房产买卖律师——出售房屋买方未按时履行合同，卖方起诉维权

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某杰、林某君向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金880000元；2.诉讼费用由被告负担。

事实和理由：2021年10月8日，两原告作为房屋共有人（出卖方）与被告（买受方）经中介公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”）及《补充协议》（以下简称“协议”），合同约定两原告将位于北京市丰台区一号的房屋出售给被告，房屋成交价格为4650000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价250000元，被告向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给原告，双方于合同签订之日起101日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。

《补充协议》中约定，被告应于2021年9月22日支付定金100000元，于不晚于不动产权转移登记办理完毕前3个工作日支付首付款2790000元。合同签订后，被告于2021年9月22日支付了首付款10000元，原告按照协议约定于2021年10月10日还清了所有贷款，于2021年11月26日办理了房屋解抵押手续。2022年1月6日被告明确告知原告不再购买房屋，但拒不按照合同及协议约定支付违约金。

两原告出售名下满五唯一的房子是为在西城区购买房子以方便孩子9月份上学，但因为被告原因导致原告在购买西城区的房子时按照第二套房屋购买的，多支付了契税。且原告再出售案涉房屋时因不符合满五唯一的条件，需要支付个税和增值税，导致最终房屋交易价格降低，给原告造成了极大的经济损失。原被告签订的合同是双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该条规定中的赔偿损失包括可得利益损失，该可得利益损失应属因合同当事人违反合同约定致使合同不能继续履行时，违约方应当承担的赔偿责任。被告应支付原告成交总价20%的违约金。为维护原告合法权益，诉至法院。

被告辩称

秦某兰辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被告对与原告于2021年10月9日签订的房屋买卖合同不予认可。因为被告始终没有见过该份合同，而且该合同中约定的房款支付方式为贷款，与被告与原告约定的全款支付方式不符；被告的合同签字是网络签字，但被告当天本人在中介公司现场，中介公司工作人员要求被告下载网络进行签字，不符合正常交易习惯，因为被告在场的情况下可以手写签字并不需要网络签字，而且被告在网络签字时也不知道签订的内容时什么，中介只让下载签字页面进行网络签字，被告始终认为签订的是居间合同不是房屋买卖合同。

二、该合同约定的20%的违约金被告不予认可。在该房屋买卖过程中，中介公司和原告均未告知被告有20%违约金一事项，在被告网络签字时中介公司也没有尽到特别提示义务，即使法院认定应当支付违约金，但原告根据合同主张的20%违约金也过高，被告不予认可。根据最高人民法院关于商品房买卖司法解释第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，其中该房屋买卖合同的解除原告没有受到损失，故要求被告支付20%违约金不合理。

三、根据原告与被告签订的定金合同约定，原告违约在先，原告应当向被告双倍返还定金。2021年9月22日，原告与被告签订了“买卖定金协议书”该协议书中第四条第一款约定甲乙双方签署协议后7个工作日内签署《买卖合同》，如甲方违约甲方应当向乙方双倍返还定金。根据解约协议原告与被告于2021年10月9日签订的《房屋买卖合同》，根据定金协议的约定已经超出了7个工作日，所以被告对原告的诉求不予认可。

四、被告签署的解约协议并非真实意思表示，被告与原告之间的房屋买卖协议没有达成一致，且不认可房屋买卖合同，但被告要求中介公司退还中介费，中介公司要求被告签订解约协议，如果不签订该协议，中介费不予退还，所以被告无奈只能签署该协议。其中该解约协议也没有约定或说明解约后有20%的违约金。

第三人中介公司述称：我方是在双方有购房需求后，将所有合同条款都向双方做过解释。关于网络签字是因为正常的房屋买卖交易中签字比较多，为了节省时间成本才采用电子签字，这是符合法律规定的。2021年9月22日被告支付定金10万元，后来被告告知我公司其被诈骗了，没有钱继续履行合同，同我们协商想解决事情，所以之后双方签订了一个解约协议，保留了事后追偿的权利。

秦某兰向本院提出反诉请求：孙某杰、林某君双倍返还定金计20万元。事实与理由：双方签订的《买卖定金协议书》约定：甲乙双方应于签署本协议后7个工作日内签署《买卖合同》等相关法律文件，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金。

