2023日本公寓市场分析，预计今年首都圈新建公寓增加17.9%

进入2024年，2023年的日本住宅市场动向陆续公布。本期，我们就从不动产经济研究所和东京KANTEI发布的数据，来看下首都圈及近畿圈新建、二手公寓市场动向。

2023年首都圈新建公寓平均价格高达8,101万日元，比上年上涨28.8%

首先是2023年的新建公寓市场，东京23区的平均价格超过1亿日元成为新闻热门话题。

不动产经济研究所公布的首都圈新建公寓平均价格为8,101万日元，比2022年的6,288万日元上涨28.8%，呈现大幅上升趋势。

但是，我们仔细分析就会发现并非所有地区的公寓价格都是上涨的。

我们来看一下日本不动产经济研究所发布的2021-2023年首都圈和近畿圈的新建公寓平均价格的变化。

首先是首都圈，2023年东京23区的平均价格超过了1 亿日元，同比大幅上涨39.4%。其主要原因是“三田花园新城”等大型超高价房产拉高了首都圈的整体价格。

神奈川县的横滨和川崎等热门地区的房价处于上升趋势，但东京都下（3.7%）、埼玉县（-7.5%）和千叶县（4.0%）的涨幅并不明显。

从首都圈的供应户数来看，2023年的供应户数为26,886 套，同比减少9.1%，其中东京23区的供应户数为11,909 套，占比超过 40%。

也就是说，东京23区的价格上涨带动了整个首都圈新建公寓的价格。

其次是近畿地区，2023年新建公寓平均价格比前一年上涨0.7%，达到4,666万日元。大阪府的新建公寓价格同比下降5.3%，降至4,435万日元，拉低了近畿地区新建公寓的整体价格。不过，兵库县和京都府的房价仍稳定上涨。

兵库县的供应户数同比减少 23.8%，为 2,666 套（神户市为 971 套，同比减少 35.5%），可以说这是受到了某些大型房产的影响。另一方面，京都府的供应户数也出现了下降，这是因为该地区很难找到大型房产因此需求低迷。

换句话说，东京23区和京都市等热门地区，不仅有来自日本富裕阶层的需求，还有来自海外投资者的需求，因此房价继续呈上升趋势。

2023年首都圈和近畿圈二手公寓平均价格涨幅趋缓

现在，我们再来看下2023年的二手公寓市场情况。

东京都内二手公寓（相当于70㎡）的平均价格为4,802万日元，比前一年上涨了1.8%。千叶县的涨幅最高，达到 7.9%，而东京都23区的涨幅为3.1%，则低于其他各都道府县，这与新建公寓的涨幅有明显差异。

根据东京KANTEI分析，东京23区中的“都心部”的上涨率为 6.3%，呈现出坚挺的上升趋势。该报告还指出，“虽然周边3个县（神奈川、千叶、埼玉）的房价涨幅较大，但与前一年相比，上涨趋势出现放缓。

其次是近畿地区，2023年二手公寓的平均价格为2,892万日元，比前一年上涨了2.7%。与新建公寓一样，大阪府二手公寓的平均价格在该地区遥遥领先，但涨幅放缓。此外，兵库县的新建公寓的动向与大阪不同，神户市的房价比前一年上涨了9.4%，达到2,634万日元。

总的来说，2023年，无论是首都圈还是近畿地区的二手公寓市场似乎都出现了价格快速上涨的迹象，但是2024年快速飙升的价格有可能出现放缓。

2024年新建公寓供应户数预测，首都圈预计增加17.9%

不动产经济研究所还发布了“2024年新建公寓供应预测”。报告显示，首都圈新建公寓的供应量预计将比2023年增加 10.7%，其中东京市区、神奈川县和埼玉县的供应量将大幅增加；近畿地区的供应量将比2023年增加17.9%，其中大阪市区的供应量将大幅增加。

从今年4月起，新建公寓必须标注节能性能可视化的节能标签，从2025年4月起必须遵守现行节能标准。随着节能性能高的新公寓供应量的增加，新公寓和现有公寓之间的性能差异可能会凸显出来。

未来在购买公寓时，选择新公寓还是二手公寓将取决于预算和位置等各种条件，建议在购买二手公寓时进行翻新改造提高节能性。

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