广州120平方米以上住房不限购！120平方米将是房地产税的分界线？

1月27日，广州房地产市场传来重磅消息。

广州市政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中提及在限购区域内购买建筑面积超过120平方米的住房，不纳入限购范围。

换言之，全国人民不论是否拥有广州户籍、也不管有没有在广州缴纳过社保均可以在广州核心区域购买120平方米以上的住房且没有购买套数限制。

广州市区的房子不便宜，更不要说120平方米以上的住房了，普通人一辈子不吃不喝可能也凑不齐房款，所以这些房子就不是为普通人准备的。

另一方面，北京、上海、深圳三个全国均价最高的城市依然在市区实施非常严格的限购规定。户籍家庭只能购买两套、户籍单身限购一套，而外地单身务工人员更是连买一套的资格都没有。不过，春节过后三大一线城市可能步广州后尘、进一步放开核心区域限购。记得去年第一个宣布“认房不认贷”的一线城市也是广州，之后京沪深全部跟进。

为什么针对120平方米以上的房子呢？众说纷纭，但可以确定的是这么做可以将对当地房价的影响降到最低。

120平方米相当于广州市区住宅的一条分割线，建筑面积超过120平方米的属于“豪宅”、不到120平方米的为普通住房，再加上未来大量新建的保障性住房面积一定是小于120平方米的，如此一来极有可能把广州房地产分成两个市场。

有钱人在没有任何限购措施的“豪宅”市场博弈，价格完全遵循市场规律，买卖自由、投资自由、盈亏自负；普通人的主要精力放在中、小户型住房上，沿用行政手段抑制核心区域房价过快上涨的方法，让广州市民居有定所、住得起房子，保持合理的居住成本。

真能形成这一局面的话也不错，类似新加坡的组屋和商品房“双轨并行”住房体系。与此同时，有网友脑洞大开，认为120平方米可能成为未来开征房地产税的分界线，即拥有建筑面积超过120平方米的住房需要缴纳房产税、相反则免税。

需要强调的是我国未来是一定会开征房地产税的，这一点毫无疑问，只是何时开征、如何征收、哪些人可以免税的具体制度还未出台。那么网友们的这一猜测是否会被政策制定者采纳呢？我认为不太可能，原因如下。

第一，如此设置不够公平。

举个简单的例子说明。假设张三在广州市区内有两套住房，一套建筑面积为110平方米、用于自住，另外一套建筑面积为80平方米，用于出租；李四家庭只在广州郊区有一套130平方米的自住房产。以120平方米为房地产税分界线的话意味着张三不需要缴税、李四需要，显然是不公平的。

第一，如此设置效率太差，很容易破解。

很多人可能不清楚购买商品房缴纳的契税税率与住房面积是有关系的。除了北上广深外全国其它城市购买第一套住房的契税税率为1%或1.5%，以住房面积是否超过90平方米为分界点；购买第二套住房时的契税税率为1%或2%，同样以90平方米为分界。结果不少新开发的商品房建筑面积卡在89或者88平方米上，就是为了节省契税。

如果单纯以建筑面积决定是否征收房地产税的标准，那么发生在契税上的事情必然会被移植到房地产税上，119平方米将成为未来新建住房的黄金面积。

此外，开发商和购房者还会想尽办法规避触发缴税情景的发生，比如采取买房送花园、送车库、送阁楼、减少绿化等公摊提高套内得房率等方式尽量将主流房型的建筑面积控制在120平方米以内。

要知道房地产税是取代土地出让金成为地方政府的新财政税源，如此简单地被规避会严重影响地方政府日常运营，如此低效率的税种还不如不要征收呢。

因此，无论从公平还是效率角度考量都能得出将120平方米作为是否征收房地产税的标准是不可能的。合理的缴、免税标准需要结合房产套数、总面积、家庭人数等多维度设计。

比如，可以规定首套住房无论建筑面积多大都不用缴纳房地产税，生育二胎及以上的家庭可以有两套住房免税，针对第三套及以上住房征税；或者直接按照人均住房面积征税，家庭人均住房面积小于50平方米部分免税，超过的部分全额征收房地产税等。总之，综合多因素确定标准才能做到公平合理，让该缴税的人缴税。

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