针对反诉，孙某杰、林某君辩称：之所以10月8日才签订合同，是因为秦某兰未确定以谁的名字购房，且10月8日签订合同，我们认为视同被告认可在该时间签订合同。

针对反诉，中介公司述称，定金协议和买卖合同是同时起草的，当时秦某兰说想确定一下是以她的名义还是她儿子的名义买，后来确定以她的名义买。

法院查明

2021年9月22日，孙某杰、林某君（甲方、出卖方）与秦某兰（乙方、买受方）、中介公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，载明：乙方以4900000元的总价款购买一号房屋，乙方以商业贷款方式支付房款，且首付款不低于1860000元。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金100000元，甲乙双方应于签署本协议后7个工作日内签署《买卖合同》等相关法律文件，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。同日，秦某兰向孙某杰、林某君支付100000元定金。

2021年9月到10月8日中介多次询问秦某兰签约事情，秦某兰以身体不适为由未签约。

2021年10月8日，孙某杰、林某君（出卖人）与秦某兰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售一号房屋，房屋成交价格为4650000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价250000元。买受人向出卖人支付定金100000元，买受人拟贷款金额为1860000元。出卖人于收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10日内将该房屋交付给买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。

出卖人和买受人同意自本合同签订之日起101日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，孙某杰、林某君（甲方、出卖方）与秦某兰（乙方、买受方）、中介公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为4900000元；乙方于2021年9月22日前（含当日）将第一笔定金100000元自行划转给甲方。乙方不晚于不动产转移登记办理完毕前3个工作日将第一笔首付款2790000元以资金存管的方式支付甲方。甲乙双方应于2021年12月31日前（含当日）共同办理房屋不动产转移登记手续。

乙方出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2.拒绝购买该房屋的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。

后，孙某杰在微信中询问秦某兰“杨姐，您这是确定不买房了呗”，2022年1月6日，秦某兰在群内回复“真的对不起孙某杰。想买但公司出现这重大事故我也买不了了。真的很抱歉！”

2022年1月18日，孙某杰、林某君（甲方、出卖人）与秦某兰（乙方、购买人）、中介公司（丙方）签订《解约协议》，载明：鉴于甲乙双方经丙方居间就一号房屋的买卖事宜于2021年10月9日签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等相关交易文件，现各方就合同解除事宜经友好协商达成如下一致：1.本协议签订后，各方就上述房屋交易事宜签署的相关合同均告解除。2.就买卖关系产生的争议，买卖双方均同意另行通过法律途径解决违约责任的认定及具体赔偿金额等事宜。3.关于本次交易的服务费，各方同意丙方自本协议签署之日起15个工作日内向乙方退还服务费129850元。

2022年2月11日，孙某杰、林某君（买受人）与杨某某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落为西城区A号，房屋成交价格460000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3320000元，总计为3780000元。乙方于本合同签订当日将第一笔定金100000元自行划转给甲方；乙方于2022年2月28日前（含当日）将第二笔定金100000元以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于不晚于不动产转移登记办理完毕前2个工作日将第一笔首付款3450000元以资金存管的方式支付甲方；乙方从本协议约定的房屋成交总价款中留存户口迁出保证金100000元。

2022年2月11日，孙某杰、林某君向杨某某转账100000元；次日，孙某杰将第二笔定金100000元转入理房通账户；2022年3月31日，孙某杰将剩余房款3580000元转入理房通账户。现西城区A号房屋登记的权利人为林某君、孙某杰。本案诉讼过程中，孙某杰、林某君据此主张，因秦某兰未按约购买一号房屋，导致其购买西城区A号房屋多支付契税75600元，之后出卖一号房屋需要另承担个税425000元。秦某兰表示购买西城的房屋与本案并无关联，其在开庭时表示希望继续购买一号房屋，孙某杰、林某君拒绝，其中的不利后果应自行承担。

裁判结果

秦某兰于本判决生效后十日内向孙某杰、林某君支付违约金400000元；

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。秦某兰辩称其不清楚合同内容，法院不予采信。关于秦某兰主张的未按时签订《北京市存量房屋买卖合同》一节，结合孙某杰、林某君、中介公司的陈述及中介公司员工与秦某兰的微信聊天记录，法院对孙某杰、林某君主张的未按时签订《北京市存量房屋买卖合同》系秦某兰原因导致予以采信，故秦某兰的反诉请求，无事实和法律依据，法院不予采信。

秦某兰因自身原因拒绝购买一号房屋，后因此与孙某杰、林某君、中介公司签订《解约协议》，构成根本违约，应承担违约责任。秦某兰主张合同中违约金数额过高，法院结合孙某杰、林某君的实际损失确定违约金为500000元。秦某兰已支付的100000元在上述违约金中予以扣除