北京楼市再出新政:通州取消全国唯一楼市“双限”,能否助力“小阳春”到来?

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2月6日午间，北京市通州区楼市限购政策迎优化，落户或就业家庭不再“双限”。

根据当日发布的文件，在通州区落户和就业的家庭，只要是符合北京整体限购政策即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。这意味着，执行了9年的通州“双限”政策将取消。

“ 此次政策和此前广州上海等城市放松限购政策具有相似性，说明2024年正进入到超大城市持续放松限购的重要阶段。”易居研究院研究总监严跃进指出，类似放松体现了职住平衡的导向，有助于保障在通州稳定就业的人员积极购房，对于通州副中心建设和职住平衡等都有积极的作用。

通州解除施行9年的楼市“双限”制约

从文件整体来看，即日起，在京具备购房资格的四类家庭，可以在通州区购买一套商品住房，不再受到落户、社保或纳税需满3年的“双限”制约。

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严跃进指出，“此次北京政策明确取消了2015年严格限制通州购房政策条款。过去在通州购房，需要满足北京既有的限购条件，以及在北京通州落户或社保满3年的约束。而此次北京对于通州区政策做了调整，即不要求满足落户或社保满3年的要求。”

具体来看，对比2015年的政策，此次通州解开“双限”后，对于三类人群影响最大。

一类是非京籍家庭：此前非京籍家庭若想在通州买房，满足在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税的北京限购条件的基础上，再满足近3年在通州连续缴纳社保或个税的附加条件。此次调整后，只要是劳动关系在通州区，符合北京限购政策，就可以在通州区买1套商品住房。

第二类是已有1套住房、户籍在通州区的京籍家庭：此次调整后，不再受落户3年及以上的时间限制，只要符合北京市限购政策，就可以在通州区再购买1套商品住房。

第三类是已有1套房、户口不在通州区，但在通州区工作的京籍家：此次调整后，不再需要社保或纳税满3年，只要劳动关系在通州区，就可以再购买1套商品住房。

换言之，在本次政策之后，诸如医生、教师等参与到副中心建设和运行的服务保障的家庭，其合理住房需求将得到更好保障，从而共享副中心发展的成果。

对于此次通州取消“双限”附加条件，仅保留劳动关系在通州区条件的政策调整，严跃进表示，“这体现了职住平衡的导向，有助于保障在通州稳定就业的人员积极购房，减少过去要等‘3年通州社保’的要求，这进一步降低了购房成本，对于通州副中心建设和职住平衡等都有积极的作用。”

据了解，北京正在大力发展城市副中心，纾解中心城区人口压力。2018年12月20日，通州正式成为了北京市的行政中心，规划范围为原通州新城规划建设区，总面积约155平方公里。外围控制区即通州全区约906平方公里，进而辐射带动廊坊北三县地区协同发展。

根据规划，从2023年开始到2024年初，北京市市级机构搬迁通州的速度在加快，包括北京市药监局、农工党北京市委机关、北京市教委已搬迁通州，行政办公区二期东南组团入驻18家单位，大约入驻8700人。

北京市住房和城乡建设委员会发布的文件亦指出，“今年是京津冀协同发展战略实施十周年，北京城市副中心建设正加快迈向高质量发展新阶段。为进一步有序有效有力促进中心城区非首都功能和人口向城市副中心疏解，推进城市副中心高质量发展，更好地实现职住平衡，结合当前房地产市场供求关系发生重大转变的新形势，特对通州区商品住房销售政策进行优化调整。”

“通州的区域比较特殊，是北京的副中心，承担着疏解北京非首都功能的历史重任。与北京其他外围城市相比（如房山）是完全不同的。如果通州放开限购政策，意味着无论是户籍、非户籍都可以在通州买多套房，这与通州承担的历史重任背道而驰，会导致对京津冀资源的进一步虹吸，不利于京津冀的协同发展，不利于推进雄安新区建设。因此，此次通州政策的调整，只是适度纠偏，而不是回归到一个普通行政区的限购政策，也有通州特殊性的考虑。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

