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广州天河区华润置地天河润府
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华润天河润府，终于曝光了户型！
去年7月初，华润置地以45亿元底价拿下了2023年天河第二宗宅地吉山仓地块，也就是即将入市的华润置地天河润府。
随后，华润就开始为这个项目预热，至今已经5个多月时间。
华润置地·天河润府效果图
同行促销，华润按兵不动；世界大观频频放风，华润按兵不动；就连隔壁珠花加推小户型，华润也按兵不动...
对比起越秀、保利拿地即开工、三个月开展厅的的节奏，华润天河润府主打一个特立独行。
2023年最后几天，华润天河润府终于憋不住，开始整活了！
来源：朋友圈
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前几天，天河润府举办了一场发布会，首次曝光了它的产品细节。
这一次，华润把户型图、商业效果图，以及规划图全部曝光，把关注度和热度拉上来。
按照最新的消息，华润天河润府将于2024年1月正式开放售楼部。
暗搓搓下功夫的华润，咱们赶紧品品！
首先看项目流出的规划图，涵盖12栋32层住宅，主要为两梯五户设计。
项目首开2、3、4栋，位于项目的东侧，靠近茅岗路，靠近学校的几栋。
如果你想要大公区，客厅和次卧空间也可以打通使用的，形成一个大方厅。
不过，乐居君觉得这个户型还是算中规中矩。
再来看看建面约81㎡的刚需空间，主打也是可改造：
但当两房用会比较舒适，做3房可能有点憋屈。
不过主套空间还是给够的，两个对流飘窗加上独立卫浴，采光通风都OK。
建面约80㎡板房效果图
建面约115㎡户型有两个版本，乐居君最喜欢的是其中的这个户型：
既有南北对流，主卧空间也可以做更大一些。入户处还有一个飘窗可以用于收纳，更有私密性。
最后就是面积最大的建面约130㎡四房。
主套270°全景飘窗、入户花园、五开间朝南、超跑阳台...光是主套的景观阳台都有7.2米，空间感很强。
而且，这个一户型的过道也没有一点浪费，我觉得是最实用的。
看得出来，比起在刚需市场“雕花”，华润更懂得在大户型上做文章。
而且你留意以上户型图，它在小户型上遵循了一个思路：
将卧室之间打通，增强空间可塑性。
建面约130㎡板房效果图
写到这里，有人就会说：等华润不如买牛奶厂二手，有现成的居住环境、现成的学校。
对买家来说，产品好是标配，不如多谈价格。
目前，天河润府价格还没那么快出炉，但摆在面前的问题却有几个：
1、噪音。
天河润府和奶厂相比，最大的不同在于它南侧是广园快速路、东面是岐山路，一出门就可以直通畅快的大马路。
来源：百度地图
但缺点也很明显，广园快速作为天河东最重要的主干道，高峰期的噪音和粉尘可能会更多。
特别是靠近学校的楼栋，也会存在上学期间上课铃、早操时间等阶段性噪音。
不过，相比于要平地起高楼的初代“网红”华润天合，此时入市的华润天河润府，对于很多买家来说认知度不低。
项目效果图
主要是因为隔壁有珠江花城，这个发展了几年的大盘，区域的未来增长潜力是有的。
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珠江花城
问题在于，成也珠花，败会不会也是珠花？
目前的珠花，已经打出了300多万元上车天河的噱头，对于新盘定价而言，是非常有难度的。
2、教育确定性
对于改善置换的朋友，要么为了居住环境的升级，这点还要等等；要么为了孩子的教育，也要等等。
目前，项目称将配建36班九年一贯制中小学，据说引入的学校会很OK。
但还是要提醒一下，华润置地的品质感虽强，但学校未定，对注重教育的家长来说缺乏了一份确定性。
3、住宅增量。
去年的天河东已经非常卷了，今年将会更加卷。
接下来，天河润府隔壁还会有一个邻居会来，就是岐山路AT1010005、AT1010007。
有传华润有意拿下这块地一并开发，但该地块在正式开拍前一天突然宣布中止出让，实际情况还得看后续。
至于黄村三联路AT1007015地块，建面5.82万方，位于黄村大道以西，奥体南路以北，也就是天河奥体优托邦东北角。
地块体量很小，距离地铁黄村站直线距离约700米，是能步行的距离，也很可能定位刚需刚改。
所以从2023年最后一批拿出的地块来看，天河东的关注度应该是持续上涨的，
对华润润府而言，竞争必然是非常激烈的。
论刚需盘，门槛级别的有珠江花城，进阶级别的有保利天汇，黄村地块预计会做刚需刚改产品。
光是600万以上总价段的产品，就有6个盘即将同台竞技。
别忘了，老黄埔还有“三兄弟”、保利图书馆北侧地块、以及好几个旧改要来。
从距离来看，天河东和老黄埔个别盘的直线距离只有约3公里。
摆在天河润府面前的，是来自老黄埔新盘的分流、天河新盘即将上演的宫斗戏。
数据显示，目前天河可售套数有5500套左右，天河东占比就超过72%，有接近4000套货。
按照2023年天河东一手成交约2200套，在货量不增加的情况下，需要近两年时间消化。
所以，华润天河润府要在明年的市场上突出重围，一定是有难度的。
天河东的盘都非常有特点，珠花有大盘优势+学校配套、中建精诚壹号背山望湖环境不错。
而华润天河润府有出行交通优势，但还不够！
与华润天河润府同期起步的楼盘不少，期待增值的客户可能不一定符合预期，尤其是小户型，可替代性更大。
最后，还得看华润拿出怎么样的价格来打这盘棋了。
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