世道变了：购房首付比例增加到40%！

在经历了房地产市场的剧烈波动之后，目前的房市似乎正在趋于平静。住宅物业的价格几乎不再下跌。建房利率相对稳定。

如果这种趋势持续下去，有买房计划的人可以，也必须在可预见的未来面对新常态的到来。目前，银行在给出相对优惠的贷款利率时，通常会需要大量首付资本。

房价可能不会再便宜了。如果觉得现在房地产价格还是太高，未来情况也不会好转，德国经济研究所甚至称，“住宅价格连续六个季度下跌，现在又开始上涨。”第四季度，公寓价格比上一季度上涨 0.8%，独立屋价格比上一季度上涨 0.6%。这些专家总结：“房地产价格可能已经触底，市场正在回归正常。”

首付需要约40%

比较门户网站check24警告称，为了降低贷款违约风险，银行还要求比建筑利率上涨之前更多的首付比例：

“从2023年10月到12月，贷款价值比(贷款与所购买资产价值的比率)平均为 83%。2021年1月到2022年5月，即建筑利率稳步上升之前，贷款价值比率为87%。” 也就是说，2022年5月之前，87% 的房价是由贷款支持，只有13%来自自有资本。然而现在情况已经改变了。

Check24报道，目前房地产贷款的最佳利率是贷款价值比高达60%。“在过去三个月中，大约18%的客户在为房屋融资时支付了40%或更多的净值。”

贷款价值比：是指所贷款金额相对于房产的贷款价值的百分比。

贷款价值：是指在整个贷款期限内最有可能出售房产的金额或价格。 银行确定的这个价值一般比购买价格低 20%。因为购房者在没有融资的情况下还必须支付额外的购买费用！ 例如，经纪费用或公证费。为了获得最佳的贷款条件，买家必须能够自掏腰包支付大约一半的购房总成本。

贷款金额再次增加

德国现在可以发放更多贷款。 根据信贷经纪人Dr.Klein的数据，2023年底的平均贷款金额为29.7万欧元。 而2022年年底，借款人平均借贷28.1万欧元。可以看到，德国贷款金额再次接近30万欧元的关口。

单从数字上看，德国在2020年底的贷款被突破了这一关口，当时房产价格也攀升至历史新高。但当时的建筑利率刚刚超过 0.6%。借贷成本明显偏低。而且那个时候有些银行还允许很低的首付比例甚至零首付。

这里通过一个简单比较，可以得出非常直观的结论：

• 如果30万欧元的贷款，按照10年期0.62%的固定利率和 2% 的还款率，那么每月支付655欧元，整个贷款期内只需要支付16717.44 欧元的利息。

  
  

• 按照目前 Dr. Klein 的最高利率3.46%（截止2月5日的数据），同样是30万欧元的贷款，每月还款额度为1365欧元，整个贷款期内需要支付的利息高达92233.62 欧元。
  

也就是，现在的利息成本比几年前高出五倍多！这可能就是一个新常态。