经营性物业贷新规，如何解读？

【天风研究·固收】孙彬彬/孟万林

摘要

经营性物业贷指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。

相比此前已经在执行的政策，《通知》明确经营性物业贷可以用于“偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”，但考虑到经营性物业贷在《通知》出台前就一直在正常推进，金地、龙湖等企业等均争取过相应贷款支持，中行等银行也早就在通过相应途径对房企融资进行支持，增量有限。

2022年以来，中央出台了一系列政策，支持民营房企融资。此次出台《通知》，也明确提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，本质上是支持房企，尤其民营房企，利用优质资产融资。

房企如果具备优质物业资产，此前融资或就已经得到支持，《通知》出台后，融资渠道预计将更为通畅，但若房企本身缺乏优质物业资产，就可能很难从政策中受益。整体而言，考虑到政策增量信息有限，预计对于房企融资的增量支持作用有限。

2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（下称“通知”），旨在满足房地产企业合理融资需求，引发市场关注。

如何看待这一政策的影响？我们先回顾一下在通知下发前经营性物业贷的情况。

1.首先，何为经营性物业贷款？

经营性物业抵押贷款是指商业银行向房地产企业法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。

经营性物业抵押贷款不像固定资金贷款、流动资金贷款、项目贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定，在银行监管方面也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度。

2.《通知》下发前，经营性物业贷实际的投放政策要求如何？

我们梳理了部分银行对于经营性物业贷的要求，可以观测到在1月24日《通知》下发之前各银行的实质贷款政策特点：期限上一般在10年左右，贷款额度上限为抵押物评估价的60%-70%，资金用途上比较灵活。

此外，审计署官网的文章也指出，经营性物业贷的贷款资金用途限制较少，除满足企业流动资金需求外，还可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金。实际使用限制少。

在《通知》下发前，实际上，各家银行就已经通过经营性物业贷等形式给房企投放了部分贷款。

2023年12月中国银行官网新闻显示：二是助力房企盘活存量资产。在走访中，各家房企表示持有各类商业物业，迫切希望能快速、足额地利用此类资产获取资金用于企业日常经营。中国银行在业内首推经营性物业贷款产品，有效支持房地产企业利用自持物业资产获取资金，截至目前余额达1500余亿元。

各家房企也在积极运用经营性物业贷获取银行的资金支持，2023年12月，金地集团以北京商办项目北京金地中心作为抵押申请一笔经营性物业贷，此外还以物业管理公司金地智慧服务集团的股权向银团申请质押融资，申请贷款总额达到70亿元。

3.《通知》有何新亮点？

《通知》指出：2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

在《通知》下发前，企业就存在用经营性物业贷资金间接偿还贷款、债券的情况，《通知》通过文件的形式将这一用途合法化、正规化、公开化，进一步放松了经营性物业贷的资金用途。

《通知》中其他相关要求此前大多数银行本身就在执行，如：“经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。”“经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。”

4.《通知》对CMBS/CMBN影响怎么看？

CMBS/CMBN作为经营性物业贷的替代性产品，近年来维持着相对不低的发行规模。2023年，CMBS/CMBN发行规模达到864.9亿元，同比下行31.7%。近年来，房企实际一直在通过物业资产进行融资，在地产纯信用债券发行困难的2022年，CMBS/CMBN发行量反而增长11.9%。2023年发行量的减少，推测或是由于房企真正能够用于发行CMBS/CMBN的资产有限有关，且大量房企已经违约，发CMBS/CMBN难度较高。

但考虑到CMBS/CMBN实际上仍然牵扯到主体的信用资质，且作为公开市场产品，大概率比经营性物业贷流程复杂、审核更严格，预计经营性物业贷对CMBS/CMBN或有一定的替代性。

5.如何看待《通知》的意义？

当前房地产市场仍然偏弱，销售仍负增长，库存销售比数据持续上行，房价下行，房企在这样的大环境下，经营性回款压力较大。而持续的房企违约后，市场对于房企缺乏信心，地产债券融资难度同样较大，民营房企尤其如此。

但考虑到经营性物业贷在《通知》出台前就一直在正常推进，此次只是明确可以用于“偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”，增量不算多。预计对于房企融资的增量支持作用有限。

6.小结

风险提示

房企经营性物业资产规模有限导致政策落地不及预期，银行放松要求推动政策落地超预期，宏观经济变动超预期

本文源自券商研报精选