通州2月新房均价约1.4万元环比上涨0.24%

通州区位于北京市东南部，是北京城市副中心。根据通州区人民政府官网于2024年1月23日披露的《2023年通州区经济运行情况》数据，2023年通州区三大产业投资“两升一降”。

其中，第一产业投资同比增长12.2%，第二产业投资同比增长12.6%，第三产业投资同比下降3.6%。

就房地产产业来看，2023年，通州区房地产开发业销售面积为86.2万平方米，同比下降4.7%。其中住宅销售面积为49.8万平方米，同比下降22.4%。同期，通州区房地产开发业待售面积为289.7万平方米，同比增长19.4%。

不过，通州并未披露2023年该区的房地产销售情况。就大环境而言，2023年全国楼市仍处于缓慢的修复周期中。

根据国家统计局发布的经济数据，2023年全国商品房销售面积约为11.17亿平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额约11.66亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

从价格来看，最近的2023年12月新房房价维持下行态势。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%。

就北京市场来看，从北京市统计局于2024年1月19日发布的《2023年北京市房地产市场运行情况》来看，2023年北京市新建商品房销售面积为1122.6万平方米，同比增长7.9%。其中，住宅销售面积为811.1万平方米，增长9.3%远超办公楼1.2%的增幅。

就成交而言，北京市住建委数据显示，2023年北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）共计成交50875套，同比上涨16.1%。

同期，二手住宅共计网签156451套，同比去年上涨约9.3%。易居指出，“从2017年至2023年，北京二手住宅每年的网签数据来看，2023年全年的成交量仅次于2020年和2021年，排名近7年第三。”

数据来源：住建委、易企

针对全年北京市房地产产业的发展，2024年北京市政府工作报告曾指出，“构建房地产发展新模式。完善租购并举的住房制度，支持刚性和改善性住房需求，着重解决好新市民、青年人等住房问题，建设筹集保障性租赁住房7万套，竣工各类保障性住房8万套。不断完善房地产市场调控机制，加强房屋租赁市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

不过，就1月份的最新数据来看，北京楼市的成交环比有所下调。1月北京二手房网签12444套，环比上月下降4.0%，同比则上涨49.8%；同期，二手房网签量则连续三个月超过1.2万套，成交比较平稳。

事实上，市场对于北京通州区放松限购并不意外。在本次通州文件发布之前，北京作为特大城市自去年以来，不断释放楼市松绑政策，在9月推出“认房不认贷”新政。

之后，北京又在去年12月下调首付比例下调、延长贷款年限延长、下降贷款利率、重新界定普宅标准等新政，带动北京新房、二手房成交量明显上涨。

在通州放松限购前，市场就普遍认为北京还有工具将出台。早在去年9月20日，同为一线城市的广州就将外围区域的限购松绑；今年1月上海也优化了五大新城的限购政策。

麦田房产在最近的2月1日发布的报告中也指出，“1月起北京新普宅标准正式执行，大量的非普通住宅变为普通住宅，进一步减轻了购房人的税费负担，再加上一些购房者担心年后‘小阳春’ 成交走强，1月份部分购房者加快了看房节奏。”

“受春节假期的影响，预计2月二手房网签量会明显回调，二手房市场成交将在2月下旬逐渐恢复。”该机构彼时就预测，北京出台楼市新政的预期也在加强，一旦北京调整现行限购政策，将会对“小阳春”形成助力。

数据来源：安居客

而根据安居客平台披露的信息，通州2月新房均价为14150元/平方米，环比上涨0.24%；当前在售楼盘为25个。

在李宇嘉看来，此次通州退出限购以后，预计上海和深圳外围区域也会跟进类似限购政策，“一线城市限购政策的退出首先发生在外围区域，然后才是中心区，由此估计，2024年房地产市场的‘小阳春’值得期待，至少比2023年第四季度的惨淡要好一些。”

他还提到，此次通州放开限购，也将虹吸京津冀地区的购买力，“通州放开限购政策，对房地产市场的最大影响，就是对外来购买力，特别是河北环京购买力的虹吸，比如京津冀地区特别是北三县。之前购买环京楼市的部分购房需求会回归到通州区域，当然这也取决于购买力和两地房价的对比。”