赢商独家数据：全国标杆mall客流/空置率/开关店/首店大调查

数据报告篇

奔跑吧，向曙光。

站在龙年起点，赢商云智库推出「年终特辑」，汲取2023深处积蓄的力量，在面对2024未知与困惑时，破浪前行。

因为，行动是穿越的唯一途径。

封面&头图 | Hi Place 三亚天悦城

当人流重新涌向商场，由人货场魔搭的商业地产又鲜活起来了。

但当我们重新翻开2023年这一份份关于客流、空置率、开关店、首店的报告时，依旧能在直观的数据中，看到鲜活之外商业的更多秘密。不都是惊喜，也有一些需要避开的泥沼。

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客流之变

高端mall重回巅峰，边缘小城“意外”赢麻了

大浪淘沙的2023，打开年度客流图谱，会发现：商业地产圈的“流量争夺战”出现了一些新变量。（ ）

流量商场变了

高端mall重回巅峰，青年潮流mall上位

外部干扰因素消失，商场的客流聚散回归内生规律。但在宏观规律之下，存在着微观尺度的分化。

2023上半年，零售型购物中心场日均客流2.6万人，同比增长52%，餐饮型购物中心客流2万人，增速41%超过综合型购物中心。（《 》 ）

零售型购物中心客流上涨，主要受高档mall恢复带动；餐饮型购物中心客流暴增，是餐饮消费快速复苏的结果。

这一趋势，随着消费分化逐步加深，至2023年底呈现出了更清晰的轮廓特征。2023年行业马太效应更为明显，高稀缺性、高壁垒的项目对消费者更具吸引力。其中，重奢购物中心年场日均客流超5.4万人，同比暴增60%。

重奢购物中心近年年均增量在2-3座左右，去年并无明显增加，因此其客流受增量的影响较小。它们客流内生增长的能力，要因有三：

高端mall之外，去年被年轻人挤爆的潮流青年mall凭实力杀出。去年三季度，青春活力型购物中心 （主流客群为19-24岁消费者的购物中心） ，场日均客流高达3.7万人，同比增长32%，客流表现远高于其余类型的购物中心。（《 》）

对比2019年三季度，2023Q3青春活力型购物中心客流恢复程度最好，客流恢复系数高达1.33，高于市场平均水平（1.2）。年轻人重回线下，已成为商场客流的主力军。一个有趣的视角是，商场和商家们发现，年轻人更热衷于逛商场的B1、B2楼层。

不难发现，无论是高端零售型商场、餐饮聚集型商场、旅游目的地商场，还是潮流青年mall，2023 客流亮眼的商场均有一大共性——鲜明的场景化特征，因特定喜好的人群大量、高频聚集，而找到一条强势突围的路子。

流量城市变了

高线城市守住基本盘，边缘小城推上风口

挤满“特种兵游客”的新一代网红之城，从边缘地带走到聚光灯下。城市之中，那些曾是小透明的商场，被推着卷入了流量池，接住了一波意料之外的泼天富贵。

簇拥“疯狂大粉丝”的主流或非主流之城，赶上演唱会的高光年代，最不缺的就是人人人。人山人海，不止涌上街头，同样流入了各大热门商场。

还有一些内核坚硬的商场，不随波而动，守住基本盘，就已经是个大赢家。一如，站在顶奢之端的北京SKP、南京德基广场、深圳万象城们，总是热闹而喧嚣。

综合稳定型城市，客流波动与全国平均水平较为接近，客流变化呈常规季节性。按照赢商大数据统计，商业二线及以上的高线城市，多为此类。城市中购物中心发展起步早，成熟期项目多，经营稳定。同时，本地消费客群足以支撑当地市场，消费基本盘庞大且稳固。

假日导入型城市，多为商业三线及以下城市，且有强旅游属性。由于本地购物中心存、增量较少，且市场容量、消费需求有限，“假日导入型”城市商场客流普遍低于全国平均水平。但会在特定时期如小长假、寒暑假、冬季避寒期期间，出现明显增长。

热点出圈型城市,主要集中在商业三线及以下城市，城市热点对于中大型城市商场客流影响并不大。2023年，新一批网红城市出现，“淄博烧烤”、“江门狂飙”、“贵州村超”、“哈尔滨小土豆”……暴增的人气带动当地购物中心客流阶段性增长。

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空置率之变

惊喜！一二线城市购物中心空置率终于降了

空置率，是衡量购物中心商铺供需关系的一项重要指标。2023上半年，全国重点24城平均空置率10.81%，相比2022年、2021年同期，分别下降了2.8%、2.3%，创近三年新低。（《 》 ）

其中，出租率超95%的购物中心占比超三成，40.91%购物中心空置率超10%。假日经济、文旅消费热潮之下，商场们各显其能，花样揽客。

分城市线级来看， 2023 上半年，一线城市整体优异，平均空置率为 8.00% ，远低于二线城市。

北京、青岛、西安的购物中心出租率领跑，空置率低于5%；苏州复原力抢眼，得益于“省内经济一哥”强吸引力，存量商业出租率上升、新项目高开业率入市。其中，首开龙湖苏州胥江天街招商率、开业率分别达99%、98%。

