北京城市副中心玉桥街道协同式街区更新创新实践 | 2023北京市推荐优秀城乡规划奖

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北京城市副中心玉桥街道协同式街区更新创新实践

2019年，北京城市副中心控制性详细规划（2016-2035年）得到中央国务院的批复。明确提出落实“减量发展”要求，框定总量、限定容量；要求以承接中心城区功能和人口疏解为出发点，盘活存量、做优增量，以建设国际一流的和谐宜居现代化城区为落脚点。在《北京市城市更新条例》中明确提出，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新。副中心街区更新工作在空间上由过去的街巷覆盖到整个街道。2021年，副中心全面下沉基层属地责任，以玉桥作为“完整街道”单元试点，开展副中心街区更新工作经验探索。

玉桥街区现状基本概况

玉桥街道位于副中心老城核心区，现状总用地面积约5.2平方公里，涉及副中心02、03、04三个规划组团。通过长期跟踪街道发展和更新现状，协助街道在副中心率先提出开展街道层面城市更新工作，通过深入基层的深度调研和公众参与，梳理出玉桥街道多方面的现状特征和短板。

玉桥街道区位图

玉桥街道现状图

1. 街区建设基本饱和，是副中心最主要集中建成区

玉桥街道现状人口约10万人，占副中心现状总人口的12%。街道现状建设量约530万平方米，占副中心现状总建设量的8%。拥有现有居住社区18个、小区84个、低效工业9家。

2. 居住人口多密度大，是副中心最具生活气居住区

玉桥街道现状总用地520公顷。其中，居住用地约230公顷，占总用地45％；工业用地约32公顷，占总用地6％；公共管理和服务设施用地约50公顷，占总用地9％。

3. 空间结构稳定增量有限，是存量更新典型街区

结合副中心控规空间结构要求，玉桥街道整体发展空间骨架基本稳定，确定空间结构为“一带一环、三心三廊四片区”。街道整体建筑规模增量仅为1万平方米，存量空间的挖掘与充分利用将是玉桥街道重要发展方向。

4. 街区人员结构稳定，熟人社会占比达到50%

玉桥街道人口构成，具有以“公职人员+回迁百姓”为基础构成熟人社会的特征，整体占比达到50%。近10年人群变化较小，沿城区地铁通勤人群不断增加。核心家庭构成人口基本单元，占比达80%。

玉桥街道现状建设情况

5. 街巷活力严重不足，综合整治与社区治理是关键

玉桥街道实际存量用地多集中在果园环岛附近、梨园南街和九棵树东路交叉口附近、铁路沿线。现状存量用地资源约102公顷。其中住区外存量用地约42公顷。住区内存量建筑约10 万平方米。

玉桥街区更新创新实践

创新一：“政企协作、共创联动”的组织模式

为更好的推动街区更新工作，在党建引领背景下，清华同衡协助街道建立统筹工作专班，下设多个协调小组。包括政府协调小组、专家指导小组、规划编制小组、企业行动小组、公众参与小组。同时搭建 “街道、同衡、中建、愿景——政企协作”的工作模式。

玉桥街道城市更新启动会

创新二：“街巷友好、内外融合”的更新模式

规划提出“街巷友好”理念打造活力玉桥。以街区主要道路为核心骨架，打造4条活力友好街巷，整体形成街巷友好玉桥“玉”计划；以街巷为核心对周边存量进行整合；以街巷为平台吸引外部产业的溢出与协作，推动活力升级。

街区更新“玉”计划空间结构图

运河西大街是副中心老城最重要东西向城市轴线，道路两侧存量资源丰富。作为推动新老融合的主要纽带，更新工作重点是提升打造副中心玉桥段的门户形象。目葛南巷是街道现状权属关系最复杂、住区矛盾最突出、存量资源最丰富的片区。规划以街巷为核心，采用有机织补理念进行更新，对外部和内部资源进行整合，打造成为副中心老城区文化交流会客巷。乔北街现状紧邻大运河、运河商务区、副中心综合交通枢纽。规划以街巷空间为骨架，采用针灸式更新手法，对低效存量资源进行点状品质升级。玉桥中路作为通州玉带河故道，是副中心老城最重要的文化轴线之一。规划打造玉桥中路为文体先锋活力带。以街巷为骨架，以空间重塑为主要更新手法进行重塑。

创新三：“社街一体、全面参与”的治理模式

构建“社街一体”的玉桥街道更新服务平台，实现由“住区内物业”向“城市治理与服务”的迈进，推动物业服务维度创新。“社街一体”平台将形成综合性有机生命体，创新基础物业服务、社区治理服务、城市运营服务等多样融合机制，实现社会公共服务均等化全覆盖，全面提升片区居住生活品质和社区基层治理现代化水平。

实施成效

项目组通过3年在玉桥街道更新工作贴地实践，一方面积极探索副中心特色的“政企协作”工作组织模式，另一方面围绕“街巷”开展的街道空间更新与治理实践，全面促进街道百姓获得感、幸福感的整体升级。

运河西大街更新后照片

玉桥中路更新后照片

乔北街更新后照片

葛南巷更新后照片

清华同衡团队成员照

项目指导

恽爽

张险峰

杨军

刘巍

毛羽

项目负责人

李晓楠

田昕丽

城市设计所项目成员

吴思奇

巩冉冉

张禹尧

城市更新设计研究所项目成员

叶青青

肖岳

宗毅遥

曾庆超

组织编制单位：

北京市通州区玉桥街道办事处

北京愿景华城复兴管理咨询有限公司

愿景明德（北京）控股集团有限公司

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编辑/排版｜王淑芸

封面图/头图｜供稿部门

供稿｜清华同衡 详细规划与设计分院 城市设计所