苏州那些跌破底价的二手房们

　　谁能想到，2024年才刚开始，苏州二手房市场就这么火热！

　　据贝壳数据显示，截至1月22日，苏州六区二手房成交了1594套，环比去年12月上涨了17.21%。

　　当然，二手房成交火热一直从去年延续至今。据统计，2023年苏州二手房，一共成交了65049套，同比2022年上涨了40.56%。也是自2020年以来，苏州二手房首次超越了新房。（相关阅读：）

　　但冷静下来发现，这份火热背后，离不开不少房源的“以价换量”。降价促成交也早已不是新鲜事，不少二手房为了成交突破“底线”，甚至出现价格腰斩。

　　那么我们今天就来看看，苏州那些跌破底价的二手房们，到底什么情况。

　　·园区核心板块疯狂降价·

　　在园区新房房价不断突破天花板的同时，一批二手房价格却也在不断触底。

　　尤其是园区的核心板块，近期不少项目降价表现明显，甚至出现价格腰斩。

　　▋湖东板块

　　首先就是湖东板块的海悦花园，一张价格腰斩的截图不断刷屏。

　　从2019年到2024年，海悦花园的一套建面约61㎡的户型，成交价从当初的5万/㎡跌到了如今2.5万/㎡，总价差了151万。

　　◎图片来源于网络

　　从今年海悦花园在链家网上的成交数据来看，凭借着优秀的学区条件和核心的地段配套，成交数量相当亮眼。

　　今年1月份截止到8号，海悦花园在链家网上8天成交了19套，非常火热。

　　但要注意的是，近期海悦花园的成交单价都不算太高，基本上稳定在3万+。甚至8号成交的一套建面约97㎡的房源，成交总价110万，而单价仅有11314元/㎡，创下历史新低。

