太原楼市盘点：去年价量微升先扬后抑 今年打破选房原有定律

本文转自：人民日报客户端

编者按：

2023年，山西省城楼市在举步维艰中落下帷幕。回首这一年，山西省城楼市跌宕起伏，“始于憧憬，终于失望”，整体表现出“先扬后抑”的特征。站在新一年的起点之上，楼市及业内从业人员比以往任何年度都期待行业的复苏回暖。

然而，面对“保交楼”压力依然严峻、土地市场供求活力不足、少数运营健康房企深耕开发踌躇不决的境况，2024年太原楼市关键词仍会把“稳”字放在至关重要的位置。当“群雄逐鹿”“高歌猛进”的楼市盛景不在，务实合理的政策导向才会把行业引入积极向上的稳健之路，扎实靠谱的交房品质才能打动购房者的置业欲望，量价齐升的行业走势才是房企拿地信心的关键所在。

2023年初，长达三年之久的销售非正常状态结束，太原楼市成交一度迎来了“小阳春”。根据山西朗润智业发不过，年初的市场热度并未持续多久。随着政策进入平稳期，从二季度开始，太原房地产市场继续下行。尽管全城的高端改善型项目市场需求相对强劲，而新房成交价格并未出现明显走涨，市场的偶尔起伏，无法改变供应量和成交量不足的大行情走势。

高开低走 2023年楼市平淡收场

2023年，太原商品房市场供求微涨。根据朗润智业公布的数据，全年供应面积345.78万平方米，同比上升5%；成交面积384.27万平方米，同样同比微涨5%；受中高端市场成交发力的影响，成交总额同比上升10%，达472.15亿元；成交均价12017元/平方米，同比升5%。

单看这一数据，太原楼市似乎稳中小升，2022年全城各楼盘销售秩序反常及营业时间严重不足，全城全年累计成交面积仅为339万平方米。2019年，省城商品住宅成交面积有近800万平方米，成交总额更是达到千亿元。但不活跃的市场，却积累了不少新房库存。

2023年，省城楼市销售秩序及营业时间恢复正常，但全城商品房成交面积却未出现报复性反弹，仅比2022年多了6万多平方米。1月，首房降贷降息利好政策落地，购房需求在2、3月份集中释放，随后市场再度进入冷淡期。省城月度成交量从2019年的五六十万平方米下降至2023年的30万平方米。全年仅有2月、3月两个月的单月成交面积超过了40万平方米，全年成交面积数据最差的两个月集中在7月、8月，单月成交面积不足20万平方米，远低于历年同期。即使在“金九银十”传统成交旺季，2023年的表现也未有起色，9月的成交面积不足30万平方米。

从成交均价来看，2023年省城六城区商品住宅成交均价基本保持在11000元/平方米至13000元/平方米间。上半年均价低于2019年全年成交均价，下半年成交价格有所回暖，月均成交价在12000元/平方米以上，部分月份甚至超过13000元/平方米。下半年商品房成交均价上涨的主因是高端项目对价格的拉动，尤其是太原星河湾、龙城金茂府等高端项目成交向好，还有个别纯新高端盘入市。9月全城商品住宅成交均价达到13144元/平方米，为全年成交楼价最高的月度。

央企国企霸榜品牌榜前三

从省城房企全年销售排名榜中，央企国企依然为市场主力，在前十榜中占据了八席，尤其是位居前三的房企均为央企。此外，本土民营企业在2023年稳步发力，前二十名中占据四席。具体排名方面，2023年，保利以多盘发力，继续位居太原楼市销售品牌榜第一，市场占有率超过了15%，销售额比第二名多出25亿元；依托旗下刚需双盘，中海拿下第二名，该品牌2023年成交金额达47.54亿元，市场占有率为10.07%；排名第三的中国金茂，在2023年推出纯新盘长风金茂悦，实现龙城金茂府、滨河金茂府、长风金茂悦三大高端盘齐售，而龙城金茂府的高品质交付，带给金茂府强大的销售号召力，该品牌从2022年年度的第四跃升为第三；2022年的第三万科，2023年名次退后一名，位居第四。

从品牌结构来看，榜单前二十的入围门槛，从2019年下降到10亿元之后并逐年降低，2023年进一步拉低，由2022年6.52亿元下降至5.48亿元。

对比2022年，省城楼市2023年整体成交金额变化不大，但市场及产品供需结构发生了明显变化，高端、改善型项目表现亮眼。在成交项目即单盘销售排行榜上，排名前三的项目被高端项目垄断，排名第一的龙城金茂府拿下20.84亿元的销售成绩，太原星河湾凭借其长期且独有的圈层口碑实现销售18.78亿元，位列第二；第三名是2023年销售翻红的中国铁建花语堂，以17.60亿元的销售额拿下第三，该盘2022年的业绩没有进入单盘销售榜前二十，开盘多年来在高端楼市中存在感低。

从榜单中不难发现，产品力、交付力、品牌力依然是决定销售业绩的重要因素。

底价拿地土地市场活力有限

2023年12月，太原土地市场成交7宗，总建筑面积约107万平方米，环比大幅上涨的同时，为2023年全年土地市场画上了句号。值得注意的是，12月成交的这7宗土地，成交楼面地价仅为2784元/平方米，这也是2023年太原土地市场的一个缩影。

相比商品房市场供应量的不温不火，2023年土地市场供应量大涨，累计供应83宗，供应建筑面积795万平方米，同比上涨235%，累计成交62宗，成交建筑面积591万平方米，同比上涨79%。但这背后，成交楼面地价仅为2310元/平方米，同比下降27%，是2018年以来的新低；溢价率1%，同样处在历年最低点。

