一起买房后未过户因房屋被法院查封，己方起诉解除合同并退款案例

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某涛向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2016年10月31日签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告返还原告购房款548000元；3.解除原告与第三人于2016年10月31日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；4.被告承担本案诉讼费。

事实和理由：2016年10月31日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），根据该《合同》约定：原告为买方、被告为卖方；买卖的标的为平谷区一号房屋；房屋价格为548000元；被告承担成交前的物业费、取暖费、水费、电费、煤气费、有线电视费等；交钥匙后费用原告承担；2016年11月5日前付清房款。签订合同当日，原告即向被告支付清全部房款548000元，原告也接收了本案诉争房屋。

由于该房为被告的抵账房，于是当日被告协助原告办理了更名手续和第三人签订了《北京市商品房现房买卖合同》，但是原告并未与第三人建立真实的房屋买卖合同关系。2017年12月原告购买的诉争房屋被北京市某地法院（以下简称某地法院）查封，原告经过了解才发现本案的诉争房屋在2015年6月27日已经被H公司卖给了孙某，并办理了网签。原告认为，被告将自己未取得所有权且在出售时已被他人网签的房屋出售给原告，造成了原告无法取得该房屋的所有权，且被某地法院查封的后果，原告认为被告应对此承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

孙某坤辩称，涉案房屋是我干活时H公司抵账来的，我给H公司铺贴涉案小区的大理石，我还额外支付了18万元，抵账了36万元，一共是54万元，H公司将涉案房屋抵账给我了，原告也知情。原告购房时，也去售楼处了，将我买卖房屋合同的手续变更为原告和H公司之间的合同。我不同意原告的全部诉讼请求。

第三人H公司述称，不同意解除与赵某涛之间签订的现房买卖合同。

法院查明

第三人H公司开发建设了一号房屋所在小区，2014年11月14日办理初始产权登记。2015年6月27日，H公司作为借款人与出借人孙某签订《借款合同》。自2015年起，H公司作为出卖人与买受人孙某分别于2015年10月27日、2016年6月28日、2017年3月2日签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），约定孙某购买H公司开发建设的北京市平谷区66套房屋，其中包括涉案房屋。孙某认可其与H公司之间多次签订房屋买卖合同，多次办理网签备案手续，但双方之间并不是房屋买卖合同关系，而是以签订房屋买卖合同的形式为H公司向孙某的借款提供担保。涉案房屋的网签人为孙某，第一次网签时间为2015年6月27日。

2015年6月29日，双方当事人向北京市某公证处申请办理前述《借款合同》公证，北京市某公证处于2015年6月29日作出公证书，确认：“自前面的《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力”。

2016年10月31日，孙某坤（甲方）与赵某涛（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售位于北京市平谷区一号房屋，成交价为548000元；乙方于2016年10月31日支付给甲方购房定金5万元；乙方于2016年11月5日之前付清甲方全部房款，付款当天甲方无偿负责把售房合同改为乙方所有，交钥匙之前的所有费用由甲方承担，以后的费用由乙方承担。同日，赵某涛向孙某坤的父亲孙某杰转账548000元，孙某坤为赵某涛出具收条，记载收到赵某涛购买XX工业园区X#商业楼14层1418楼房全部房款548000元。

同日，H公司与赵某涛签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：涉案房屋所在土地用途为商业，该商品房已经设定抵押，抵押登记日期为2014年12月24日；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13612.26元，总价款为490722元等。

2017年12月4日，北京市某公证处作出执行证书，主要内容：被执行人为H公司；执行标的为：1、借款本金：人民币2000万元。2、利息：2000万元×18%（年息）×应付息期限（自2017年4月30日起至被执行人清偿全部债务之日止）。3、违约金：2000万元×3‰（日）×逾期期限（2017年4月30日起至被执行人清偿全部债务之日止）。4、申请执行人为实现债权支出的公证费用、财产保全费用、律师代理费、执行费、差旅费等（均以实际发生数额计算）。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，上述执行标的2、3、4项总计不超过年利率24%等。后孙某持公证书、执行证书向本院申请强制执行。

执行过程中，本院依法查封了H公司名下多处房屋，含本案所涉1418号房屋，查封期限3年。赵某涛作为案外人曾向本院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封措施。本院作出执行裁定书，驳回了赵某涛的执行异议。赵某涛向本院提起案外人异议之诉，要求对涉案房屋停止执行。本院于2018年驳回赵某涛的诉讼请求，该判决已发生法律效力。后赵某涛诉至本院，提出本案诉讼请求。

裁判结果

一、解除原告赵某涛与被告孙某坤就位于北京市平谷区一号房屋所达成权利义务转移的合同关系；

二、被告孙某坤于本判决生效后三十日内返还原告赵某涛548000元；

三、解除原告赵某涛与第三人北H公司以于2016年10月31日签订《北京市商品房现房买卖合同》形式所形成的权利义务关系。

房产律师靳双权点评

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。以物抵债需要将物的所有权转移后才能产生债权人实现债权的法律效力，即除双方达成以物抵债的意思表示之外，还需要物的所有权实际转移。本案中，涉案房屋属于H公司所有，H公司因抵账原因与孙某坤签订了买卖合同，将案涉房屋出售给孙某坤。但孙某坤与H公司之间的买卖关系，仍是以房抵债协议的履行部分，并不是一个独立的房屋买卖关系。孙某坤通过签订房屋买卖合同的方式将其与H公司之间的合同权利义务关系转让给赵某涛，故赵某涛与H公司之间也非独立的买卖关系，赵某涛与H公司之间签订现房买卖合同的基础来源于孙某坤与H公司之间的权利义务关系。

涉案房屋并未转移登记至孙某坤名下，赵某涛不能从承受孙某坤与H公司之间权利义务移转的过程中获得涉案房屋的所有权，其最终获取房屋所有权的目的无法实现，故孙某坤与赵某涛之间权利义务转让的合同关系应予解除，赵某涛有权主张孙某坤返还所支付的548000元。赵某涛对其与孙某坤之间权利义务关系的认识有误，法院按照双方之间真实的权利义务关系进行处理，但其主张孙某坤返还548000元的请求，法院予以支持。

同时，基于H公司的原因涉案房屋所有权也不能转移登记至赵某涛名下，致使以房抵债的合同不能实际履行，故H公司与赵某涛以签订《北京市商品房现房买卖合同》形式所形成的权利义务关系亦应解除