一线之城活力回归

北京空置率最低，广州复原力最高

2023上半年，赢商大数据重点监测9城中，北京、上海、广州、深圳四大一线城市购物中心空置率均呈下降态势。其中，北京、广州降幅最大，双双环比下跌30%左右，达2020年以来最低值。

二线之城分化加剧

杭州一枝独秀，成渝“暂时”掉队

今年上半年，杭州空置率仅有6.02%，是二线网红城市的佼佼者。期间杭州新开6个商场，体量多在10万㎡以下，仅有港龙悠乐城体量超20万㎡。较高开业率，是它们稳住杭州空置率的关键所在。

成都空置率居高不下，一方面是近年不断走高的新mall供应量。另一方面，则是近年来成都多个老百货闭店，它们留下的物业在短短时间内很难快速转身，满铺新生。

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开关店之变

一年调了2.5万家品牌门店，终于不“惨”了

2023年初，我们看到了一张购物中心“三年最差成绩单”。 （《 》 ）

据赢商大数据监测，2022年，9个重点城市约200个标杆购物中心，新开店1.1万家，新关店1.3万家，开关店比0.85。相比2021年的扩张态势，以及2020年的小幅收缩，2022年表现为近3年最弱。

冰火又一年，品牌商们在2023关店不少，但开出的新店更多，购物中心开关店比终于止跌回正。（《 》）

数据显示，2023年，全国11城约200个标杆购物中心场均调整品牌数110+家，，其中新开店超1.3万家、新关店近1.2万家，开关店比触底反弹至1.11，小幅上行，为近三年最佳。

业态、品类、品牌三方交叠，得意者与失意者错位而行，呈现着行进中的诸多变化。

五大业态中，餐饮、文体娱、生活服务开关店比均超过1，发展向好；零售开关店比接近1，小幅收缩；儿童亲子表现疲软。

零售业态：服装调整6300家，新关店数超新开店数，开关店比仅0.89；上行的细分品类主要集中在时尚生活业态下。美妆护理、黄金珠宝、潮流数码、时尚配饰调整门店均超500家，且开关店比超1.05。

餐饮业态：休闲餐饮调整近3500家，新开店数远超新关店数，开关店比1.44。论开店，门店增长表现最好的赛道，饮品赛道说第二，没谁敢说第一。中式餐饮开关店比1.31，正餐中各菜系均上行，湘菜馆越开越火，开关店比达2.69，胜在火辣平价和烟火气。

儿童亲子：增长停滞，表现垫底。儿童零售调整数量最多，超1000家，开关店比0.94。儿童游乐、儿童教育、儿童服务，共调整800多家，开关店比分别为1.03、0.66、0.69。

生活服务：承蒙“有钱有闲”人士厚爱，强势扩张。轻美容、头疗spa、轻美甲店越开越多；泰式按摩、中医推拿、日式正骨兴；

文体娱：开关店比NO.1，创新后浪取代传统玩家。娃娃机店越开越大，融入二次元文化；KTV强势复苏；普拉提、拳击等专业运动馆，逐步拆分了健身房原有的综合私教产品，凭借相对更小的投入、更精细化的服务，在市场上不断涌现。

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首店之变

加速抢滩，南京挤入“首店榜”第一梯队

2023，新首店的抢滩速度惊人。

据赢商大数据不完全统计，2023年三季度，全国45城有1621家新首店登场，环比、同比增幅 均超40%。但出乎意料的是，全国首店占比、绝对数齐齐降低，品牌们灵活应变。（《》）

全国首店，站在首店鄙视链顶端，以罕见的稀缺性成为城市、商场追捧的对象。但随着首店经济步入深度竞争期，全国首店的上新率整体下滑，魔都不再是唯一首选。

经过多轮“填空”，目前在国内具备一定声量的国际大牌，基本都已在上海落地，好的商圈、好的商场、好的铺位被占住，仅有新开mall和一些调改mall可以给新秀品牌落位全国首店的机会。

此背景下，重庆、长沙、武汉、珠海、苏州为代表的强二线、二线城市“全国首店”占比上升。其中，重庆同比增速最快，去年3季度表现仅次于上海。 （《 》 ）

城市之间，首店力量对比的变化，其实早在去年2季度已有显现。不同于一季度首店扎堆在北上广深蓉汉杭7城“开张”，二季度首店倾向“广撒网”。本季，上海、重庆、深圳霸榜前三，西安、天津新晋前十。西部三子——重庆、成都、西安，重新崭露头角。

而行至4季度末，南京全年共计引入308家首店（城市及以上级别首店，下同）较2022年稳中有进，数量上稳居国内“首店经济”第一梯队。（《 》 ☜点击查看 ）

优质首店持续加码，进一步凸显了南京强劲的高端消费力。透过这份南京首店成绩单，我们不仅能感受到南京商业蓬勃发展的势能，亦能在首店与购物中心的进退之间，发现当前南京商业正在经历的变化。

时间地点：2024年5月·广州