

  温州市区成功运营的商业综合体数量,还没其他城市一个大商圈多。

  
印象城MEGA

  可以看出,温州的商业综合体才刚刚进入存量时代,还不够“卷”,尚未从量变引发质变。

  至于个性、特色、网红、艺术,温州的商业综合体基本谈不上,普遍不太会“玩”。

  当前,温州还没有一座现代化商圈,无法集聚并共享客流,人气与消费被分散在不同地方的商综里,在两三公里的不近不远范围内而恶性竞争。

  就此,温州很难诞生一座营业额超高的商综,吸引不了游客与商务人士,更难辐射浙南闽北,一些高端、小众品牌难以生存。

  而温州人,又不满足现有商业品牌与商业发展水平。

  
吾悦广场

  眼下,多数城市商业过剩,那些建了七八座万象城/万象汇、七八座宝龙广场/宝龙城、十几座龙湖天街、十几座银泰城/银泰百货的城市,着实疯狂。

  与其形成鲜明对比的是,温州高质量商综还需适当增加。那些运营失败的商业综合体,尤其是存在硬伤、难以改造的,可直接视为无效存量。

  就当前温州的商业布局来看,多数板块已有商业综合体,鹿城城西、葡萄棚这两个区域人口稠密,尚且还有空间,可引进中等规模、中等档次的商业综合体。

  除上述两个区域外,温州应注重商圈的布局,重点在鹿角湾、S1线惠民路站及中央绿轴G-16地块招引中高端商业,尤其是创新商业模式,与现有商综错位、互补,形成现代化商圈,提升温州商业发展水平。

  
S1线惠民路站

  就算新的商综项目能在2024年落地、动工,按正常工期3年左右计算,一切顺利,也要2027-2028年才能建成开业。

  至于郊县,瑞安塘下还是空白,其他县城、强镇或多或少都有了,有的不止一座,暂且足够。

  04

  楼市温州 LOUSHIWENZHOU

  近两年,经济环境不佳、城市建设政策收紧,今后商业综合体建设会不会也像地铁、撤县(市)设区、围垦填海、超高层建筑那样受政策限制?不排除这种可能性。

  不久前,有传闻称,东部一经济高度发达的城市,提出全市不再审批新建商场、写字楼等商业类项目(已列入计划项目不影响)。

  当大量城市商业严重过剩,温州眼下再不抓紧填补商业缺失,倘若未来城市建设政策继续收紧,很可能被误伤。一旦被误伤,今后很长一段时间,温州商业发展水平将保持现状,难有进步。

  
南白象的万象城

  因此,温州应对现有规划商业用地进行分类,对于能助力现代化商圈建设、填补区域空白的项目,尽快启动建设。

  那些规划在郊区、周边不成熟的商业项目,可以暂缓,预留用地,或降级为社区商业。

  更关键的是合理规划,不要再出现相隔两三公里、不近不远、辐射范围重叠、只有竞争无法合作的商业综合体布局了。

  我们都知道,提升商业发展水平虽不至于让温州蜕变,但商业恰恰是城市内容、市民生活的重要组成部分,在“强城行动”中提升温州中心城区首位度、增强对郊县、周边城市影响力起到至关重要的作用。

  当人们在温州能享受到齐平二线城市的精彩生活,郊县及周边城市居民愿意前来温州消费,温州就会产生更大的吸引力,留住更多年轻人。

  而落后的商业,只会让温州的消费外流,让更多人向往一二线城市的生活。

  
中央绿轴区域

  当然,当前楼市低迷,房企扩张意愿不强,温州继续招引知名商业综合体品牌,有难度,但办法总比困难多。

  正如龙港招引万象系商业就想尽一切办法,最终由华润代建、代运营。

  在宁波,天一广场、和义大道也都是由宁波城投开发的,让宁波拥有了强大的市中心、奢侈品购物中心。

  温州市区同样可以地方国企拿地持有,引进知名商管团队代建、轻资产运营。在建的山姆超市、麦德龙超市,同样是这么做的。

  关键在于,这些项目一定要由知名商管团队全程参与设计、建设,避免再出现部分国企持有商综存在的硬伤。

  作为少数商业综合体未过剩的城市,温州还应更合理地布局商业设施,更好地提升商业发展水平。

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