2023年，本土房企异军突起成为拿地主力，包括太原新绿城房地产、太重集团房地产、山西汾东房地产在内的本土房企总共拿下18宗地块，建筑面积达214.50万平方米；国资性质及国资参股房企一改2022年颓势，为拿地次主力，金茂、保利、中铁等房企总共拿下24宗地块，虽然数量较多，但地上规划建筑面积小于本土房企，总计191.99万平方米；相比2022年，以龙投集团为主的城投企业拿地量加大，均为棚改及安置房用地；此外，民营企业拿地以在售项目后期用地为主，无新项目拿地。

虽然省城土地供应量与成交量在2023年有大幅上涨，但相当一部分地块为上一年积累未成交的地块。如果对比2019年数据，当年土地供应量与成交占地面积，远高于2023年。除此之外，2023年省城成交土地溢价率仅为1%，为十年来最低，多数地块均以底价成交，房企拿地依然信心不足。

高端市场：竞品云集 同质化显现

2023年，是省城楼市的高端年。全年上市的纯新楼盘中以高端盘为主，曾经“一览众山小”的高端市场，竞品云集，销售竞争趋于白热化。

高端豪宅套面积、套总价双双上扬

从成交数据看，省城楼市刚需市场占比有缩小迹象，2023年占比64%，此类产品面积稳定且价格下探；改善市场占比稳定在2成，套总价和套面积均有下降；而高端市场占比扩大至13%，套面积和套总价双双上扬。

对比2019年至今的数据可以发现，高端市场成交套总价由2019年的266万元/套，上涨至2023年的341万元/套；成交套面积由160平方米/套上涨至181平方米/套。而刚需、改善市场的这两项数据则在逐年下滑。其中，刚需市场成交套总价由2019年的116万元/套下降至2023年的101万/套，成交套面积由114平方米/套下降至110平方米/套；改善市场成交套总价由2019年的174万元/套下降至2023年的166万/套，成交套面积由129平方米/套下降至126平方米/套。

从区域市场的变现来看，小店区、万柏林区依然是市场主力区域，市场份额接近7成。其中，中、高端项目成为这两个区域市场的核心支撑，小店区依靠星河湾、龙城金茂府、金地卿云台等高端项目位列六城区成交面积之首；万柏林区则凭借中国铁建花语堂、中海天钻、保利天悦等高端项目排在第二。从2023年项目成交金额排行榜来看，前十名中，高端项目占据5席，改善项目占据2席。在2022年，排名前二十的项目中高端项目却仅有6席。

市场认可高端项目轮流霸榜

2023年，高端市场百花齐放，太原瑞府、滨河润府、长风金茂悦、金地阅千峯、金地华章等多个全新项目入市；龙城金茂府、金地卿云台、中海天钻等续销高端盘继续发力；尤其是已持续销售14年的老牌豪宅太原星河湾，加推的411平方米的大平层，在面积上就超过了主要竞品。上述高端项目轮流霸榜每月单盘销售排行榜前三榜。

对于省城进入高端产品年的这一现象，业内人士称，目前在售的高端项目所处地理位置优越。要么在省市两级政府重点打造的城市新中心，要么地处城市配套及风景绝佳优渥地，地段的不可复制性拉高了拿地成本，土地成本高又决定了项目必须走高端线，这是高端项目涌现的主要原因。

其次，相比普通住宅，高端产品的品牌效应不容小觑，其所呈现出来的高品质、高档次和高端氛围会增强开发商的品牌形象，提高声誉和知名度。对于开发商来说，这也是一种重要的品牌营销手段，为品牌健康持续的运营力加分，可以争取到更多的投资机遇和销售业绩。

另外市场走淡，降低了钱紧的刚需客户购房欲；而手头充沛的高端需求业主，却看到利率下降、购房补贴、低价入手的好时机。以2023年突然翻红的中铁花语堂为例，当年开盘之时的周边竞品销售已进入尾声，而该区域去年以“准现房”销售的高端楼盘仅剩该盘，再加上购房利好政策、价格回归等因素，项目销售终于“拨云见日”。

设计同质化居住体验感被忽视

随着高端项目增加，省城高端产品设计“跟风”同质化较严重，高端产品隐蔽的核心竞争点被供需双方忽视。

“相对于首置型中小户型产品，改善及高端类大户型产品一般是满足终极居住需求，因此，购买者对产品品质、地段、配套、环境等方方面面的要求更高、也更挑剔。所谓的居住需求升级是指居住环境、物管服务、配套装修、功能结构的全面升级，并不单指套内面积变大。然而，高端产品有严重同质化现象，让很多大户型购买者一房难求。”高端项目资深销售顾问刘先生称。目前，省城楼市中高端项目的户型面积超过了140平方米，户型的流行趋势从五年前的多加一间房，变成了如今的大面宽、大落地窗、大居室小卧室。很多项目除了名称不同，140-160平方米三房户型设计犹如一人操刀；装修风格更似五星级酒店客房，缺了“家”的烟火气。

业内人士表示，正因高端产品需求旺，高端项目开发方在面积、装修、景观等显眼要素上投入的精力资本及营销宣传大，然而对于高端业主来说，需要入住才能体验到的物业服务、建筑质量、楼间层高、基础配套、社区文化建设等居住要素更为重要，事实上，这些较为隐蔽的要素才是高端产品的核心竞争点。2023年，不少标榜“高端项目刚需价格”的楼盘出现“高端看不上，刚需买不起”的销售尴尬，这也意味着，高端产品的开发需要房企在更多维度上打造并输出产品价值，蜂拥而上的“高端”会再度破坏市场的供需平衡。

（来源：山西晚报）