　　▋东沙湖板块

　　另外，园区东沙湖板块的刚改小区，价格也在持续下跌。

　　位于5号线龙墩站口的九龙仓年华里，如今成交单价基本上都在3万+，更有房源已经跌破3万。

　　今年1月6日成交的一套的房源建面约106㎡房源，最低成交价仅2.9万/㎡。

　　而同样户型面积的房源，在去年4月份，成交单价约4.4万/㎡。总价更是差了150万，基本上相当于一套新房的首付了。

　　另外，位于年华里附近的榭雨苑，二手房也没逃得过降价的命运。

　　如今谢雨苑二手房成交价已经跌至2字头。最近成交的三套单价都仅有2.3-2.4万/㎡。

　　事实上，榭雨苑二手房的高光时刻还得追回到2019年。当时二手房成交价站上了4万+，再到去年上半年的3.5万+、今年的2万+，之后便一路下跌，令人唏嘘。

　　▋独墅湖板块

　　另一个不得不提的就是独墅湖板块的建屋海德公园。

　　一方面，这个盘在板块内卖得火热，目前光链家网上就有170套房源挂牌出售，最近三个月内成交了13套。

　　当然，火热的背后，自然离不开跌到底的价格。从去年10月份开始，海德公园陆续出现2字头成交房源，且不在少数。成交价最低的一套房源，单价仅有2.5万/㎡。

　　从2016有二手房成交开始，一直到2021年，建屋海德公园的成交均价都是上涨的，一路从2.6万/㎡，涨到逼近4万/㎡，涨幅高达50.95%。

　　2022年，小区成交均价略微回落至3.8万/㎡，再到今年，目前的成交均价大概在2.7万+/㎡，价格一朝回到解放前，跌回2016年。

　　▋斜塘板块

　　最后是园区的斜塘板块内次新房泊云庭，二手房价格也已经和开盘价相差无几。

　　泊云庭于2019年开盘，当时的备案均价约3.6万/㎡，算是个网红盘。

　　项目去年年初就有二手房入市，当时挂牌价更是高得夸张，直接挂到了6万+。但反观如今成交情况，却有些平平。

　　链家网上泊云庭一共出货7套，最高的成交价在4.3万/㎡。但最近两套成交价都已经跌破4万/㎡，稳定在3.7万+/㎡。

　　不难发现，园区算是苏州楼市的风向标。如今园区核心板块二手房也不得不用降价换取成交，降价潮早已浩浩荡荡。

　　·其他板块也在不断降价·

　　当然，如今的苏州不止园区，其他核心板块也早已经扛不住，二手房猛烈降价。

　　最直观的便是苏州有一批房源二手房，价格已经跌破了开盘价，不少房东都在亏本卖房。

　　▋科技城-云栖麓

　　科技城板块的云栖麓于2018年开盘，当时的备案均价约2.5万/㎡，当时线下开盘，人气火热。

　　如今再看它二手房情况，小区挂牌均价约25712元/㎡，近90天仅成交了2套。

　　但是今年成交的这两套，成交价已经跌破2万/㎡，最低的只有1.8万/㎡。

　　不难发现，两套房源的成交周期也都拉得特别长，一年多的战线拉锯，最终以降价促进成交，体现房东卖房的无奈。

　　▋甪直-南山维拉

　　作为曾经的网红盘，南山维拉可谓是给甪直创造了不少话题。

　　2019年项目最后一批房源取证开盘，认筹当天现场有超过两千人排队，从白天等到黑夜。

　　南山维拉的开盘价格稳定在1.6万/㎡左右，据说当时这个盘的摇号中签率只有16%，红极一时。

　　但如今这个项目的高层价格成交价格只有1.3万+/㎡，洋房价格略高一些，最新成交价约1.7万+/㎡。

　　但事实上，去年上半年，南山维拉的高层成交价还在1.8万/㎡左右，洋房更是突破了2字头。

　　不到一年时间，价差悬殊，曾经的倒挂盘也成为如今板块内的“老大难”。

　　▋吴江太湖新城-新希望锦麟云境

　　另一个开盘火热的盘，就不得不提吴江太湖新城的新希望锦麟云境。2019年进行线下酒店开盘，曾经一度千人摇。

　　当初项目的均价就已经卖得2.1万/㎡左右，但很可惜的是如今二手房也只卖到2.2万/㎡的价格。

　　算上房贷、装修等成本，对于锦麟云境的业主来说，有可能不赚反亏。

　　▋尹山湖-中海双湾花园

　　中海双湾花园一直是尹山湖的成交热盘，链家网上一个月带看就超400次，相当于这个小区每天都有十几次的看房。

　　当然，成交火热的背后离不开它一降再降的价格。

　　今年，中海双湾花园的高层成交均价均保持在1字头，最低的一套建面约119㎡的户型，成交单价近17336元/㎡，总价207万。

　　对比去年5月份的价格，当时高层价格普遍都是2字头，同面积的户型当初以295万的总价成交。

　　晚卖几个月，总价就少了大几十万，这样的跌幅，就问谁能承受得住？

　　▋金门-三元三村

　　姑苏区也同样没躲得过降价潮。作为六区中二手房成交量最高的一个区，姑苏区主要依托于传统老破小住宅。

　　以2023年成交量前位小区——三元三村为例，小区多为小面积的刚需房源，最近一个月带看了451次，深受刚需客们的青睐。

　　但不难发现，就算是姑苏核心的老破小，近年来也在不断降价。

　　2021年三元三村的成交均价约23402元/㎡，2022年成交均价21315元/㎡，到了2023年，成交均价只有20479元/㎡。

　　相当于晚卖两年，价格就跌了3000元/㎡。

　　再看最近的成交情况，不少房源成交单价都只有1字头。去年11月成交的一套建面约60㎡的房源，单价直接1.5万/㎡起，总价仅需92万。这个价格还是磨了535天的结果。

　　对于刚需们来说，核心区的老破小依托于还不错的配套资源，并不缺市场。但架不住同小区房源太多了，这个时候，或许价格才能成为脱手的关键。

　　但看完只能说，房东们卖房真的太难了。

　　·最后·

　　事实上，如今苏州二手房市场上，降价的房源不在少数。诸葛找房网站中显示，大市范围内新上的3531套房源中，就有1377套降价房源。

　　降价或许不是唯一解，但当大家都在降价卖房的潮流中，只有足够低的价格才是最优解。毕竟以价换量取得效果也很明显。

　　当然，对买房人来说，这也意味着更多的选择。或者可以趁着这波降价，进行捡捡漏，也不失为一个上车好时机。▋

　　有观点，有理性的城市居住指南。原苏州真有好房现正式更名为「City好房」。

　　未来我们将带来更广阔的视野，更深度的观察。

　　编辑：净净｜主编：Miao

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