超干货，企业土地收回，厂房补偿的10方面，让你搬迁不吃亏

在律师日常接待咨询过程中，好多企业主对于自己的补偿不是特别清晰，或者是拆迁方给的补偿标准和补偿方案觉得低，但是低在哪里，自己又说不清楚，北京楹庭杨庆律师通过多年的办案实践经验给大家分析相关知识。

1、土地使用权的补偿

首先要补偿的是土地使用权的补偿，明确土地用途是商业还是工业。当然了，这个也跟企业主是租赁的土地，还是买卖的土地，还是国家划拨的土地有关。如果说是划拨的土地，走的流程是按照原有无偿收回，批准机关可以做一个收回决定。如果说是租赁的土地，土地的出租方应当获得土地的利益，承租方土地的利益是按照当时签的土地租赁合同来定。

土地使用过程中，不同的土地，它的补偿标准也不一样。尤其是建设用地，它分为工业、商业等等这些性质，一般商业的补偿标准和补偿方案明显要高于工业工地使用用途的补偿标准。所以，要看所在的土地性质，如果说土地性质不明确的，可以到当地国土资源部门予以调查。

2、厂房本身价值的补偿

在投入生产实际的过程中，厂房基本上能用都可以，如果不是特殊行业的，对厂房有特殊要求的，厂房彩钢棚的比较多，砖混的也比较常见。就要看安置补偿方案，对于工厂的厂房，砖混是用什么标准，彩钢棚是用什么标准，核定是多少钱一平，这个是厂房本身的价值。

3、办公用房、生活用房等补偿

办公用房往往和住宅房或者是有一些会议室或者招待室，和商业门面房，它的装潢包括建设的一些设计都要比厂房有很大的投入，所以说办公用房在实践中往往可以按照商业用房或者商业用房的门面房的标准。可以参照这个标准给予补偿。

生活用房就是工人宿舍，包括一些食堂，还有一些和工人配套设施的，比如说澡堂，这些在一个成熟的企业过程之中，对员工的福利配套设施，这些也属于生活用房，这些的补偿参照住房的标准予以补偿，也是合法合理的。

4、构筑物，附属物，添附物补偿

构筑物、附属物、添附物这些附属物，它的存在是要给建设主体有一个更好的配套设施的利用，它包括硬化的路面、烟囱、水塔、水池，还有一些配电房之类的，这些配电房，包括锅炉房，这些属于附属设施，补偿标准往往是低于办公室和生活用房，但是可能会高于厂房，具体实践中，这部分建筑物往往采取重置成本价的方式予以补偿，会比较趋于合法合理。

5、停产停业损失补偿

停产停业损失的补偿是一个法定的补偿项目，因为企业遇到征收拆迁，必然要停止生产，停止销售进行搬迁工作，甚至可能在这个过程中出现一些违法行为。比如说断水断电导致不能正常生产经营，也是属于停产停业的。只不过非法行为造成了叫停产停业的赔偿，现在说的是停产停业的补偿。

法定补偿项目在实践过程中，往往是有三种方式给予补偿。怎么计算？有的是按照建筑面积的一定比例，比如说建筑面积和评估实际调查下来是1万平米，可能停产停业损失就是建筑面积的10%或者是5%，它是核定一个比例，这是一种计算方式。

还有一种计算方式，就是直接算多少钱一平米，按照多少钱一平米算，不管企业多大规模，比如经营损失一平米10块钱，一平米20块钱，乘以建筑面积，或者是一平米100块钱，有个的核定是平方米数，乘以建筑面积来算，这两项补偿都是跟建筑面积有关的。

还有一种停产停业损失的补偿比较直接一些，直接是营业额的6个月或者8个月。涉及到一个月营业额的计算。营业额的计算，往往是参考上一年度的月营业额，支持的证据可能是完税发票，进账出账，以及财务报表来予以支持。

不管哪种方式停产停业损失，都会落实到安置补偿方案。拆迁项目的采用标准如果太低的，按照法律途径，可以申请略提高，但是，是否提高的决定权还是在征收方。

6、不可以移动设备补偿

不可移动设备补偿，因为有些根据不同的生产行业，设备生产线固定之后，是不能再移动的，移动可能不能再使用，可能报废，可能是不能搬走，设备是要折价给予补偿的。折价给补偿的时候，往往在实践过程中，参考此时的设备在市场上流通价值大概是多少，设备涉及到的新旧程度，也影响到它的市场价值。

7、可移动设备的搬迁，调试费以及功能损失费

设备移动之后，要进行重新的组装，组装是否运行，组装过程中是要聘请技术工人，依次组装之后，是否能够正常进行，调试期间的停产停业和调试技术人员的误工差旅等等这些费用。也可能是本单位的员工，也可能是外聘的技术人员，所以说，这块费用也就是包含了，因为是设备的移动，它可能或者是客观上会造成功能的一些损失或者是功能的一些降低，有个功能损失的补偿费。

如果比较严格，需要对设备进行专门的鉴定，如果说争议大的会有专门的鉴定，如果说争议不大的，征收方和被征收方可以协商解决这个问题，或者就是鉴定不成的，可以申请同行业对设备的专家委员会的认可，或者是出具的相关报告，都具有可参考性。

8、原材料，半成品等物品的损失补偿

半成品等物品的损失，是一个企业正常生产的企业过程之中遇到搬迁必然可存在的。这些原材料，半成品以及成品因为生产的停止，因为搬迁导致销售受到影响，包括一些已经签订合同，不能及时发货，因生产不出来不能及时发货的损失等等，也是有补偿的。

9、解聘员工的安置补偿费

需要提供员工的社保和劳动合同。在实践中可能有些企业聘用可能是试用期员工，可能是临时工，或者小时工，解聘人员工人的安置补偿费，举证方面可能不太占优势。

10、拆迁补助和拆迁奖励

拆迁补助和拆迁奖励是法律规定的补偿项目，在我们接待咨询中有这样的一个问题，厂房平均下来，比如一平米按照1000块钱补偿，如果说在某年某月几号之前搬迁的，给的奖励政策就是建筑面积再乘以1.2，上涨的百分之二十作为奖励，这样它会有一个折算。

奖励不同，会参照建筑的面积标准，或者是给予一定的数额，也有可能是根据企业的营业额算一下，奖金是多少，和停产停业损失也是一样的，具体要落实到具体的拆迁项目里的安置补偿方案。

通过以上的分析，关于企业拆迁过程中涉及到的补偿，以及这几个项目在实践中怎么用，大概有了一定的了解，如果还有不太懂的或者是不太详细的可以跟我们这边联系，我们再进一步给大家，就企业本身的问题，或本身企业所能够举证的材料或者欠缺的材料再做一个梳理。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以请律师介入，用专业的法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。